4.21，深圳規自局發布“2023年度供地計劃”，新的變化是什么？

土地是房地產的原材料，政府是土地事實上的單一最大供應商。按照近年來深圳的住房建造技術，上一年度的土地供應，已經可以意味著下一個年度的住房供應。

(資料圖片僅供參考)

是以，主管部門每年此時發布的年度土地供應計劃，直接影響著下一個年度的住房供應，以及影響著我們的買房決策。

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先前關于深圳的土地供應分析，我已經寫過太多文章，大家可以回查：

《》（2022.6.2）

《》（2022.1.25）

《》（2021.7.7）。

《》（2021.6.11）

《》（2021.7.12）

《》（2021.4.27）

這里，我們再重申強調兩個極為重要的目標數據，它們影響著深圳未來中長期的土地-住房供應，也是我們賴以理解房地產走勢的重要判斷依據：

1）十四五期間（2021-2025），深圳供應居住用地（注意：不含深汕合作區）不少于 15 平方公里，力爭達到17.5平方公里，力爭每年供應的居住用地占建設用地比例不低于 30%，規劃期前三年供應居住用地不少于五年總量的 70%。【《深圳市住房發展“十四五”規劃》，2022.1】

這個供地表明確展示了深圳中期以及年度的居住供地安排，今年是第三個年份，按原計劃居住用地將供應350公頃，以及至2023年將完成居住用地供應不低于10.5平方公里（有沒有這么多，看下面）。

2）“確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%”。【《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿），2021.7】

深圳至2035年的規劃人口目標是1900萬，故此，到2035年，深圳居住建筑總量規模將要達到至少7.6億平米。居住用地比例將提高到25%（國標下限），比現狀22.6%提高2個多百分點。

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2023年深圳居住用地供應計劃如下。

1）供應總量（含深汕）為1200公頃，與2022年相同，維持在常年水平。其中，居住用地供應330公頃，占比27.5%；產業用地300公頃，占比25%；民生用地543公頃，占比45.3%；商服用地20公頃，占比2.2%。深汕合作區供應量繼續創新高，達到213公頃。

2）居住用地里面，按結構劃分，商品住房用地 205 公頃，占比61.1%；公房用地125 公頃，占比37.9%。在公房用地中，計劃供應租賃住房用地 34 公頃，占居住用地的 10.3%，占全部建設用地比例的2.8%。

3）在居住供地分區結構上，只算最簡單的新增供應，各區排名依次：坪山34公頃，寶安25公頃，龍崗20公頃，龍華16公頃，前海12公頃，大鵬7公頃，南山5公頃，福田1公頃，鹽田1公頃，羅湖0公頃。深汕合作區19公頃，但這部分等于是無效供應。

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放到整個十三五、十四五周期里來看，可以有幾個看法。為了簡便，沒有把深汕合作區的土地供應撇除，但實際上這部分是無效供應，只有統計意義。

重點是下面這兩張表，要是研究深圳房地產的話，重點看。

1）供地持續大放量。

首先值得全行業重視的一點即是，十三五、十四五以來的大部分時間里，深圳的供地計劃都是“超額完成”的。2016年以來，除了2016年和2020年，其它時間實際供地都超過了計劃供地。尤其是在2018年深圳推行“二次房改”之后，在計劃供地基本維持在12平方公里左右的穩態基礎上，實際供地放大了許多。2022年更是破天荒的超出了40%！

這個帶來了一個什么結果？深圳原本計劃十四五的居住用地比例年度不低于30%，從實際完成看，占比并沒有達到30%，2021-2022年分別是25.3%和21.6%。但是因為實際供地總規模放大了許多，居住用地也都超過了計劃供地，所以雖然占比沒有達到30%，但是絕對量可觀。

我們先前說過，深圳這幾年房價趨于穩定，有其它多方面的因素。但是，政府實打實的增加總量供應，是一個極為重要的穩定預期的根本力量。這應該是我們在探討房地產市場時，首先要正視的一點。

