觀點網 翻看葵蓬村的舊改史，或許能從中管窺廣州城市更新發展的朝向與暗礁。

近日市場消息稱，越秀已提前介入荔灣茶滘街道葵蓬村舊村更新改造項目。

臨近白鵝潭中心商務區的葵蓬村，項目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達120.55公頃，國有用地則僅為8.9公頃。

(資料圖片)

“城頭變幻大王旗”，廣州舊改新政下巨無霸葵蓬村或將迎來新的“操刀手”。

曲折的招商

就像是廣州制衣村康樂村，作為全國茶葉流通的樞紐和集散地、品牌孵化地，葵蓬村以茶葉產業而有名，而且還有茶文化產業園，集批發、采購、鑒賞、茶藝培訓、交流活動于一體。

據觀點新媒體了解，葵蓬村舊村更新改造項目位于花地河西側，處于廣佛交界的重要核心區域。

作為城中村，葵蓬村具備了房屋密集、管線雜亂、公配欠缺等特點。因而，城市更新的需求擺在突出的位置。

2018年6月，萬科成為葵蓬村改造意向合作企業，并簽訂合作意向協議書；但在2020年11月，其認為項目無法平衡復建與融資成本而退出。

就在萬科宣布離場前，廣州市規劃和自然資源局在9月發布關于《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》等5個指引的通知。

葵蓬村位于白鵝潭中心商務區的第一圈層，即要求產業建設占比達總建設規模的60%，但其位于邊緣地帶，并非核心區位。

產業建設比例要求高，導致改造后運營成本提升，以及產業導入的要求，對合作企業是一個很大的挑戰。

隨后，葵蓬村再次組織的招商大會，吸引了富力、招商蛇口、保利、雅居樂、合生創展、奧園和越秀城建7家房企競爭。

招商公告提到，葵蓬村項目總用地面積約為129.45公頃，其中集體用地就多達120.55公頃，國有用地則僅為8.90公頃；預計改造投資總金額約為111億元，其中復建安置資金約89億元；改造項目片區涉及2115戶居民，戶籍人口多達4136人。

值得注意的是，中標的合作企業需按程序支付前期由萬科墊付的資金。

2021年3月10日，葵蓬聯社披露了候選合作企業名單，保利、富力及招商三家入選。在企業展示及政策宣講時，三家房企僅間隔不過一個鋪面距離，“火花四射”。

保利宣傳文案中指出，廣州城市更新道路之后。就介入葵蓬村做前期工作，包括開展入戶測量等。

富力方則表示，早在2018年就意欲全力介入葵蓬村舊改，但因改造之路曲折，事與愿違，三年來依舊時刻關注葵蓬村，等待時機大顯身手。

在廣州舊改經驗不足的招商則另辟蹊徑，帶領村民參觀了深圳龍崗區三聯村舊改項目、深圳南山區南海意庫、招商局大廈、海上世界項目。

三足鼎立之勢已形成，但后續的發展則是意料之外。

在4月的村民投票表決中，保利、招商、富力沒一家獲得2/3同意率。其中在第一輪競選，保利獲得了近半數支持率。

同年8年，住建部發布新政禁止城市更新大拆大建，廣州舊改亦按下了“暫停鍵”。不知三家房企是否會慶幸未接下該項目，“彼時有多搶手，后來就有多尷尬”。

最新消息顯示，葵蓬村舊改或于6月招商，越秀已介入；至于是否能獲村民同意順利操刀，則留給時間告訴我們答案。

乘新政東風

近來，廣州陸續出臺了《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》及《廣州市統籌做地推進高質量發展工作方案》，簡稱為“做地新政”。

“做地”指土地整理各項前期具體工作，主體包括籌集資金、配合屬地政府在指定范圍內開展征收補償安置工作等。

過往舊改從前期征拆都后期復建都是由一家開發商執行；新政下，由政府認定的國企介入前期做地服務，后續再通過政府收儲的方式進行掛牌拍賣，因而一級開發和二級開發工作有所區分開。

政策提到，由政府認定國有企業作為做地主體有兩種：第一種是市級做地主體，具體包括越秀集團、廣州建筑、廣州地鐵、廣州城投、廣州交投、珠實集團、機場建設集團等全資國企；第二種是各區政府（廣州空港經濟區管委會）可以認定或組建1-2家區屬全資國企，開展做地工作；條件成熟的其他做地主體需專題上報市政府審定。

2023年廣州市城市更新工作計劃顯示，今年重點城市更新片區為新中軸線南段、廣州火車站、羅沖圍片區、環五山創新策源區、珠江兩岸、機場高速兩側、廣州南站周邊、東部樞紐等。

業內人士表示，新政做地的本質是政府親自下場介入城市更新，通過指定的做地主體（全資國企）對重點城市更新片區統籌做地。目前階段聚焦在重點地區的更新項目，通過做地模式為重點地區提供空間支持。

他續指，影響較大的是重點城市更新片區的前期項目，基本確定是由國企進行做地。對于國企來說有利好也有挑戰，重點地區更新項目多，自然優質的土地儲備也更多，但重點地區更新項目動遷難度，歷史問題也很多。

因此，重點城市更新片區統籌做地大致可分為兩種模式。

模式一為做儲結合、滾動開發，即是政府征收儲備用地的升級版，前期一級開發是一個主體，后期二級開發是另一個主體。

模式二為改儲結合、帶方案招商，即做地主體在完成前期各項工作并按規定繳納土地出讓金后，以協議出讓方式獲取土地使用權，進行開發建設。

附則中也提到，對于已公開引入合作企業的更新項目可繼續按照合作改造模式推進，所以對已招商的項目影響較少。

他表示，雖然現階段主要針對重點城市更新片區，但這是一個新的嘗試。如果這個模式得到很好的效果，后續有可能大力推進。

越秀介入荔灣葵蓬村舊改消息緊隨新政發布，似是有種乘東風而行的感覺。

實際上，越秀地產在2017年成立了城市更新集團，斬獲廣州里仁洞村項目以及南沙大崗鎮東流村改造權。

2021年3月，廣州智能裝備科技創意園有限公司以總價約28.2億元競得南洋電器廠及周邊更新改造項目。該公司由越秀集團、廣智集團、粵瑞控股合資成立，而越秀集團旗下越秀地產將作為重要力量參與更新改造。

舊改項目二級開發方面，2015年6月，越秀以單價1.6萬元/平方米摘得廣紙第一宗地塊，現已打造為越秀·星匯海珠灣項目。

隨著新政的公布，可以預見的是，越秀等七家國企將在廣州城市更新上大展身手。

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