樓市下行壓力倒逼刺激加速，目前已有城市放出“大招”。 近日，蘇州“商轉(zhuǎn)公”的消息一出，令不少購房者“歡呼雀躍”。

所謂“商轉(zhuǎn)公”，就是把現(xiàn)有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款，如果轉(zhuǎn)換成功，能省不少利息。

【資料圖】

自從去年以來，全國公積金和商貸首套房貸利率的下調(diào)后，很多在高利率買房的購房者，都對“商轉(zhuǎn)公”抱有一絲希望。

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?蘇州“商轉(zhuǎn)公”，前提條件是：

1、商業(yè)貸款的那套房子一定要是借款人及其家庭成員的在蘇州范圍內(nèi)的唯一自住住房，家庭成員范圍只包括配偶及未成年子女；

2、商業(yè)貸款必須是純商貸，且沒有結(jié)清原商業(yè)貸款；

3、當前商業(yè)貸款沒有逾期狀態(tài)，近兩年沒有連續(xù)三期或累計六期的逾期記錄；

4、辦理商業(yè)貸款的住房已取得不動產(chǎn)權(quán)證或者房屋所有權(quán)證和國有土地使用證；

5、辦理前，必須征得原來商業(yè)銀行的同意，商業(yè)貸款需全部提前結(jié)清；

6、原來的商業(yè)貸款沒有其他抵押的形式貸款，且沒有查封、未設(shè)立居住權(quán)等形式的這種限制；

7、借款人和共同借款人是第一次使用公積金貸款，即從未使用過公積金貸款，且不存在公積金中心認定的不符合貸款條件的其他貸款風險；

8、如果是結(jié)清商貸的話，需要借款人自己先籌集資金把商貸結(jié)清，且必須在次月18日之前要解除還貸委提業(yè)務(wù)。

?在貸款倍數(shù)與額度上

首次使用公積金貸款

由原先賬戶余額的10倍

提高至15倍，單人最高額度60萬，家庭最高額度90萬

第二次使用公積金貸款

由原先賬戶余額的6倍

提高至10倍，單人最高額度30萬，家庭最高額度50萬

而且，還了解到

如果是購買首套房，并且養(yǎng)育2個及以上未成年子女

貸款額度還可上浮30%！

最高額度能夠達到117萬！

目前，蘇州除了園區(qū)外，其余幾個區(qū)都按照此公積金最新政策執(zhí)行。

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?“商轉(zhuǎn)公”的好處，到底有多大？

對于前兩年5、6個點高利率“站崗”的買房人來說，“商轉(zhuǎn)公”的出臺自然就像是及時雨。

畢竟相比之下，公積金的貸款利率很低，如果正在還貸的家庭能夠進行“商轉(zhuǎn)公”，也會省下一大筆費用，減輕不小的壓力。

根據(jù)目前執(zhí)行的貸款利率（蘇州為例）：

商業(yè)貸款：首套房利率4.1%

公積金貸款：首套5年期以上利率3.25%

兩者相比，房貸利率差為0.85%。如果以貸款200萬計算：

商貸-等額本息-30年：月均還款9664，總支付利息147.9萬元

公積金-等額本息-30年：月均還款8704，總支付利息113.3萬元

商轉(zhuǎn)公后，少說也可節(jié)省34多萬的利息支出。

而前幾年，部分購房者的商業(yè)房貸利率更是高達5%+，雖然隨著LPR利率的下調(diào)有所降低，但是因為固定加點的存在，還是與目前執(zhí)行的公積金貸款利率依然高出不少。

如果按之前商貸利率5%計算：

商貸-等額本息-30年：月均還款10736，總支付利息186.5萬元

如果“商轉(zhuǎn)公”成功，利息將少還73.2萬元，可節(jié)省一筆不少的開支。

這也是大家為什么都在期待可以早日“商轉(zhuǎn)公”。過去一年時間，很多城市都在跟進“商轉(zhuǎn)公”政策。

?全國多地放開“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)

