好像，優秀的房企都懂力學。

(資料圖片僅供參考)

不難發現，能夠在近幾年房地產業飽受沖擊之際逆勢崛起者，幾乎都是精準發力者，除去國資背景賦予天然優勢的房企，以極其低調之態強勢逆襲的民營企業，可以說更高維地完成了由“起勢”向“成勢”的精準發力。

濱江集團便是其中一個縮影。從其4月28日發布的2022年財報可以看出，它是近年來為數不多逆襲的民營房企之一，其精準發力的本質在于，它懂得如何修煉自身定力與應對外界動態變量，這跟著名的牛頓“第一定律”與“第二定律”多有溯本同源之處，即“定力定律”與“動量定律”，前者指物體自身運動狀態，后者指物體在外力作用下的運動狀態。

可以看到，在完成“起勢”向“成勢”的過程中，濱江集團一方面力求自我精進，通過優化投資布局、提升產品品質、提高管理效能、鉆研客戶需求、多元賽道搶跑等多條路徑來實現銷售業績的逐年走高，另一方面則積極應對不確定的外部環境，通過改善經營質量來增加現金流、平衡債務結構、塑造未來發展潛力，以此打通更為廣闊的融資渠道，不斷適應變幻的商業環境。

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定力強：業績底氣與進階路徑

世上有一種蟬，要在地下蟄伏20年，不斷吸收大樹根部的汁液來慢慢長大，然后在某個夏天的夜里悄悄爬上枝頭，完成蛻變，實現自由，這就是著名的“金蟬定律”。萬物相通之下，自然界的厚積薄發，也出現在向濱江集團這樣極為低調卻懂得蓄力的企業身上。

觀察克而瑞2020年至2022年全國百強房企銷售額排名情況，可以發現，濱江集團2020年全口徑銷售額1363億元，排名第27位，2021年全口徑銷售額1691億元，排名第22位，2022年全口徑銷售額1539億元，排名第13位。在房地產行業不確定性加劇的近三年內，濱江集團的銷售業績排名卻一路上升，行業地位與品牌影響力得以進一步鞏固。同時值得關注的是，在銷售走強的同時，其資金回籠也更加穩健，比如2022年回款690億元，較上年實現穩步增長，有效支持企業各項良性發展。

定力背后一定是“用對了力”，濱江集團是一家極具秩序感、目標感與效能感的企業，這源于它看得清自身的核心差異化優勢以及懂得如何“長袖善舞”。

近年來，全國房地產市場結構性分化愈發明顯，搶灘一二線城市的企業在這一輪大洗牌中顯然具有更多勝算。2022年，濱江集團新增土地儲備項目41個，其中寧波1個，金華2個，杭州38個。截至2022年底，杭州占總土儲的65%，浙江省內寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州強二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。濱江集團自2021年下半年以來積極布局杭州，這種有序的結構性發力，使其銷售規模和利潤率得以保障，并將更多優質土儲攬入囊中，作為業績向上的堅實臺階。

有了優質土地打底，打造進一步釋放土地價值的產品，一定是贏得市場青睞的關鍵。在這一點上，濱江集團不僅建立四大產品體系與十五個標準版本的完整產品標準化體系，并將標準化體系進一步延伸到小區配套及專業服務等房產各相關領域，同時通過工程管理標準化和項目運營管理標準化來完成高質量高效率保交付，實現產品空間舒適感與功能實用性的不斷迭代升級，并力求打造所進入區域乃至城市的標桿之作，也因此有了浙江麗水“濱江興耀·觀品軒”等高品質樓盤的現象級熱銷，有了99%的客戶交付收房滿意度，有了二手房的品牌溢價，以及極高的客戶忠誠度。這無疑都是濱江集團銷售業績增長實實在在的底氣所在。

