前不久，深圳剛叫停人才房和安居房，轉而就新增了保障性租賃住房和共有產權住房。根據深圳市規劃和自然資源局寶安管理局發布珈譽時尚花園項目的通告，明確備注該宗地規劃了共有產權住房125336平方米。一直以來，北京和上海等城市，保障住房主要包括保障性租賃住房和共有產權房，深圳則是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改變，有向這些城市看齊的意味。

改革進入深水區后，任何政策都不是單向的帕累托改進，而是一種利弊組合，是對各方利益的再平衡。現實中，任何政策目標，都要兼顧對其他政策目標的影響，而不會是單方面高舉高打、狂飆突進。但不可否認，共有產權房的目的就是為了解決“住”的問題，剛需購房者豈容錯過？接下來我們來深度解構一下：

(資料圖片)

一、現象：什么是共有產權房？先行先試的北京上海是否解決了剛需購房問題？二、分析：共有產權房是否有升值空間？畢竟大家對房子的投資屬性仍有所期望的三、解惑：我到底該不該買共有產權房？它到底適合什么人群購買呢？

一、現象：什么是共有產權房？先行先試的北京上海是否解決了剛需購房問題？

所謂共有產權住房，就是地方政府跟購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確共有雙方的資金數額及將來退出過程中所承擔的權利義務；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數額部分的變現，從而實現保障住房的封閉運行。

當然，我們國家出臺共有產權房的目的，主要還是應對房價上漲過快的困局。試圖通過共有產權的方式，使得購房者有能力購房，一部分購房者自己支付一部分資金就能解決住房問題，達到了三方共贏的局面。

不過，我們要知道，其實共有產權房很早就有了：

根據報道試點最早是在2007年，江蘇省淮安市最先在全國提出共有產權房。隨后到2009年底，上海也開始在徐匯、閔行兩區實施共有產權房試點。2023年北京大興區住興宏雅苑共有產權住房項目已經是第三次申購登記，據悉，此次配售房源共187套，均價為3萬元/平方米。

其中90年代時也有類似房子，只是當時沒有這個名字，其原文是上海賣公房，賣國有職工，其就是賣部分產權。那么，共有產權房并非是新鮮事物了，大家一定很想知道，共有產權房能否解決剛需購房的強心劑呢？

我先以北京大興的興宏雅苑為例，2019年7月份推出的360套共有產權房，到2023年4月份還剩187套，3年多的時間，只出售了173套，可見其受歡迎程度一般。

相比北京反應平淡，上海似乎略有不同。下圖我們可以對比上海的正常房價和共有產權房價格，感受下。

可以看出，共有產權房的單價真不高，但像上海的共有產權房，針對低收入家庭，大部分滬漂年輕人應該達不到這個標準。

一種是上海戶籍，一種是外地人（需要已婚且居住證積分滿120分），外地單身不可申請。對很多人而言，收入和財產這個門檻，應該就卡住了。

A、收入有規定：3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬元（含7.2萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬元（含8.64萬元）。B、財產設限額：3人及以上家庭人均財產低于18萬元（含18萬元）；2人及以下家庭人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均財產低于21.6萬元（含21.6萬元）。

但是上海的共有產權房5年禁售，滿5年后可以買斷，過戶后房屋性質會跟著變更為商品房。因此，很多人盯著低價優勢，拿到房子后指望未來升值轉賣。但如果真正符合低收入家庭標準，就憑5年間的收入，其實也不可能有能力買斷，門檻就擺在那里了。

那么，從北京上海的執行情況來看，顯然還是沒有解決剛需購房。那么，它們為什么都沒有受到剛需者的青睞呢？

首先，共有產權房即使5年后交易也只能交易給其他符合共有產權房條件的人群，這就大大縮減它的出售人群。需求會被嚴重壓制。這就意味著共有產權房大概率只有居住屬性，而沒有投資屬性。因為它既不能貸款，關鍵的時候還不一定賣的出去。

