對(duì)于買房來(lái)說(shuō)，我們總要面臨諸多選擇，例如什么時(shí)間買，或者該買哪里？當(dāng)然，最先要解決的難題是要選新房還是二手房。9月，青島放松樓市限購(gòu)，帶動(dòng)一波兒成交。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月島城新房成交11488套，環(huán)比增長(zhǎng)21．95％，同比增長(zhǎng)19．42％。然而在二手房方面，市場(chǎng)復(fù)蘇的跡象不明顯。據(jù)貝殼青島站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月青島二手房成交4153套，環(huán)比下降24％，雖連續(xù)4個(gè)月成交量下滑，但同比去年9月仍增長(zhǎng)7．8％，處于近13個(gè)月中等成交水平。

一旦遇到優(yōu)質(zhì)房源應(yīng)及時(shí)出手。觀海新聞/青島早報(bào)記者 薛雅方

面對(duì)這樣的數(shù)據(jù)，市場(chǎng)真實(shí)表現(xiàn)如何？二手房到底值不值得買？帶著這樣的問(wèn)題記者走訪了島城多家房產(chǎn)中介，一起聽(tīng)聽(tīng)專業(yè)人士的建議。

(資料圖片僅供參考)

穩(wěn)！二手房市場(chǎng)復(fù)蘇緩慢

“‘金九銀十’眼看要結(jié)束，目前來(lái)看市場(chǎng)還算穩(wěn)定，二手房復(fù)蘇比較遲緩。”在浮山后一房產(chǎn)中介，工作人員這樣形容眼下的市場(chǎng)。國(guó)慶假期來(lái)看二手房的客戶雖然呈現(xiàn)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，但從成交情況來(lái)看，只能說(shuō)是一般。本周一，貝殼找房剛剛發(fā)布10月第二周數(shù)據(jù)，其中二手房成交量方面僅有719套，這與8月和9月幾乎每周都過(guò)千的成交量相比，不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，還出現(xiàn)了萎縮。“關(guān)注的多，真正下手的少。”一家房產(chǎn)中介人員無(wú)奈地告訴記者，特別是在9月放松限購(gòu)政策出臺(tái)后，曾經(jīng)有過(guò)一波看房小高潮，“我有一個(gè)客戶在一周之內(nèi)看過(guò)12套房子，但至今沒(méi)出手。”

眼下，二手房市場(chǎng)與幾個(gè)月前的新房市場(chǎng)類似，觀望成了主旋律。特別是這幾個(gè)月受限購(gòu)政策放松的影響，市場(chǎng)上二手房的數(shù)量增加，購(gòu)房者可選擇的余地變得更多的同時(shí)，也對(duì)價(jià)格有了更多的期望。在這樣的情況下，反而讓購(gòu)房者產(chǎn)生更濃的“觀望”情緒。“我有個(gè)客戶，本來(lái)都談好了153萬(wàn)元成交，比房東最早的掛牌價(jià)低了近10萬(wàn)元，可第二天客戶卻說(shuō)‘再等等’。”房產(chǎn)中介人員告訴記者，目前，受新房市場(chǎng)影響，買二手房的客群的確在減少，相比之下二手房的供應(yīng)量卻在增加。記者登錄貝殼找房青島站發(fā)現(xiàn)，在網(wǎng)站掛牌出售的二手房數(shù)量達(dá)到了77117套，9月30日這一數(shù)字還是76074套，十幾天時(shí)間增加了1000多套二手房源。如此一來(lái)，二手房市場(chǎng)成為妥妥的買方市場(chǎng)。

難！對(duì)比新房?jī)?yōu)勢(shì)并不明顯

為什么房源增多，購(gòu)房者卻在減少？鏈家地產(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店孫鵬經(jīng)理告訴記者，在新房的“步步緊逼”下，二手房的優(yōu)勢(shì)逐漸減弱。“二手房最大的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格，但眼下的二手房在這方面變得幾乎沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。”孫鵬告訴記者，當(dāng)前二手房?jī)r(jià)格還算堅(jiān)挺，房東往往并不愿下調(diào)掛牌價(jià)格。有數(shù)據(jù)顯示，近段時(shí)間新房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而相比之下，二手房成交價(jià)呈現(xiàn)出微漲趨勢(shì)。孫鵬以浮山后一小區(qū)為例，一邊是即將竣工的新房，售價(jià)在3．3萬(wàn)元／平方米左右，而一墻之隔有十年房齡的二手房，價(jià)格也在3萬(wàn)元／平方米左右，雖然有3000元的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但考慮到二手房的契稅、中介費(fèi)成本，每平方米的成本也接近1000元。二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)僅剩2000元／平方米，再加上新房擁有更好的戶型和小區(qū)環(huán)境，購(gòu)房者肯定會(huì)偏向新房。

除此之外，之前二手房還有現(xiàn)房的優(yōu)勢(shì)。很多著急為孩子上學(xué)買房的購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心新房延期交房，往往會(huì)考慮買二手房。“目前市區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商幾乎都是有實(shí)力的大型開(kāi)發(fā)商，出現(xiàn)問(wèn)題概率大幅降低。”孫鵬介紹，從防風(fēng)險(xiǎn)角度看，二手房的優(yōu)勢(shì)也在逐漸降低，由此導(dǎo)致二手房在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)新房。

