近日，諸葛數據研究中心公布100家上市房企“三道紅線”變動情況。

2022年三條紅線均未踩中、處于安全區間的綠檔房企為29家，較2021年減少6家；只踩中一條紅線，處于黃檔區間的房企有20家，較2021年減少2家；踩中兩條紅線，處于橙檔區間的房企有21家，較2021年減少1個，三條紅線全部踩中的紅檔房企有30家，較2021年增加9個。

整體來看，房企三道紅線的合格率不足3成，2022年有21家房企較2021年升檔，僅6家房企實現降檔。

(資料圖片僅供參考)

“三道紅線”政策未取消 各項指標均沒有變化

據財聯社此前報道，針對日前市場傳出“三道紅線”政策已取消的消息，記者從多家房企處獲悉，目前“三道紅線”政策并未取消，各房企仍在如期報送，所需填報表格中各項指標也均沒有變化。注: “三道紅線”指企業剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

不過，“三道紅線”指標在2022年已有所松動，當年1月，記者從房企方面獲知，房地產并購貸款不再計入“三道紅線”。而在2023年伊始，市場又傳出“三道紅線”政策已取消的消息。

“從2022年市場來看，房地產企業經歷了重新洗牌，綠檔房企數量正在減少，不少曾經的黃檔、橙檔房企掉入紅檔，兩極分化現象較為明顯。隨著2023年政策端繼續發力，以及銷售回暖、市場預期轉好，房企資金端壓力有望逐步緩解，預計2023年房企三道紅線情況將會好于2022年。”諸葛找房分析師表示。

紅檔房企增至30家

據諸葛找房統計，2022年100家上市房企的“三道紅線”指標，變動最大的集中于紅檔和綠檔房企，兩極分化現象凸顯，且紅檔房企成為四檔中唯一出現數量增加的。

其中，29家綠檔房企包括萬科、保利、招商蛇口、金地、龍湖、華潤等，這些房企不是具有國央企背景便是優質頭部民企，企業運營狀況穩健、現金流充足。居于黃檔的房企有20家，數據顯示，黃檔房企大部分在現金短債比這一指標集中踩線，該檔位以中部陣營房企為主，如綠城中國、金科股份、雅居樂、旭輝、弘陽地產等。

橙檔代表房企踩中兩條線，2022年100家上市房企中處于橙檔的房企有21家。其中引人注目的是央企出身的中國鐵建，也連踩兩條紅線。“在行業下行、銷售降溫等壓力下，即使是央國企背景也不能成為永久的護身符，企業仍然要以降負債、穩資金為主要導向。”上述諸葛找房分析師稱。

紅檔房企意味著連踩三條紅線，在諸葛找房監測的100家上市房企中，紅色檔的房企多達30家。其中多數房企已發生長期違約甚至暴露較大風險，陽光城、藍光發展、富力地產等均在其列。

“對于出險房企而言，現在最重要的主題是活下去。三道紅線已經不是主要的考核目標了，只要公司能夠活下去，未來公司內部考核指標只會比三道紅線指標要求的更加嚴格。”一位總部位于北京的房企人士告訴記者。

值得關注的是，按照監管要求，自2021年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。

業內人士認為，按照目前房企財務狀況以及房地產市場現狀，所有房企在2023年底實現“三道紅線”達標不太現實。屆時“三道紅線”指標是否會有所調整或者進行延期，還需拭目以待。

中交地產：“三道紅線”橙檔

4月25日，中國交通建設集團旗下房地產上市平臺中交地產舉行2022年度業績說明會。

作為融資渠道相對寬松的央企，中交地產至今仍未滿足“三道紅線”指標令人生疑。

數據顯示，截至2022年末，企業標剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業，引發深交所問詢。

深交所要求企業說明“最近三年末，發行人剔除預收款后的資產負債率和凈負債率高于同行業可比上市公司”的原因，中交地產也在同日的公告作出回復。

其表示，發行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進行股權融資，合并權益金額較小；發行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計占合并權益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發行人股本及資本公積顯著小于同行業可比公司。

同時，由于房地產開發需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權融資籌集資金，因此，資本結構中負債金額占比相對較高，導致剔除預收款后的資產負債率和凈負債率較高。

數據顯示，截至2022年末，中交地產持有房地產項目115個，土地總面積1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

行業面臨重新洗牌

進入2023年，在政策多輪救市、疫情防控放開等因素下，市場呈現底部復蘇態勢，房企紓困也取得進展。今年年初，佳兆業、景瑞控股、融創等房企成功復牌，走出了關鍵性的一步，但未來走勢仍不明朗。

3月10日，佳兆業復牌后，股價一度跌近40%。4月13日，融創中國控股有限公司復牌股價即遭腰斬，大跌55%。

“佳兆業和融創股價下跌，主要因素除了長期停牌所累積的投資者自身的流動性壓力外，還和市場目前對于房地產板塊未來走勢的信心尚待恢復有關。”IPGLOBAL中國區首席經濟學家柏文喜在接受大河財立方記者采訪時說。

與此同時，很多房企仍然處于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內的房企仍未公布2022年年報。

4月7日，新力控股成為第一個倒下的爆雷房企。同日，藍光發展發布可能被終止上市的第一次風險提示公告。

業內人士表示，房企退市潮可能將會來到，而國內上市房企格局分化將更為顯著。

“新力控股退市是房企爆雷的延續，也是行業整體下行的集中表現。”北京市君澤君（深圳）律師事務所律師、深圳電視臺財經評論員陸暉在接受大河財立方記者采訪時表示，“出險房企面臨的最本質問題是負債過高導致資不抵債，非常直接地反映在資本市場上。這警示著同樣身陷債務危機的房企，一旦觸發條件將會面臨退市的處境，企業被掐斷融資渠道、喪失重組的價值，最終大概率會被破產清算。”

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴大河財立方記者，國內上市房企格局或將進一步分化，優質頭部房企在融資等方面獲得更大支持，率先在市場修復進程中搶占更多話語權。另外，部分臨近或腳踩風險線的房企，短期內仍將陷入融資、經營等方面的困局。

“從目前的情況預計，大多數出險房企債務重組工作不會很順利，因為涉及各種各樣的問題和困難，外加多數企業業績情況不理想，可能因無法按時發布財報等諸多情況被強制摘牌，房企的退市潮有可能會出現。”柏文喜說。

本文來源：財聯社、觀察者網、大河財立方

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