而中國人普遍認為房子是投資品，而不是消費品。尤其是自己還是要付出較高的成本。我就以深圳為例。共有產權房是市場價格的5折。

但是深圳最便宜區域房價也基本在4萬左右。那么付出2萬元每平方，按照一個90平米的住房來計算，那也是180萬的巨款。花一個180萬消費一個居住屬性，那么為啥不租房住呢。

深圳4萬房價的地區，5000元每月已經可以租不錯的房子了。一年也才6萬，如果有機會爭取到公租房，每月不到1000元，那不是更香嗎？

所以，共有產權房很尷尬的處在了商品房和公租房的中間。但是同樣的，如果價格更為合適，共有產權房不見是個壞事。

比如還是按照剛才的邏輯，如果共有產權房更便宜一點，比如1萬元每平方，那么90萬元的房價，和每年6萬的房租支出，那么老百姓就會思考到底是租房劃算還是買房劃算了。

因此，最終是不是強心針，又回到了價格，或者簡單來說就是租售比。共有產權房的租售比越高，那么價值就越大。租金是市場決定的，而共有產權房銷售價格其實也是市場決定的。

因此，如果按照這個邏輯，商品房的風險，共有產權房一樣都有，只不過風險小點。但是商品房可以抵押貸款的屬性，共有產權房卻一個沒有，這就是一個絕大的bug了。一個殘缺品，一個正品，你覺得消費者會選哪個?

當然，這是我所知道深圳最新出版的共有產權交易法規，如果沒有上面的限制，僅僅是鎖定禁售期，禁售期結束后完全可以自由交易，那我覺得還是是值得購買的。這么說來，共有產權房能否解決剛需問題，其實是有待觀察的。

二、分析：共有產權房是否有升值空間？畢竟大家對房子的投資屬性仍有所期望的

有人說，共有產權房既沒有金融屬性，又沒有升值空間，位置偏遠，純屬雞肋，其實這是錯誤的。你知道為什么嗎？其實是因為“升值空間”面臨一個悖論。

地產是百業之母，既來于土地出讓金的融資屬性（給政府提供撬動經濟杠桿的啟動資金），也來自于強大的上下游產業鏈帶動能力，也來自于其抵押品價值。當年某領導說“房價下跌受害的是老百姓”，招致罵聲一片，實際上話糙理不糙。

既然提及了“升值空間”問題，說明大家還是對房子的投資屬性有所期望的，至少也是“投資兼自住”。而投資的生命在于流動性。流動性好的資產，甚至有“流動性溢價”。流動性差的資產，則普遍折價。A股市場相和港股市場港股市場的估值水平對比，就是一個鮮明的范例。

共有產權房的流動性，處于一個“不上不下”的水平，和完整產權的商品房肯定沒法比，但相較于那些有很長禁售期、流動性要被長期凍結的房產類型（比如人才房），共有產權房還是有其優勢的。

我以深圳為例。根據深圳的人才房政策規定，人才房的不動產權證書登記為安居型商品房，到手10年后才可綠轉紅本，同時還需按照《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》補交差額50%的增值收益后才能獲取完全產權，像普通商品房一樣交易。

在接受上述犧牲流動性的條件后，購房者獲得的利益是可以按市場價的六折購房。當然，因為補交差額收益的要求，購房者是無法完全享有那剩余的40%利益的。

打個比方，市場價500萬的房子，購房人可以用300萬購入，然后十年內不能動。假設十年后房價漲到了800萬，則差價500萬，購房人可得一半，即250萬。相當于十年封閉期、80%收益率的投資，談不上很有吸引力。

上述計算還是建立在樓市行情好，房價預期看漲的基礎上。假如房價十年不漲，則收益只有100萬，考慮稅費、利息，則凈收益聊勝于無。這可是承受了十年內流動性為0的風險，一般家庭幾百萬的資產流動性為0是個很可怕的事情。

共有產權房則是另外的邏輯，徹底貫徹了“房住不炒”思想。雖然采取封閉流通，但相較于人才房的十年內不能動的規定，共有產權房在流動性上還是留了個口子，購房者購房后五年內可以向“有關部門”申請份額回購，五年后可以向符合條件者轉讓份額。

