前幾天合肥房管局發布了延長《關于新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》有效期的通知，2021年4月14日施行的公證搖號和公開銷售政策繼續實施，延期三年。

恍然間已經兩年過去了，不由感慨時間去哪了？身在其中不知覺，但回首卻發現時光如梭，我們已經走過了一年又一年。而這兩年合肥樓市也發生了很多變化，今天班長和大家一起來回憶一下，留個紀念。

當然，如有錯誤和遺漏歡迎指正和補充，畢竟記憶力大不如從前……。

(資料圖)

合肥是在2021年4月6日發布的“合肥房地產新政八條”，到今天正好兩年時間。其中涉及到了穩定增加土地供應、學位制、限購、搖號+限售、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、打擊各種房地產市場亂象等。

這八條政策出臺的背景是合肥自2020年11月開始，房價開始了一輪來勢迅猛的上漲行情，其中以學區房漲幅最為明顯，其他政務、濱湖、高新、蜀山、包河、經開和廬陽等區域或者其中一些板塊的二手房價格也是連連上漲。在一片欣欣向榮的市場下，街頭巷尾均在討論房子、房價，極為狂熱。

而二手房價格的猛然上漲，新房價格并沒有時間來進行調節，也不能靈活定價，還是執行前期的限價，讓合肥樓市出現了眾多“倒掛盤”，也就是新房的價格遠低于周邊二手房的價格，其中高者更是有著萬元每平的差價。

利潤動人心，所以市場上“號頭費”橫行，加上不冷靜的市場，普通人想買熱門樓盤往往會吃“閉門羹”，即便次一級樓盤也往往不得其門而入，總之亂象極多。在中央調控政策導向、任由市場發展極剛易折的風險下，合肥發布了新政八條。

新政八條的發布，可以說是合肥樓市的一個轉折點，在一系列調控之下，市場亂象一掃而空，并逐漸冷靜，購房目標也從二手房轉向新房，我們以最熱門的政務區、濱湖和高新區為例。

經過數月的發酵，到了7月，政務區和高新區的銷量比3月下滑了82.7%，濱湖區下滑了76.9%，降幅極為明顯，不過此時價格并沒有明顯變化，市場余溫也讓48/38學區房價格迎來一波漲幅。（數據引用貝系，下午為部分樓盤數據）

所以2021年8月又連續發布了《關于深化學區房調控政策的通知》和《關于建立熱點學區二手住房交易指導價發布機制的通知》，擴大限購范圍，加入了38中、和平小學、48中和屯溪路小學學區內二手房，補上了之前的漏洞。

又祭出了二手房指導價這個大殺器，不過具體指導價格并未出臺，后面二手房市場急轉直下，更沒有了發布的必要。

不過與之相反的是新房、尤其是限價盤的熱度居高不下，千人登記成為常態，所以8月合肥又發布新規：熱點樓盤實行凍資的政策。原本的驗資規定，可以一筆資金多個小馬甲使用，在實行凍資后，登記人數顯著下滑。

另外值得一提的是2021年6月第一輪集中土拍的規則進行了很大調整，其中影響最為深遠的就是實行毛坯限價制度和不允許通過地下室拉低樓棟均價。

這對于穩定市場起到了極為明顯的作用，購房者不用擔心未來半年到一年內新房價格大漲，再加上搖號政策，給買房人吃了一個定心丸，甚至限價后部分小高、洋房價格更加便宜，減少了市場恐慌和焦慮氣氛。

隨后二手房市場一路下滑，我們可以看到從7月開始銷量連續下跌，直到10月僅有776套，實在慘不忍睹，價格也出現了一定幅度的下滑。（數據源：貝系，不包含三縣）

低迷的二手房市場，疊加開發暴雷，新房價格上漲等因素，也影響了新房市場熱度。一方面新房的供應變多，不再像之前那樣悟著，紛紛開始搶跑，但另一方面新房登記人數卻變少了，能搖號的樓盤越來越少，放棄選房比例越來截大。

比如上月火爆全網的龍湖光年，2021年10月登記時，推出5棟樓，排名前70的購房者多人放棄，到選房結束還有20套房源未出售（2樓10套），市場觀望氣氛濃重。

到年末，以濱湖區為例，有4個新盤5批次啟動登記，共推出640套房源，卻僅僅只有建發美的珺和府達到搖號條件，2.6萬的置地栢悅軒也未達到搖號條件，開發商也紛紛降低首付比例。