2）商服用地占比迭創新低。

2023年，產業用地計劃供應占比是25%，這是2018年以來的新高，顯示出深圳依然要努力的確保產業優先。同時，房地產界批評最多的商服用地繼續刷新低，2023年計劃供應占比低到了2.2%，這可能不是2018年以來而是歷史新低。在2019年，深圳商服用地曾經達到非常高的超過13%的比例，隨后從2020年深圳開始大幅增加居住用地供應之后，商服用地占比飛一般的下調，從13.33%一路壓到2.2%。

這延續了深圳2017年首次停建公寓以來的思想，顯示出深圳持續多年通過壓降商業用地增加居住用地來重整市場供需。注意，這比例里面的每1%就是12萬平米左右的占地（60萬平米左右的建面）。5年時間，深圳從商服用地里面“摳”出來了好幾平方公里多的土地用來建造住宅。比如在前海、寶中、北站這些好地段，深圳把一些原本規劃的商業用地調成住宅用地，釋放出包括如今華潤超核等在內的重要住宅樓盤，以改善居民居住條件，并穩定市場預期。

過往這些年，深圳呈現明顯的特征：整體是“平”，產業是“保”，民生是“穩”，居住是“增”，商服是“降”。通過這樣的結構調整，商服“降”下來的空間全給住宅，未來還會是這個大方向。

3）居住用地3年來首次低于30%。

看四類用地結構，2023年的居住用地供應計劃是自2021年來首次低于30%。

參照上述，深圳已確定年度居住用地供應比例不低于30%，但今年的330公頃不到28%，是2021年最低。這個原因我認為有兩個，一方面是市場調整所致，主管部門有條件適當減少居住用地供應，以穩定市場。但從更大的范圍來說，應該是，前面兩年深圳放出的土地足夠的多，能夠滿足“十四五規劃里前三年供地不低于70%”的目標。

以3年來統計，2021-2022年深圳累計供地734.8公頃，如果要滿足10.5平方公里，那么2023年供地在315.2公頃即可，是以2023年的330公頃，比起前兩年是縮減了，但總量還是OK的。

只是，有一處問題可能需要指出。上述深圳十四五規劃里的供地目的，并不包含深汕合作區，也即是說前三年的10.5平方公里是指“深圳本土”的供地規模。但是從過去幾年大家的計算來看，普遍沒有區分。這個要如何理解，還需要解釋。

4）商品房與公共住房的結構在反復。

2018年二次房改確立了公共住房：商品住房=6:4的結構，在2020年、2021年，都執行了這一點。

參看下表，2020年，深圳計劃供應中公共住房用地：商品住房用地=57.4%：42.6%。2021年則為58.9%：41.4%，基本都遵循了6:4的結構。

但是從2022年起，這個比例反過來了。2022年，深圳計劃供應中公共住房用地：商品住房用地=41.1%：58.9%。2023年則進一步下降，公共住房用地：商品住房用地=37.9%：61.1%。商品住房用地占比自2019年以來第一次超過了60%。

出現這個的原因是什么，還需要進一步觀察。看總量的話，2020年以來的計劃供地里，商品住房和公共住房，累計對半開。

以上是我們看2023年深圳的供地計劃所展現出來的特征，當然這些特征需要放到更長的時間維度里才能看出邏輯脈絡。簡單總結：1）2018年尤其是2020年以來，深圳處在居住用地大放量的周期，并且公共住房的比例大幅攀升，這對穩定深圳房地產有著根本意義。2）這個趨勢依然會繼續，原因在于十三五以來的7年里，深圳居住用地供應占比依然是不滿19%，仍然低于國標，供應增加將是長期事件。

供應增加，恰恰證明了一個基本的經濟學常識，可以有利于房價趨于穩定。這是一個非常好、非常好的市場“教材”，能夠證明很多東西，也能證偽很多東西。對于有心者而言，這個大課堂實在太珍貴了，用心觀察和總結，可以比別人獲得更大更快的成長。

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