共有產權房的封閉性特征，當然會使其“升值空間”面臨一個悖論：假如共有產權房不擴容，維持在一個很小的范圍內，則流動性起不來，且覆蓋群體普遍收入相對較低，接盤能力有限，則“升值空間”有限；而如果廣泛鋪開，像一般商品房那樣達到一個比較高的覆蓋面，則會瓦解“房產投資”的群眾基礎，成了徹底的“房住不炒”，那“升值空間”也無從談起。

歸根到底，共有產權房是“房住不炒”的政策工具，假如是抱有一定的投資目的，建議謹慎購買。

三、解惑：我到底該不該買共有產權房？它到底適合什么人群購買呢？

在我看里，如果考慮是年輕人的首套房，共有產權房是肯未必合適的，因為我的理解是"年輕人的首套房"，后面還會置換、改善，除非事業發展的特別順利，否則怎么也得先賣再買吧？

共有產權房交易起來會比較復雜，建議純自住家庭考慮，因為共有產權房沒有太大的升值空間。現在的地產行情除了北上廣深南蘇杭等城市主城區繁華地段以外，商品房都在逐漸失去升值空間，更何況共有產權房乎？同時大多數的共有產權房選址非常偏。

除此之外，共有產權房不僅有共有產權的問題，如果一對夫妻的婚姻有些不那么順利，發生離婚后分割財產，這個處理起來也非常復雜。

即使是純自住，我覺得如果條件允許也不要選共有產權房，有人說"如果一套房是純自住,所以漲跌不需要關注"，這句話錯了一半,正確的說法是"如果你名下不止一套房，你自住的那套房漲跌確實無關緊要"。

為什么？因為對于唯一住房的家庭來說，房子還扮演了關鍵時刻救急的角色，很多普通民眾都有"天塌了就把房子賣了"的說法，如果一套房子在你的手中套現難、難升值，那么誰敢保證自己沒有重疾、意外等急用錢的時候呢？

我認為共有產權房有其特定的場景，就是只適合"真自住"的群體，因為共有產權房是你少出錢不是不出錢，目前這種形勢凡是大額資金支出都要經過深思熟慮。尤其是那些條件本就一般的家庭。

籌碼越多的人越不怕輸反而有時候能利用這點獲利，就是這個道理。所以我建議大家都要先想想你買房是用來干嘛的？

未來賣不賣？如果你說我買來的是家，永遠不賣，那你確實是可以閉眼買！如果有需要賣出的一天，它現在對你的門檻也是對未來所有想接走你手里房子人的門檻一毛一樣，既然一毛一樣我為什么不買新的？

當然，這一切都是在你會認為未來房價永漲的預期中！如果一個國家蓄水池永遠只限制在一個債融資屬性的房地產中，那它注定不能跨越中等收入陷阱！

不論你有什么手段，股權融資的一級市場、二級市場的股市，與養老賬戶綁定！這些的繁榮，才會讓所有人雨露均沾。

最后的話：如果你真的只是想著住，不是想著賣，我個人認為是不錯的選擇！

總之，我們可以預測，我們國家未來的房產會更多元的分級，就比如現在已經湊齊的5塊分區，廉租房、公租房、共產房、商品房、豪宅等，其實這些都是定向階級而制定穩市場、穩經濟的工具。這就像買包一樣，有LV也有很實用的品牌。而購房也同理，適合自己才是最好的。

那么，對于有足夠多錢的年輕人，自然是考慮工作生活地點附近的商品房。但對于沒有那么多錢的年輕人，在高高房價面前，確實可以看看當前共有產權房自己是否能夠自住，因為它是當前房價“雙軌制”下，給到普通人的保障性住房。

而且對收入不是太高的，絕對是福音，這個共有產權房本來就是有點打壓樓價的味道，就拿商品房來說吧，只有中心核區樓價堅挺，而且你買商品房收入不是太高的話，壓力會很大的，商品房的確有投資的味道。不過你敢保證你買的時候是最低，不會出現更低嗎？升了當然開心，跌了呢？你是否這樣想的，如果你這樣想，其實都根本不用想共有產權了。

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