作者 | 不思量1

(相關資料圖)

視覺 | 陳珍珍

責編 | 韓瑋燁

睿觀察：“用地難”“用地貴”的問題一直是壓抑中小微企業(yè)發(fā)展活力的主要因素。產業(yè)保障房的推出，解決了中小微企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間受限等實際問題。

近年，隨著「放管服」改革的深入，中央陸續(xù)下放用地審批權限到地方政府，并出臺一系列土地政策促進城市建設和發(fā)展。其中，一項重要措施就是推行產業(yè)保障房政策。

保障性住房我們聽得多了，但產業(yè)保障房很多人可能是第一次聽到，尤其在珠三角以外的地區(qū)，產業(yè)保障房的實際案例并不多。不過，隨著中央政策的推進，產業(yè)保障房模式也可能像此前的創(chuàng)新用地一樣，被越來越多地方政府所采納。

產業(yè)保障房的推出，會對產業(yè)地產市場產生哪些重要影響？一起來看。

產業(yè)保障房的起源——深圳模式

進入二十一世紀以后，我國土地空間利用與經(jīng)濟發(fā)展的矛盾日益突出。其中，又以制造業(yè)最發(fā)達的「珠三角」地區(qū)為甚。為了緩解土地資源緊缺的壓力，2000年后，包括深圳、廣州、東莞在內，多地相繼推出工改、舊改、新型產業(yè)用地（M0）等一系列舉措，對大量原有低效能、低容積率的工業(yè)用地進行集中改造，且取得了一定效果。

在這樣的背景下，產業(yè)保障房應運而生。

2008年6月，深圳被批準為全國首個國家創(chuàng)新型城市試點。同年10月，深圳印發(fā)《深圳市人民政府關于印發(fā)深圳市創(chuàng)新型產業(yè)用房建設方案的通知》，首次提出創(chuàng)新型產業(yè)用房概念，這也被業(yè)內認為是產業(yè)保障房最初的形態(tài)。

根據(jù)文件，創(chuàng)新型產業(yè)用房的定義為：

「根據(jù)創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展需求，按照上述目標和原則，在工業(yè)用地內專項建設并按政策出租或出售的生產、研發(fā)、運營及其它配套設施的政策性產業(yè)用房。」

在實際操作中，創(chuàng)新型產業(yè)用房一般通過兩種方式籌建，一是政府/國資企業(yè)直接投資建設；二是政府出政策，社會資本參與共同建設。建成的物業(yè)秉承「以租為主，租售結合」理念，租金實行政府指導價，確需出售的，須經(jīng)市產業(yè)主管部門審核。

從這里不難看出，創(chuàng)新型產業(yè)用房實際上是一種政策性公共產品，和我們常見的保障房出發(fā)點是一樣的。只不過，申請入駐這種「公租房」的企業(yè)必須是創(chuàng)新型企業(yè)，且需要經(jīng)過一系列嚴格的審核。

此后，隨著國家深化土地要素市場化綜合配置配套改革，產業(yè)用地改革也被提上日程。2016年10月28日，國土資源部辦公廳發(fā)布《產業(yè)用地政策實施工作指引》，提出「各類產業(yè)用地均可采取包括長期租賃、先租后讓以及租讓結合的國有土地租賃方式」，對土地的租賃期限也由過去出讓的50年縮短為「不得超過二十年」。

在國家政策引導下，2017年9月1日，深圳出臺《深圳市人民政府關于完善土地供應管理的若干意見（征求意見稿）》，提出：

「產權歸中央國家機關（含授權單位）、省、市和區(qū)人民政府（含新區(qū)管理機構）的公益性、非營利性用地以劃撥方式供應」，其中就包括只租不售的人才和保障性住房和創(chuàng)新型產業(yè)用房（含科技企業(yè)孵化器）用地。

該意見最大的亮點在于恢復劃撥用地。

根據(jù)土地管理法及其實施條例，我國土地供應方式包括劃撥、出讓、作價出資和租賃。自1988年1月《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用權出讓條例》頒布實施后，深圳的國有土地統(tǒng)一實行有償出讓制度，事實上廢除了劃撥，改為協(xié)議免地價供應。