目前已有長春、甘肅、常州、惠州、揚州、福州、咸陽、延安、漢中、洛陽、哈爾濱、沈陽、長沙等城市放開“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。部分地區(qū)還對生育多孩家庭的公積金貸款進行了傾斜。

目前4月底，江蘇省內(nèi)已有超半數(shù)城市啟動“商轉(zhuǎn)公”，包括無錫、常州、宿遷、南通、鹽城、淮安、鎮(zhèn)江、揚州、泰州等城市。13城中從未執(zhí)行過“商轉(zhuǎn)公”的僅剩南京、蘇州。

有網(wǎng)友問了，如今蘇州“商轉(zhuǎn)公”都已經(jīng)推行，南京是不是也快了？

今年2月底，就商轉(zhuǎn)公一事進行過網(wǎng)絡(luò)問政，南京住房公積金管理中心回復(fù)：“隨著商業(yè)性住房利率下調(diào)，對比之下，存量商業(yè)性住房貸款由于貸款時利率較高，還貸壓力上升明顯。

對此，我中心正在研究制定使用公積金每月歸還公積金貸款本息后，公積金賬戶仍有余額的，可用于歸還商業(yè)性住房貸款的相關(guān)政策及辦法，如有政策變動，將向社會公告，請您留意。”

換一句話說，判斷南京是否具備商轉(zhuǎn)公條件，需要看公積金可用額度是否比較充裕，官方回應(yīng)里稱“職工貸款需求與用于發(fā)放公積金貸款的資金矛盾較為突出”，即南京住房公積金的資金仍比較緊張，尚不具備“商轉(zhuǎn)公”的條件。

另外，南京屬于房地產(chǎn)調(diào)控熱點城市之一，住房公積金資金使用率一直較高，因此商轉(zhuǎn)公落地難度會比較大。好在南京支持提取公積金支付購房款，雖然杯水車薪，但總歸能幫助買房人減輕一些壓力。

03

雖然南京“商轉(zhuǎn)公”政策將何時執(zhí)行，會不會出臺，當下不得而知。

但從其他已執(zhí)行的城市中，大概能窺之一二。

坦白說，就部分城市執(zhí)行的政策看，“商轉(zhuǎn)公”的覆蓋范圍較為有限，申請的難度也比較大，限制條件多，很難實現(xiàn)雨露均沾。

有些地方“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的申請，既需要征得辦理商業(yè)貸款銀行的同意，還需要達到公積金繳存年限、繳存狀態(tài)、繳存余額以及征信情況等多個方面的要求。

例如，揚州“商轉(zhuǎn)公”申請需要出具原商業(yè)貸款銀行出具的《揚州市商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)個人住房公積金貸款同意書》；

重慶、寧波等地進行“商轉(zhuǎn)公”需要自行將原有商業(yè)貸款結(jié)清，對房產(chǎn)進行“解押”；

武漢、長沙等城市不要求結(jié)清全部商業(yè)房貸，但是要求自行籌款結(jié)清原有商業(yè)貸款高出公積金貸款的部分。

隨著“商轉(zhuǎn)公”的隊伍還在持續(xù)擴大之中，也有一部分城市，對“商轉(zhuǎn)公”的政策進行優(yōu)化調(diào)整。

1月6日，蘭州啟動公積金“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，并采取了“順位抵押”模式。

就是在維持原商業(yè)貸款抵押登記不變的情況下，通過辦理公積金貸款第二順位抵押權(quán)的方式，實現(xiàn)不結(jié)清商貸即可直接發(fā)放公積金貸款來沖抵原貸款余額。

3月8日，哈爾濱住房公積金管理中心在2023年度工作會議上，公布了今年將推出住房貸款“商轉(zhuǎn)公”、二手房“帶押過戶”等十項利好政策，從政策層面加大對剛需、首套購房者的傾斜力度。

雖然南京暫不支持商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)，但從目前新房市場整體表現(xiàn)，以及結(jié)合二批次土拍情況，接下來不排除會有相關(guān)利好政策出臺。

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