而在調控端，2021年下半年并沒有太多動作，主要是國慶假期后，10月8日，合肥發布《關于開展職住平衡試點工作的通知》，在高新區試點職住平衡。

合肥高新技術產業開發區范圍內的新建商品住宅項目登記搖號銷售時，在提供不低于30%比例的房源優先用于剛需人群購房后，同時提供不低于總房源30%比例的房源用于合肥高新技術產業開發區職住平衡試點工作。

隨著時間到了2022年，經過了2021年下半年的低谷后，市場有反彈的跡象，首先開年第一輪集中土拍供應了多個優質地塊，其中又有省府5宗地最引人關注，也就是高速尚宸院、置地悅璽、保利天珺、高速尚如院和中鐵璟和院。

3月初政務東的星瀾灣一次性推出600多套房源，吸引了1730人成功登記，也給開年的市場注入一針強心劑。

二手房市場也呈現了向上的趨勢，3月合肥市區成交了1889套，九區三縣共成交2279套房源，除長豐外，銷量均不同幅度上漲。（數據源：貝系）

不過回暖的趨勢被突如其來的疫情打破，不管是新房還是二手房市場都急轉直下，春節后到4月8日，共有34批次樓盤登記，但是觸發搖號的僅有新站區的高速中央公園、包河區的陶然里、星瀾灣和中駿世界城這幾個樓盤。

最具代表性的是省府東板塊的保利中交和光逸境，在合肥施行登記搖號政策之后，省府板塊各樓盤共登記過12次，還是省府板塊第一個未達到搖號條件不用搖號的樓盤，而且還是100多平的小面積房源。

接下來的樓市可以說忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開，自3月鄭州全面放開限購、限貸政策以后，各地的放松力度逐漸加強。從三四線城市到以鄭州、蘭州、蘇州為代表的二線城市，可以明確的是房地產調控已經進入一個新的階段：由緊到松！

合肥沒有例外，5月合肥進行首輪重要調控，主要分為幾個方面，一是瑤海區、新站區以及經開區的新橋產業園區取消限購；

二是限購區域社保由連續一年變累計6個月，只要在過去2年內累計6個月即可，斷繳也不影響，還可以一次性補繳；

三是合肥本市戶籍的可以在限購區域購買第三套，但是只能買二手房不能買新房。整體上看合肥這一次的調控還是比較溫和的，力度比較小。

另外還發布了二孩政策：規定是對于已生育兩個及以上子女，且有子女年齡未滿18周歲的家庭，首付比例不低于3成（具體首付比例符合金融機構貸款政策確定的購房資格首付比例要求）。

二孩政策的執行對于普通樓盤并沒什么影響，但對于熱門樓盤的促進作用極為明顯，大幅降低了購房門檻，所以隨后省府樓盤登記人數大幅提升。

雖然5月的調控對樓市起到了一定促進作用，但是并沒有達到預期，所以在6月合肥在5月的調控基礎上進一步進行了放松。主要有以下4條：第一：戶籍登記在市區的集體戶、投靠親友家庭戶籍，與市區戶籍家庭具有相同購房資格。第二，非本市戶籍居民家庭購房資格認定中，社保、個稅認可追溯、補繳。第三，法人、非法人組織可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手住房。第四，限購資格查詢時，非限購區域住房（新站區、瑤海區、新橋產業園）不再計為家庭住房套數，剛需資格認定標準不變。

調控的效果明顯起到了促進作用，5月份九區三縣2352套成交房源，相比4月份的1385套，上漲69.82%。

6月合肥9區3縣共成交2157套房源，7月份合肥9區3縣共成交2390套房源，不過在短暫刺激過后，隨后再次下滑。當然，也有此時集中爆發的外地多個城市頻發的樓盤停工事件影響，讓市場信心進一步下降。（數據源：貝系）

新房市場接下來熱度主要集中在了置地上璽、省府中軸F3、栢悅書香等熱門盤上，調控在夏季僅發布了職住平衡的調整，將原30%的名額提升到提供不低于總房源50%比例的房源用于職住平衡試點工作，在高新區的基礎上，新增經開區（不含新橋科技創新示范區）納入職住平衡試點范圍。

隨后高新區也發布了細則，將參與職住平衡企業范圍擴大到工商稅務關系在高新區的企業，取消了重點企業限制，取消了本科學歷限制，也讓后面普通購房者在高新區買搖號盤變得更加困難。

進入秋季后，值得一提的是東部新中心的火爆，偉星東新壹號得益于東新的概念、合理的定價，還有交通、自然資源和開發商品牌的優勢，584套房源共登記了2321人，讓東新和瑤海區的樓市翻開了一個新的篇章。

