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近期金融對于房地產市場的支持力度大,穩定房地產融資形成“信貸”“債券”“股權融資”的“三箭齊發”態勢。“三箭齊發”主要針對供給端支持房地產企業融資。房地產市場的企穩向好,需要供需兩端形成合力,離不開需求端,也就是針對購房者支持政策的進一步完善,以繼續釋放需求,促進市場購買力提升。應該說,近期對供給端資金的持續改善,讓市場進一步企穩復蘇的重任更多落在了需求端。

當前潛在購房消費者對市場的信心似乎仍顯不足。他們可能擔心如果買了房子一旦交不了房,或者延遲交房都是很大的麻煩;如果房價持續下行,就買虧了。因此,市場中觀望情緒濃厚。在金融領域加大對房地產行業供給端支持的基礎上,只有消費者積極出手,企業真正把房子賣出去,收到回款,銷售逐步企穩回升,房地產的投資才有望隨之復蘇,從而使市場進一步實現良性循環。

增強購房者信心勢在必行。金融政策的完善使得作為供給端的房企資金狀況改善,本身也有助于增強需求端消費者信心。近期多地加大對商品房預售資金監管力度,預售資金更好實現專款專用,保證資金運轉的安全性,防范房地產領域金融風險,從而能夠減輕購房者對房地產項目出險的擔憂。各地積極采取綜合措施推進“保交樓”,更是購房者信心重建的關鍵一環,如果越來越多項目都得以保質保量交付,將大大改善購房者對房地產市場的預期。

針對需求端的相關鼓勵支持政策措施持續出臺,有助于降低購房門檻,減輕購房者的資金壓力,更好滿足剛需和改善性需求,促進住房合理消費。如近期一些城市調整限購區域,降低首付比例和房貸利率,降低換購住房個人所得稅等,均起到了逐步修復市場信心的作用。當前首套房貸利率處于歷史低位,并賦予地方更大自主權,地方政府能夠更好穩地價、穩房價、穩預期,降低購房者的購房成本。有關部門的監測信息顯示,北京、重慶、廈門等城市的新房成交面積有所增加,個別城市的成交量增長明顯。

除了已經出臺的相關政策之外,促進房地產市場需求端改善仍有一定空間。特別是改善性需求的合理釋放將有助于市場企穩。有關研究顯示,城鎮戶均住房已經超過1.1套,改善性需求已經逐漸成為購房主體。對于購房者而言,當前首次置業的政策更為優惠,而改善性需求成本仍相對較高,改善性需求仍然有較大的釋放空間。如果更好釋放改善性需求,將有助于改善房企面臨的流動性困境,對于防范風險、促進市場穩定以及金融發展都有重要作用。

當前,改善性需求貸款負擔總體高于首次置業,降低改善性需求的置換成本,或可有效促進需求的釋放。有改善性需求的家庭,整體收入水平相對較高,抗風險能力比較強,因此,有業內人士呼吁,可進一步通過降低改善性需求的首付和貸款利率,從而降低改善性需求的資金負擔。

同時,還可以進一步降低交易環節的稅費成本。不久前,財政部、稅務總局出臺了關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策。對于出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人,新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的,全部退還已繳納的個人所得稅。根據城市不同,這項政策能夠為相應購房者節省少則一兩萬元,多則三五萬元,甚至更多稅費。還有一些城市出臺了縮短免征營業稅年限的措施,比如契稅的減免,這些都有助于鼓勵正常的房屋置換需求。有關城市也可以選擇在這些方面繼續發力促進購房需求的釋放。

總體而言,應該高度重視需求端的改善,更好滿足首次置業特別是改善性需求,首付比例、房貸利率等政策或許仍有一定的調整空間。(本文來源:經濟日報作者:亢舒)

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