不過，隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，面對新增用地資源瓶頸，「招拍掛」的不足逐漸顯現(xiàn)。一方面，原有以高投入、高消耗、高污染、低效益為特征的傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼；另外，在創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的大背景下，產業(yè)服務與商業(yè)邏輯存在矛盾、土地有償使用覆蓋面不到位等問題日益凸顯。而劃撥土地因其無需繳納土地使用費用、沒有使用期限等特點，十分適合承載產業(yè)發(fā)展，因而重新被深圳所啟用。

產業(yè)保障房之廣州經(jīng)驗

在深圳模式基礎之上，廣州也在產業(yè)空間保障上進行了一系列的探索。

2021年9月1日，廣州市15屆154次市政府常務會議審議通過了《廣州市貫徹落實<廣東省土地管理改革2021年度工作方案>措施》，提出：

「探索建設只租不售的產業(yè)保障房，支持增加混合產業(yè)用地供給，建立工業(yè)用地全周期管理制度。大力推進批而未供和閑置土地處置。」

2023年3月31日，16屆33次市政府常務會議審議通過《廣州市人民政府辦公廳關于加強土地供應及供后監(jiān)管的實施意見》，提出：

「鼓勵以劃撥或協(xié)議出讓方式向市或者區(qū)工業(yè)和信息化主管部門、開發(fā)區(qū)（產業(yè)園區(qū)）管委會或者具有產業(yè)保障房建設職能的機構供應工業(yè)用地，建設只租不售的標準廠房，為中小微企業(yè)提供「產業(yè)保障房」，引導中小微企業(yè)入駐，實行以房精準招商。」

也就是說，廣州各區(qū)（園區(qū)）的產業(yè)主管部門可以通過協(xié)議出讓的方式拿到建設用地，建設標準廠房，出租給中小微企業(yè)生產，以解決中小微企業(yè)發(fā)展中存在的企業(yè)發(fā)展不穩(wěn)定、資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題。

推出產業(yè)保障房的現(xiàn)實意義

在園區(qū)在線看來，搞產業(yè)保障房有幾個現(xiàn)實意義。

1、保障中小微企業(yè)生產場所和空間

土地節(jié)約集約利用是一個全國性難題，一些城市在這方面也做出了很多探索與實踐。但在產業(yè)保障房推出以前，無論城市更新也好，創(chuàng)新用地也罷，最終參與的還是那些頭部的大企業(yè)，而規(guī)模更小、抗風險能力更低、對低成本廠房需求量更大的中小微企業(yè)，卻連政策的門都夠不到。

在這樣的背景下，通過建設產業(yè)保障房，能夠給企業(yè)以兜底保障，切實幫助中小微企業(yè)解決資金不足、發(fā)展空間需求有限等實際問題，為其創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。

2、加速制造業(yè)回流

長期以來，「退二進三」被各地視為經(jīng)濟轉型成功的標志。在此基礎上，一眾城市開始了「去工業(yè)化」運動，轉而集體追逐看起來更「高大上」、GDP帶動更強的金融、科技、文創(chuàng)等第三產業(yè)，制造業(yè)地位每況愈下；另一方面，大城市生產成本不斷上升導致大批企業(yè)遷離，進而引發(fā)大家對產業(yè)空心化和產業(yè)鏈斷鏈的擔憂。畢竟，很多總部企業(yè)之所以來大城市就是看中了當?shù)赝晟频漠a業(yè)鏈配套，而制造業(yè)外遷不但破壞了產業(yè)鏈的完整性，使城市的招商吸引力下降，而且很多供應鏈企業(yè)也會隨之遷走。

不過，最近兩年經(jīng)濟大有「脫虛向實」之意，包括深圳、廣州在內的多個城市又重提「工業(yè)立市」、「制造業(yè)強市」。在這樣的背景下，政府推出產業(yè)保障房，一個主要目的就是騰出空間，「接回」外流的制造業(yè)企業(yè)。