挺！“三好”房源一房難求

“其實(shí)二手房也不都是難出手，現(xiàn)在有的小區(qū)二手房依舊一房難求。”孫鵬告訴記者，很多交房五年之內(nèi)的準(zhǔn)新房成為搶手貨，還有學(xué)區(qū)附近，或者配套設(shè)施齊備的小區(qū)，都是不愁賣的狀態(tài)。

孫鵬舉例，在浮山后周邊，類似金地悅峰這樣的小區(qū)，售價(jià)甚至超過(guò)周邊新房?jī)r(jià)格，也都是一房難求。“這種次新小區(qū)可以滿足那些不愿等的顧客，特別是孩子著急上學(xué)的，往往會(huì)選擇買好一點(diǎn)兒的二手房。”除了這些次新小區(qū)，浮山后周邊很多老房子也頗受市場(chǎng)歡迎，“很多老房子都是小戶型，總價(jià)低。最主要的還是周邊學(xué)區(qū)資源好，還有成熟的商業(yè)和交通，所以購(gòu)房者會(huì)買下來(lái)滿足孩子上學(xué)的需求，或者是買下給外地的父母住。”

除此之外，這幾年改善居住條件正在成為大家換房的主要?jiǎng)恿Γ绱艘粊?lái)，“好位置”“好戶型”“好物業(yè)”等都成了二手房的“三好”標(biāo)配。孫鵬建議大家在選購(gòu)新房時(shí)，要注意這些因素，以便將來(lái)?yè)Q房出售時(shí)，能賣上更好的價(jià)格。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：二手房?jī)?yōu)勢(shì)不是只有價(jià)格

配套“眼見(jiàn)為實(shí)”。買新房，銷售人員口中的交通配套、教育資源、園林布置等都只是“說(shuō)說(shuō)”，說(shuō)得天花亂墜，但很多都停留在規(guī)劃的階段。相比之下，二手房才是真正的所見(jiàn)即所得。

樓層朝向等區(qū)別更容易感知

買新房，往往是樣板房通過(guò)各種光線把屋子弄得很亮堂，但等到收房時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)上方多了個(gè)橫梁，屋子被前方的高樓擋光，不僅住著不舒服，還會(huì)對(duì)日后二手交易產(chǎn)生很大不利。而如果你買二手房，就沒(méi)有這個(gè)問(wèn)題，選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間去看房，把房子采光、通風(fēng)、朝向、樓層實(shí)際考察清楚，對(duì)價(jià)格也更有把握，風(fēng)險(xiǎn)自然小了。

對(duì)噪聲、交通等感知

很多樓盤緊鄰交通主干道，但在選房時(shí)由于是期房，對(duì)居住環(huán)境缺少感知，真正入住卻發(fā)現(xiàn)一些樓層噪音很大，影響生活。還有一些樓盤收房后，業(yè)主才發(fā)現(xiàn)最后一公里非常擁堵，這也是始料未及的。而二手房周圍一切都可以完全感知，減少隱藏風(fēng)險(xiǎn)。

物業(yè)服務(wù)水平

別小看物業(yè)，除了能影響居住的體驗(yàn)外，將來(lái)甚至還會(huì)影響到房?jī)r(jià)。二手房所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平通常顯而易見(jiàn)，從小區(qū)業(yè)主口中便能略知一二。但買新房時(shí)，物業(yè)服務(wù)好壞往往就如同開(kāi)盲盒。

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9月，青島二手房成交4153套，較8月成交量5463套下降24％，交易熱度下降。雖連續(xù)4個(gè)月成交量下滑，但同比去年9月成交量3853套增長(zhǎng)7．8％，仍處于近13個(gè)月中等成交水平。

從成交量來(lái)看，青島各區(qū)市較上月都有不同程度下降。其中，西海岸新區(qū)成交1082套排名第一，約占全市總成交量26％；市北成交848套二手房排名第二，約占全市總成交量20％；城陽(yáng)成交503套位列第三，約占總成交量的12％。

購(gòu)房需求方面，其中80平方米以內(nèi)、 80—100平方米以上面積段成交占比略微上漲，剛需面積段100平方米以下成交占比約73．2％，仍是成交主力。

熱搜小區(qū)方面，9月青島最受關(guān)注二手房小區(qū)TOP10榜單中，西海岸黃島港片區(qū)融創(chuàng)維多利亞灣排名第一，掛牌均價(jià)9865元／平方米，價(jià)格最具優(yōu)勢(shì)；第二名嶗山區(qū)魯信長(zhǎng)春花園，9月掛牌均價(jià)為30442元／平方米；第三名是西海岸海爾地產(chǎn)山海灣，掛牌均價(jià)為17858元／平方米。市南區(qū)華潤(rùn)中心悅府是熱搜TOP10榜中均價(jià)最高的小區(qū)，掛牌價(jià)接近5萬(wàn)元／平方米。

觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