12月已過半，2022年的青島樓市正式進入年終倒計時！失約“金三銀四”，更爽約“金九銀十”，最后兩月本是沖刺的時刻，卻因為各種因素再次錯過了重要的11月。如今，政策層面上暖風頻吹，有望吹開樓市“迷霧”。12月初，住房商業貸款轉公積金貸款政策出臺，可以讓很多之前高利率買房的市民享受到現在利率下降的紅利。當然，更重要的還有11月28日支持房企融資的“第三支箭”落地，信貸、債券、股權“三支箭”的政策組合形成，“解渴”地產融資。房企得到資金支持，資金壓力可以緩解，實現穩定經濟，有助于實現樓市信心回升，從而帶動成交量的回升。2022年只剩下最后的兩周時間，在樓市重大利好之下，開發商也積極推出沖刺優惠。那么，今年年底你會買房嗎？

樓市正在上演“小翹尾”

(資料圖片僅供參考)

其實，金九銀十再次落空后，很多從業者對接下來的兩個月并不看好。然而，11月的實際狀況卻帶來了“小驚喜”。根據青島網上房地產數據統計，2022年11月青島新房成交10151套，環比10月新房成交8323套上漲了22％；新房成交面積1119621．18平方米，環比10月上漲了10．3％。單看新建住宅成交情況，2022年11月青島新建住宅共計成交了8424套，環比10月6744套上漲了24．9％；新建住宅成交總面積947389平方米，環比10月上漲了17．2％，當月新建住宅成交量占比11月新房成交總量的83％。此外，據粗略計算，11月份青島成交的新建住宅套均面積為112．5平方米，可見臨近年底，大戶型依舊是新房市場成交主力。

支撐11月樓市快速上漲的關鍵因素在李滄，根據青島網上房地產數據統計，李滄區11月新房成交了2612套，新房成交面積251893．16平方米，異軍突起成了11月青島市新房銷售冠軍區域，單區新房成交量占全市新房成交總量的26％，占比超過了1／4。而西海岸新區、城陽區、即墨區這些此前一直表現突出的熱銷板塊，在11月僅能排在“第二梯隊”。其中西海岸新區11月新房共成交1388套，新房成交面積169374．59平方米，排在了第二位，單區新房成交量占比全市新房成交總量的14％；“銀十”的銷冠區域城陽區，11月新房共成交了1291套，新房成交面積154560．88平方米，單區新房成交量占比全市新房成交總量的13％，僅排在第三位；還有即墨區，11月新房成交1124套，新房成交面積128456．946平方米，占比全市新房成交總量的11％。

另外就數據來看，環比略有上漲，但11月份畢竟是樓市傳統銷售淡季，加上受疫情防控的影響，今年11月新房市場的總成交量略不及去年同期。新房成交量與成交面積的同比跌幅分別為4．3％和8．7％。當然就算這樣，超過20％的環比上漲依然讓很多從業者看到了希望，似乎年底還有必要“搶救”一下樓市。

政策助力信心恢復

本月初，青島市住房公積金管理中心發布《青島市商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款管理暫行辦法》，正式啟動“商轉公”業務。將商業性住房貸款轉為個人住房公積金貸款，最主要的優勢在于利率的下降，根據中國人民銀行關于住房公積金貸款利率的最新決定，目前首套個人住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）為2．6％，5年以上為3．1％。也就是說，符合條件的職工在成功辦理“商轉公”業務后，可以將原利率高達5．6％－5．8％的商業貸款，轉變為利率僅2．6％－3．1％的公積金貸款，如果按照上限計算，商轉公最高將省下30多萬元的利息支出。

據專業機構統計，截至2022年11月末，全國共有400余個省市（按省市政策次數統計）出臺約770余次房地產放松政策。11月單月，全國樓市政策發布約70次。特別是在11月底，稱之為樓市“三支箭”的融資政策連續發布。其中“第一支箭”為央行擬發布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用。緊接著11月23日，又發出“第二支箭”，由中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函，擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。11月28日，證監會再次發出“第三支箭”證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用、積極發揮私募股權投資基金作用。

