作者 | 梁秀杰

編輯 | 夏縣明

【資料圖】

視覺 | 陳珍珍

責編 | 韓瑋燁

伴隨房地產進入深度調整期，行業急劇分化。部分以高負債、高杠桿沖刺規模的房企深陷債務困境，相繼出險，接連缺席年報季。而從已發布2022年年報的房企來看，業績大幅收縮、利潤下滑甚至巨虧成為房企常態。

在此背景下，粵系老牌國企越秀地產（0123.HK）表現顯得格外亮眼，2022年營收724.2億元、歸母凈利潤39.5億元，分別增長了26.2%和10.2%，是為數不多的實現營收和凈利潤兩項指標兩位數增長的房企之一。

逆勢補倉擴張，越秀地產規模野心不減

行業下行周期，在不少房企還忙于割肉自救之時，越秀地產卻在逆勢補倉擴張，其一改往日保守姿態，發展勢頭頗有些勢不可擋的趨勢。

2019年越秀地產拿地金額僅有159億元；2020年，拿地支出翻倍上漲，達到410億元，超出其原土地預算近110億元；2021年，越秀地產拿地支出444.8億元，新進入了北京、上海、東莞等城市，補齊了一線布局；2022年，在房企普遍暫緩拿地時，越秀地產依舊花費415.8億元拿地。在3月份的業績會上，越秀地產透露，今年在拿地上投資計劃為400億元預算，與過去三年規模相似。

年報數據顯示，2019—2022年，越秀地產土儲面積從1941萬平方米增 長到2845萬平方米，僅2022年越秀地產就新增37幅土地，總建筑面積約695萬平方米。從近幾年增儲表現來看，越秀地產正在努力拿回“丟失”的那幾年。

圖表1：越秀地產2019-2022年土儲走勢圖（萬平方米）

數據來源：企業年報，睿和智庫整理

在今年全國土拍市場上，越秀地產也是絕對的“黑馬”姿態。據不完全統計，今年起越秀地產已接連現身北京、上海、杭州、成都等一二線土地市場，迄今為止拿地金額已超百億。在年初北京土拍中，越秀地產豪擲近60億元，接連拿下北京市石景山區蘋果園、昌平區信息園二期兩宗熱門地塊，成為北京土拍市場最大的黑馬。越秀地產正在向全國擴張的道路上，策馬揚鞭。

毛利率連續下滑，凈負債率上漲15.6個百分點

土儲的擴張，支撐著越秀地產銷售體量的大幅提升。

2021年，越秀地產實現合同銷售1151.5億元，同比增長20.2%，挺進千億大關。2022年，越秀地產實現合同銷售1250.3億元，同比上升8.6%，業績完成率達到101.2%，超額完成全年業績目標，是屈指可數的保持銷售額正增長的企業之一。就銷售業績排名來看，越秀地產從2021年的34位直接躍升至第16位，成為連跳18位的房企。

在此基礎上，越秀地產將2023年的合同銷售目標定為1320億元，同比增長6%。銷售金額的增長，似乎給了越秀地產持續擴張的底氣，但細究其規模增長的背后，仍存隱憂。

結合越秀地產往年財報來看，其營業收入增幅遠高于凈利潤及歸母凈利潤增速，呈現增收不增利的態勢。2018年至2022年，越秀地產營業收入從264.4億元增長至724.2億元，5年間累計增幅高達174%;而同期凈利潤表現稍顯弱勢，僅從30.4億元增長102%至61.4億元，同期歸母凈利潤僅從27.3億元增長45%至39.5億元，甚至在2021年越秀地產歸母凈利潤同比下滑了15.5%，較2020年的21.95%增速可謂大幅下跌。

且其毛利率已連續3年下降，2022年毛利率僅20.45%，相比2019年最高點減少了13.67個百分點。2019年-2022年，越秀地產的毛利率分別為34.21%、25.15%、21.75%、20.45%。

圖表2：越秀地產2018-2022年毛利率走勢圖（%）

數據來源：Wind，睿和智庫整理

在土地市場“狂飆”，也讓越秀地產的債務壓力露出端倪。截至去年底，越秀地產的負債余額達到約883億元，較2021年增加127.6億元；現金總額（包括現金及現金等價物及監控戶存款）約351.2億元，較2021年減少了53.8億元，降低13.3%。從財務指標來看，剔除預收賬款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍。雖然繼續保持綠檔達標，現金短債比相比2021年的1.36倍，還有一定增厚；但相較于2021年的47.1%的凈負債率，2022年的數值大幅上升了15.6個百分點；而剔除預收賬款后的資產負債率雖微降0.3個百分點至69.1%，但十分接近70%的政策紅線。公司存在一定的債務擴張瓶頸。

折價近30%再融資83.6億港幣

于是，急需“補血”的越秀地產，開啟了一項總額高達83.6億港元的股權融資計劃。

4月20日，越秀地產發布供股融資公告，將按每持有100股現有股份可獲發30股供股股份的基準，以9港元/股的認購價供股約9.29億股股份，以籌集約83.6億港元資金（扣除開支前）。

供股為港股上市公司的融資方式之一，指上市公司向現有證券持有人作出供股要約，使其可按持有證券的比例認購證券，類似于A股的定向增發，屬于再融資的一種方式。對此，股東可出資按其持股比例認購新股，而如果選擇不認購，股東的權益便會遭到稀釋。

對于選擇供股的優勢，越秀地產在公告中直言，與借貸或發行債務證券不同，董事認為供股不會產生利息負擔或額外債務，故為公司籌集長期資金優先選擇的辦法，將使所有股東能夠參與公司未來發展并從中受益。也就是說，供股的好處在于不僅能實現“資金補血”，還不會產生任何債務壓力，從而降低不斷攀升的債務杠桿。

但值得注意的是，越秀地產此次供股認購價僅僅定為9港元，較公告日的上一個交易日（4月19日）收盤價12.56港元折讓28.3%，較過往連續五個交易日平均收盤價折讓30.9%，較每股凈資產17.15港元更是折讓47.5%。如此大的折價力度，受到了市場的質疑，從而引發了越秀地產發布供股消息復牌后股價的下跌。

圖表3：越秀地產（0123.HK）近期股價走勢

數據來源：Wind

而針對本次股權融資的原因，越秀地產稱，“基于經濟平穩增長和房地產市場回暖的機會，希望利用供股進一步加強公司在核心城市獲取優質投資項目的機會，將資源投放至大灣區、華東地區核心城市及重點省會城市的優質項目”。

也就是說，短時間內，越秀地產不會停下擴張的步伐。

結語

這一輪房地產行業洗牌中，出險的房企幾乎無一不是近些年擴張較為激進的。這也讓房企們意識到，僅有速度沒有利潤，僅有規模沒有安全的發展模式已經行不通，追求穩健與質量正在成為行業共識。在此背景下，越秀地產的快速擴張顯得尤為獨樹一幟，其到底能不能走得長遠，我們拭目以待。

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