“距離2022年還有66天,你還買房嗎?”

這是10月27日我們首場直播的主題,在過去20年,這也許不是一個問題,買就對了。但放在市場信心尚未恢復的今天,話題本身就有了意義。

(資料圖)

首先,2022年以來,房地產行業整體銷售數據可以用“慘淡”來形容。2021年,房地產市場是下半年開始走弱,今年是從年初1月份開始就逐漸走低,1-9月商品房銷售規模已跌回6年前。

其次,對于買房還是不買房,越來越多人開始觀望。比如,房價跌了,部分購房者認為還會跌。實際上,有些城市已經跌到了底部區間,但還有一部分城市或地區房價仍在緩慢向下通道中。房價有沒有到底?購房者很難判斷。

無論是剛需還是剛改,整體而言目前已經到了買房的合適時機,只是何時下手,需要根據區域和項目具體情況來分析判斷。

最近,咨詢買房的人變多了,說明買房的需求仍在。

從房地產市場大調整周期來看,過去幾乎每三年就有一次調整。最早在2005年,隨后2008年全球性金融危機到來,房地產隨之調整,2011年伴隨著限購相關政策出臺,2014年、2017年和2020年,房地產行業都面臨幾輪調整,只是本輪房地產調整幅度更大。

從行業銷售規模表現來看,今年前9月,商品房銷售規模累計成交10.14億平方米,同比下跌22%。對比更長周期,今年前9月銷售規模已跌回2016年,彼時前9月商品房銷售面積為10.52億平方米。

從全年數據來看,2022年行業規模或將下調25%-30%,銷售面積將在12億-13億平方米之間,中長期行業規模大概率會回落到12億平方米左右,相當于2014年和2015年的水平。

成交量和成交價格關聯密切,過去幾年調整周期中價格調整較為靠前,從2021年到今年,也有很多城市出現打折的情況,部分城市打七折的案例也時有發生。

國家統計局發布的9月各個城市房價情況,重點城市房價都出現了一定的下行,一線城市房價指數也開始下跌。

具體來看,新房同比下降的城市數量增加到50個,環比下降的城市有54個,分別較8月增加1個和4個。二手房價格環比下降城市數量達到61個,較上月增加5個,同比下降的城市已經達到63個,比上月增加2個。二手房也面臨較大的壓力,而且原先市場表現還不錯的城市二手房也面臨房價下行的壓力,這是值得大家非常關注的指標。

從購房者的角度來看,70城房價數據只能做趨勢性參考,因為這代表了一個城市的均價數據,但是普通人買房一般看單價,所以均價的計算方式對大多是購房者來說意義不大。但是這個數據的下降,對購房者信心影響較大。

很多購房者比較關心,房價會跌到什么程度呢?

我們用年份來表示,比如跌到了哪一年,弱二線和三四線城市房價大概率會跌到2015年左右的水平,但一線和部分強二線整體房價會維持在2019年、2020年的水平,這是一個整體情況,個案需要具體問題具體分析。

如何評判買房時機?

購房者可以參考所在區域和板塊具體樓盤的可比價格,可比價格是什么概念?

意思就是,今年新開的樓盤,對比區域內同品質樓盤開盤價,如果新開盤的項目較去年開盤的項目漲了10%,而整個城市價格只漲3%,但是從買房的區域來看主要參看10%的價格,同樣,如果這個城市房價跌了3%,但是板塊內樓盤跌了10%,那么也要重點參考10%的數據。

分城市來看,比如一線城市剛需購房群體,建議參考兩個指標,一個是遠郊一手新盤的價格指數,第二個是中心城區,就看購買范圍內比如400萬以下房價漲跌情況,這對買房才有更精準的參考意義。

回到“房住不炒”的邏輯上看,未來決定適不適合買房以及評判一個城市房地產能否平穩健康發展,經濟和人口兩個維度是最關鍵的要素。

其中,人口不能單純看流入和流出的數據,還要綜合考量流入和流出的質量。

有質量的人口增長和有質量的經濟增長,是我們判斷一個城市未來房地產市場能不能平穩,以及是否應該在這個城市買房的最關鍵因素。

具體到城市表現,我們可以從一二手房2010年以來近12年的成交數據來看市場回到了哪一節點,再來看市場穩定程度,是否值得入手。

先來看二手房市場。

重點11個城市,2022年預估成交面積普遍回落到了2017年前后,一線城市北京和上海二手房成交規模都回到了四五年前。

部分城市成交規模創造歷史新低,比如深圳、杭州,2022年二手房預計成交面積分別為208.05萬平方米和485.87萬平方米,兩城二手房成交均創歷史新低。

但也有部分城市表現好于預期,比如鄭州,鄭州主要是受到停工停貸風波影響,購房需求轉移至二手房市場,2022年預估成交面積將突破400萬平方米,接近2021年的水平。

隨著二手房“帶押過戶”政策推動,北京、上海、杭州等四季度成交可能還將有明顯的增長,但武漢、天津、重慶這些城市需要折價才能促使交易。

再來看重點城市今年前9月新房市場成交數據,以及綜合近12年來的成交走勢進一步判斷市場情況。

今年前9月,重點25城新房成交面積累計同比下降38%,上海降幅縮小至6%,最大降幅為重慶,同比下降72%。有7個城市累計同比漲幅在50%以下,占比達到了近三成,分別為長沙、武漢、寧波、福州、廈門、杭州和重慶;只有3個城市同比降幅收窄至20%以內,為上海、西安和成都,累計降幅分別為6%、12%和16%。

從近十年各城市新房表現,我們可以看出,25個重點城市成交規模基本上都在降。

通過測算2022年新房預估成交面積,重點25城中有6個城市新房成交面積或將創歷史新低,分別是重慶、西安、長沙、天津、長春、沈陽、大連。杭州、昆明、鄭州、南寧、武漢5個城市2022年新房成交規模將跌回到十年前。

四大一線城市相對較穩,除了上海新房成交與2021年基本持平以外,北京、廣州、深圳成交規模均跌回三年前。

先講講上海。上海是目前房地產市場比較穩定的城市,不管是買一手房還是二手房,買在上海大概率不會出現大的波動,從整體區域來看,遠郊相對要謹慎一些。

這里有三個條件要參考:軌道交通,即房子10分鐘范圍內有沒有軌道交通,尤其對于遠郊房而言,軌道交通非常重要;第二個是學區;第三個是配套,即15分鐘步行時間內有無商業、醫院等配套。這三個條件同樣適用于大多數的二三線城市。

北京和上海差不多,是目前全國房地產市場最穩定的兩個城市。

而杭州、無錫、合肥等這些長三角城市,杭州、合肥表現相對好一些。無錫、蘇州屬地化相對較強,較難吸引其他城市的人來買房,購房主力主要以本地人為主。

相對來講,中西部城市市場壓力要大一些,市場調整幅度也會更大,時間也會更長,比如武漢和鄭州。

目前來看,這些城市買準現房比較好,現房要分兩種情況,一個是開發商主動賣現房,意味著開發商比較有實力;另外一個,如果是從期房賣到了現房,那么這個房子就要小心了,要么是不肯打折出售,要么產品存在一定的問題。

買房是人生中的一件大事,當前節點買房可以給自己更多時間去綜合考量,無論是買新房還是二手房,只要自己算得過這筆賬,即便市場仍未全面恢復信心,對個人買房決策影響不大,重要的是居住或改善需求能否得到滿足。

接下來,房地產整體政策大概率還將持續寬松,各城市“因城施策”的政策會進一步深化。

關鍵詞： 商品房銷售