業內專家表示，融資松綁，層層突破，在政策的支撐下市場信心正在逐漸恢復，從近期地產股看漲等可見行業發展新的機會和成長空間，也有人預測“樓市最艱難的一關已經過去了”。

各大房企歲末搶收

政策不斷“推新”，在業內人士看來，其最大意義在于對樓市信心的提振作用。但就眼下來說，最大的任務還是年底沖量，面對僅剩兩周的2022年，有不少樓盤繼續上演以價換量，價格大戰已經開打，以優惠促銷來搶收歲末市場。

近日，青島城陽區“白沙灣某大盤起價6999元／平方米”的消息刷屏青島。“這僅僅是起價，均價在9000元／平方米—10000元／平方米之間，目前這個項目人氣是非常旺的。”有房地產中介從業人員告訴記者，而該項目二手房目前的成交單價12000元／平方米左右，與周邊新盤相比也有價格上的優勢。和卓越蔚藍群島同出白沙灣片區的萬科海潮云起項目，近期推出了“首付直貼”活動，而萬科在青島藍谷紫郡項目也推出了補貼首付活動。隨著年末臨近，部分國資背景的開發商也加入了全辦促銷“陣營”。在房價相對堅挺的浮山后片區，國泰華府推出“首付10％”的活動，到訪禮、特價房、成交禮不斷。而城陽區的天一仁和宸璟閱山，在年底推出的抄底置業的活動，購房者可以享受限時秒搶特價好房等活動，推出的三套特惠房源當中，最高可以直降32萬元。另外，一個備受關注的樓盤是市北區華新園央和府項目，項目雙12推出惠戰雙12，好房燃購節的活動。購房者認購可享受最低10％分期，分期半年；12套一口價房源最高立減30萬元。

從以上優惠不難看出，推出特價房或價格直降是最常用的促銷辦法，有的項目降價幅度動輒超過30萬元，看來年底的確是撿漏的好時機。同時，很多樓盤推出的抄底首付等優惠活動，更是降低了買房的門檻，對于剛需購房者來說，無疑是難得的好機會。

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優惠給得再多，也有購房者擔心自己買在高點上，擔心未來房價會進一步下跌。近期，金融融資“三支箭”到底會對明年樓市走向產生怎樣的影響呢？

有業內人士告訴記者，“三支箭”的陸續射出對房地產市場有一定的激活作用，從政策出臺后地產股的一波上漲行情就可以看出政策對投資層面的利好。也有業內人士表示，“三支箭”政策給了部分房企一定的流動性空間，房地產市場的融資端確實放松了。目前來看，受益的多是大型國企央企和優質的民營房企，中小民營房企尤其是出險房企短期內或不會受益。而且從目前現有的政策來看，金融政策對頭部的、全國化發展的、運營健康的大房企有資金傾斜。實際上，政策出臺后，明顯可見投資拿地的房企聚焦于大房企，未來國企、央企和大型民營房企在市場上的占比會越來越高。

記者綜合各方面觀點認為，目前“三支箭”政策對房地產行業融資層面有一定幫助，對“保交樓”有一定支持作用。反映在市場層面，未來房企特別是大型房企，可以有更充裕的資金來拿地，推出更好的產品，有助于樓市的良性發展。但房地產市場實際銷售層面的改善需要多方面支撐，更重要的是，房企是否受益關鍵要看銷售端能否好轉，畢竟市場回暖還是要靠房企自主造血能力的提升。而且國家“房住不炒”的大方向并沒有發生變化，結合很多業內人士認為“最艱難的時候已經過去”的論調，在2023年樓市最主要的關鍵詞還將是“穩定”，也就是說房價不會出現大規模的下跌，但也不存在快速上漲的可能性。要不要出手買房，從眼下的市場來看，最關鍵的還是要看你的需求。 觀海新聞／青島早報記者劉鵬

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