除此之外，濱江集團還前瞻性地試水多元化業務，助推當前業績增長的同時，為未來業績多維度增長提供更多的可能性。截至2022年末，其在租賃業務方面，持有用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約32.7萬平方米，報告期內實現租金收入3.31億元；投資性房地產期末賬面價值69.46億元；養老業務方面，2022年旗下正式成立養老公司，并成立高品質康養服務品牌——“濱江和家”，目前首個社區嵌入式精品養護機構——和家·御虹府長者之家已在試運營。

未來，濱江集團將繼續秉承“讓老百姓都能住上一套好房子”的理念，不斷提高社會的認可度、行業的影響力、業主的美譽度和員工的滿意度，為千家萬戶創造安居樂業的理想棲息地，并成為消費者心中值得信賴的房地產品牌。

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動力足：財務支撐與增長潛力

事實上，企業在長期的成長與進階過程中，都會經歷以經營、投資、融資為軸線的“從現金到現金”的周而復始。因此，保持財務視角中的現金、債務、投融資各方的博弈性平衡，將為企業業績增長與良性循環式成長提供有力支撐，同時，這些也是其應對行業與市場長期不確定性的重要因子。

不僅銷售業績亮眼，濱江集團2022年的營業收入與利潤也雙雙實現增長，其中，營業收入415.02億元，同比增長9.28%；歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。與此同時，濱江集團的資產增長也十分明顯，截至2022年末，公司總資產2761.76億元，歸屬于上市公司股東的凈資產235.35億元，分別較上年同期增長30.44%和14.36%，這足以佐證這家企業在行業大洗牌中的張力。

張力的背后一定是動態掌握了各項財務因子的變化規律以及財務思維下的業務相楔規則。濱江集團是一家極具自律力、平衡力與潛力的企業。

首先，“三道紅線”是衡量一家房企自律與否最明顯的標尺。近年來濱江集團一直做得很好，公司堅持穩健經營，保持合理有息負債水平，“三道紅線”監測指標持續保持“綠檔”。截至2022年末，公司有息負債規模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%，債務結構清晰；扣除預收款后的資產負債率為60.67%，凈負債率為55.42%。債務期限構成上，短期債務146億元，占比僅為27.27%，低于期末貨幣資金243.28億元，現金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務。

與此同時，濱江集團近年來綜合融資成本不斷下降，2017年為6%、2018年為5.8%、2019年為5.6%、2020年降低至5.2%，2021年進一步降低至4.9%，截至2022年底，公司平均融資成本僅為4.6%，較上年末下降0.3個百分點。融資成本持續下降，一方面說明資本市場對濱江集團資產價值與經營能力的高度肯定，同時也為企業發展提供更充足的續航能量。

截至2022年末，濱江集團共獲銀行授信總額度1183.33億元，較上年末增加42%，授信額度已使用509.07億元，剩余可用674.26億元，占總額度的57%。其中。直接融資額度充足，截至2022年底，已獲批尚未發行的公司債額度22.52億元，注冊完成尚未發行的短期融資券額度25.3億元、中票額度17.6億元，可根據資金需求和市場情況擇機發行。

對此，西南證券、國金證券、中銀證券、申港證券等均給出“買入”評級。平安證券在研報中指出，“公司扎根優勢區域，在樓市低迷期及分化趨勢下，后續銷售去化具備可靠保障；同時公司秉承穩健經營與精細化管理，財務狀況良好，彰顯融資優勢與逆勢擴張實力，屬優質民企翹楚。我們認為隨著行業持續調整及部分房企的退出，公司憑借穩健經營、品牌及融資優勢，有望逐步擴大優勢”。

健康的債務指標，低于市場平均水平的融資成本、充足的融資額度，都足以支撐濱江集團應對行業與市場不確定性所帶來的風險與挑戰，也足以支撐它走向更高的臺階。再者，截至2022年末，公司尚未結算的預收房款為1303.16億元，較年初增長39.32%，也將為企業未來的業績增長提供強有力的支撐。

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