3、產業(yè)地產回歸公共服務屬性

檢驗園區(qū)好壞的標準并不一定是看它帶來的直接經(jīng)濟效益，而是看有沒有越來越多的項目和人才進入園區(qū)參與創(chuàng)新，以及是否有大量的企業(yè)和人才從這里走出，這也是園區(qū)在線一直強調的——「做園區(qū)要算總賬」。另一方面，培育市場主體本身就是政府的職責，從這個角度講，產業(yè)地產本質上是一項公共事業(yè)，而非一種純粹的商業(yè)行為。由政府建設、統(tǒng)一出租，既規(guī)避了園區(qū)市場化行為與企業(yè)發(fā)展訴求間的天然矛盾，同時政府也能通過集中管理，對進駐業(yè)態(tài)進行全面把控。通過擴大政策性租賃保障范圍，讓園區(qū)回歸產業(yè)本質。

4、利于節(jié)約集約用地

如今，城市化進入存量時代，過去攤大餅的粗放發(fā)展模式已經(jīng)行不通了。走內涵式發(fā)展之路、集約節(jié)約用好土地，是中央和各地政府的共識。推出土地利用率更高的產業(yè)保障房，能夠提升產業(yè)用地的供應效率和節(jié)約用地的水平，有利于聚合產業(yè)鏈上下游，提高產業(yè)鏈循環(huán)效率。

工業(yè)保障房的實踐

1、龍崗寶龍智造園

2020年5月，龍崗區(qū)城投集團與龍崗區(qū)工信局聯(lián)合發(fā)布預招商公告。經(jīng)報名，龍寶龍智造園13.2萬㎡的廠房的報名需求達到42萬㎡，企業(yè)定制需求高達廠房建筑面積的320%。經(jīng)專家評審、遴選公示等環(huán)節(jié)，共有8家優(yōu)質企業(yè)入圍...

相比于單層廠房，產業(yè)保障房項目在樓板承重、環(huán)保安全、工藝需求、減振隔振、垂直交通等方面有諸多限制，如果做成標準廠房一樣的流水線產品，則很難匹配企業(yè)的實際需求。因此，寶龍智造園實行了「預招商+定制化」模式，先招引企業(yè)，再根據(jù)企業(yè)需求定制化開發(fā)廠房，這種做法不僅有效解決了企業(yè)生產需求與產業(yè)空間不匹配的難題；企業(yè)也僅需繳納廠房租金便可租賃到自己設計的廠房，一次性投資大大減少。

2、燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產業(yè)園

燕羅智能網(wǎng)聯(lián)汽車產業(yè)園工業(yè)保障房項目位于深圳市寶安區(qū)燕羅街道羅田社區(qū)象山大道與田象路交匯處，分一、二兩個標段建設，其中，一標段總建筑面積約19.38萬平方米，由中建八局承建；二標段總建筑面積約23.6萬平方米，由中建科工承建。建成后，預計將提供約26.5萬平方米的高品質、低租金生產制造產業(yè)空間。

智能網(wǎng)聯(lián)汽車是全球汽車產業(yè)轉型升級的戰(zhàn)略方向，發(fā)展智能網(wǎng)聯(lián)汽車產業(yè)，除了關注龍頭企業(yè)和重點項目，更應該重視自動駕駛、智能網(wǎng)聯(lián)等細分領域的中小創(chuàng)新企業(yè)。

對產業(yè)地產可能的影響

可以預見，產業(yè)保障房推出，首當其沖的一定是商辦領域，其次是普通的工業(yè)地產項目。

因為產業(yè)保障房的原則是「保本微利」，其租金通常僅為同地段市場價的一半，再加上「工業(yè)上樓」（從政府角度而言，工業(yè)上樓本質屬性也是產業(yè)保障房）釋放的巨量產業(yè)空間（以深圳為例，其將在2023-2027這5年期間規(guī)劃1億平方米工業(yè)上樓空間）。不難推斷，各城市、各項目間將面臨空前競爭。在這一背景下，很多在運營的商辦項目將會受到極大的威脅和挑戰(zhàn)。而且，目前很多工業(yè)上樓項目已經(jīng)開始「自我內卷」，大打價格戰(zhàn)，這也會在很大程度上影響產業(yè)地產市場的平衡。

因此，在實際操作中，產業(yè)保障房的供應節(jié)奏非常重要，如果在政策推行過程中，能夠根據(jù)市場需求調整供應計劃，循序漸進規(guī)劃空間指標，對企業(yè)、對市場都會是一件利好；反之，過量產業(yè)保障房集中供應可能會導致供過于求或超前供應，進而造成大量空間浪費。

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