而隨后受制于再次爆發的疫情、眾陽影響，市場銷量、價格雙跌，尤其價格下滑十分明顯，開發商、購房者雙雙信心不足。第三輪集中土拍中政務、經開、蜀山多宗地塊流拍，第四輪土拍也表現不佳。

而第三輪土拍也有幾個重要變化：一是部分區域毛坯限價上漲，如第三輪集中土拍經開區應流地塊毛坯2.98萬（第四輪下調限價到26492元/平），濱湖區金融西南板塊毛坯限價漲到2.76萬等等；二是，要求第三輪和第四輪的地塊毛坯銷售；三是開始推出現房銷售、不限價地塊試點，也就是第四輪出讓成功的偉星政務和包河紅達地塊。

從下半年的數據來看，市區在7月以后，銷量和價格一路下滑，價格在11月達到了最低谷，為2022年最低值。

在低迷的市場下，為了刺激市場，合肥也在11月初取消離婚房查兩年后的規定，離婚后房查不再加上前妻/前夫的套數，不查原家庭房產情況，只查個人名下及有撫養權未成年子女的住房套數。

并在11月再次上線了購房資格碼，隨后又發布通知，對《新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》中部分內容進行調整，如降觸發公證搖號的比例由1.5降低至1.2、公示時間統一調整為公示時間不少于24小時，選房結果可以不再公示、選房資格搖號完成后即進行選房順序搖號等。

之前的流程是登記→公示→選房資格搖號→公示→選房順序搖號→公示→選房→公示，整個流程下來大約15天左右。調整后為登記→公示1天→選房資格和選房順序搖號→公示1天→選房，最快7天就可以完成整個流程。

這一系列的新規，讓購房者能夠更方便和更多的參與樓盤登記，搖號比例的降低也更容易觸發搖號，讓購房者獲利的同時也利于開發商的宣傳造勢。

12月初包河區發布關于《合肥市包河區房屋征收房票安置實施方案》（征求意見稿）公開征求意見的公告，隨后多區也發布相關文件和計劃執行。

以包河區的規定為例：房票安置指房屋征收實施單位依據本方案將應安置房屋價值以房票形式出具給被征收人的結算憑證，由被征收人自行在包河區行政區域范圍內購買新建商品房(含商品住宅、車位、車庫及配套的儲藏室)的一種房屋安置方式，并且政府會給與獎勵。

當然，房票安置也還有其他使用條件，如用于購房的資金，原則上不低于房票金額的90%，余額部分由房票出具單位在代繳購房款項后，據實支付給被征收人，票面金額不足支付購房款的，由房票使用人自行補足。

房票自開出之日起，兌付期限至同批次空號分房公告之日止，但最長不超過12個月，在兌付期內主動放棄或期限屆滿未實際使用房票購房，應及時與房票出具單位辦理房票退回、空號卡領取等相關手續。

另外所持房票票面金額在購房過程中等同于貨幣資金，可直接用于驗資、凍資等，也就是可以拿房票參與熱門樓盤登記、搖號，細節考慮的還是非常充分的。

如果不愿意房票安置，仍按照原征收補償安置協議執行，房票使用僅限于房票開具的使用人本人，不得提現、轉讓、買賣、贈予、抵押、質押等等。

時間再次到了2023年，2月開年的二手房市場疊加了2022年末和春節的需求，表現良好，合肥9區3縣共成交3402套住宅，是近兩年來表現最好的月份。

在進入3月后，3月的銷量2970套（還未去除商業和車位等，班長15號以后發布詳細數據），高于2022年3月的2279套，低于2023年2月的3402套，雖然不及2月，但是表現依然還是不錯的。

但新房市場和接下來的市場還存在巨大壓力，所以合肥在4月4日再次發布了新政，其中，涉及取消多個板塊限購、剛需資格認定修改、購房套數限制等，前天班長已經發文詳細介紹，就不贅述了。

總的來看，2年前的4月和2年后的4月，雖然都發布了調控，但目的卻大相徑庭，2021年4月是為了抑制過熱的市場，維護市場穩定。而2022年4月的政策卻是為了刺激樓市，恢復市場熱度和信心。

市場降溫非一日之功，在經過充滿變化的兩年后，回溫也非易事，尤其重拾信心更需要時間，接下來調控還將繼續，班長也會繼續和大家分享各類原創文章和各區域或板塊原創購房參考地圖，也感謝大家對班長的支持和關注！

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