近日，新區獅山板塊又一地塊迎來調整規劃。

根據官方發布的《蘇州高新區中心城區C-01街坊控制性詳細規劃調整》顯示，獅山何山路北或將新增一個TOD項目。

【資料圖】

根據規劃，調整的C-01街坊范圍東至塔園路，西至長江路，北至楓津河，南至何山路。

調整內容為：將原居住用地、商住用地調整為商業辦公軌道交通混合用地/科研軌道交通混合用地、二類居住用地，并相應優化控制指標。

調整前

調整后

從調整后地圖來看，居住用地面積有了較大的增加，同時地塊性質包含交通、科研、商業、住宅，將打造TOD項目。

地塊周邊配套也相當不錯，緊鄰軌交3號線何山站；西側就是何山公園；南側約500m就是綠寶廣場，再往南即是龍湖天街、淮海街等獅山核心商圈；周邊還有楓橋中心學校、楓橋中心幼兒園等教育資源。

二手房方面，地塊附近的二手房大部分價格在2.1-3.7萬元/㎡左右，荷瀾庭均價最高達7.5萬元/㎡。新房方面，今年獅山板塊新房均價已經達到了4.8萬元/㎡。

在地段與軌交TOD規劃加持下，項目入市后或將引發一波市場熱度。

可以發現，最近幾年蘇州的TOD項目逐漸吸引了市場的目光。

作為國內首個建設和開通軌道交通的地級市，蘇州軌道交通不斷發展的同時，不斷加深對TOD模式的探索與開發。

在城市發展規模的擴張過程中，蘇州僅用了數年時間就將TOD與區域規劃、城市更新等相結合。

目前蘇州現有的TOD項目則大致可以分為兩類。

第一類是以地標性公共空間為代表的TOD項目，即城市型TOD。

以大型地鐵站、高鐵站為中心，連接周邊的商場，辦公，住宅，同時形成城市地標，這也是蘇州比較常見的一類TOD項目。

比如蘇州早在2017落成投用TOD綜合體項目蘇州中心，這座地標項目一直以來運營出色，也讓TOD這個詞在蘇州人的概念里，從陌生變得熟悉。

再比如相城高鐵新城，這也是目前蘇州唯一形成了“站城一體、產城一體”人居新模式的TOD。

（圖源：今日相城）

第二類是自帶商業綜合體的地鐵上蓋住宅項目，即社區型TOD，以生活型業態為主，商業等功能區與生活區聯結緊密。

比如蘇州的多個龍湖商業天街項目。

獅山天街、東吳天街、胥江天街（在建）、相城天街（在建），這四座天街揉合了地鐵、商業、辦公、住宅等城市功能,對于提升區域價值和居民生活品質都起到了重要的作用。

隨著“軌道上的長三角”不斷推進，加上宏觀政策的支持下，蘇州也按下了TOD發展的快進鍵，目前蘇州多個在建的TOD項目迎來了新進展。

工業園區

桑田島TOD項目是國內首個已運營由兩個停車場重建且上蓋TOD項目，位于新慶東路以南、桑田街以東，占地面積23.7萬方。

根據最新的規劃公示，桑田島TOD將結合蘇州東站規劃，未來將打造為涵蓋住宅+商業+酒店式公寓+幼兒園+軌交車輛基地，達到站、城、產、人的高度融合，將來形成具有園區特色的TOD4.0示范性標桿。

桑田島TOD項目目前停車場及上蓋平臺已經完成全部主體結構工程施工。

園區另一個正在火熱施工中的重點TOD項目就是位于吳淞灣未來城的鑊底潭TOD項目。

項目用地面積約27.6公頃，根據規劃，將構架“三軸”、“四核”、“雙區”，打造TOD社區，實現高效TOD換乘動線無縫銜接。

而在規劃布置方面，將實現“多元產品 魅力新城 ”；交通方面，做到“人車分流 便捷交通”；景觀設計方面，營造“立體綠化 海綿城市”。

項目建成后也將緩解車坊板塊缺乏大型商業的痛點，目前項目第一塊結構梁板已經開始澆筑。

姑蘇區

胥江龍湖天街與石路的華貿中心兩大TOD綜合體即將開業。

胥江龍湖天街為軌交2、5號線雙軌上蓋，將填補姑蘇古城西部大型商業空白點，7月即將營業。

華貿中心則位于石路商圈核心地區，地鐵2號線上蓋，項目總建筑面積78萬㎡，是北京華貿中心的升級版，將成為姑蘇古城最大的商貿綜合體，即將開業。

此外，6號線的懸橋巷站也將打造懸橋巷TOD項目。

懸橋巷站位于觀前街與平江路景區的交界處。懸橋巷本身就是一條歷史古巷，這里是多位名人的故居，葉圣陶、顧頡剛等人都曾在懸橋巷居住。

未來這里也將以懸橋巷站為中心，集合商業、活力、藝術為一體的旅居目的地。

屆時懸橋巷站TOD也將與平江路景區將、觀前商圈形成一個整體。目前項目處于施工階段，預計明年即將能與我們見面。

去年3月，高新區科技城發布了《蘇州科技城核心區TOD綜合開發城市設計》國際方案征集公告，科技城核心區TOD的整體面貌也向我們揭示。

項目規劃范圍東至瀟湘路、南至科普路-科秀路、西至龍山路、北至青城山路，面積約2.66平方公里。

區域內將有多條軌道匯集，包括規劃蘇錫常城際鐵路，規劃軌道交通9號線、11號線、15號線，及已建有軌電車1號線交匯而成，未來也將打破科技城與市區之間的交通壁壘。

科技城TOD項目將打造TOD站城一體化的“升級版”，樹立“站產城融合”的國際典范，目前項目方案正在深化中。

此外，新區兩個TOD項目住宅部分在售中，分別為雅樂云庭與瀾庭敘項目。

雅樂云庭位于新區滸關城鐵板塊地鐵3號線惠昌路站。

整個TOD項目包括有總部辦公，商務集群、國際酒店、商業街區、品牌公寓和科技住宅等6大業態，分為東、西兩大區。

目前住宅部分在售105㎡、125㎡、135㎡㎡科技住宅，備案均價30200元/㎡。

仁恒瀾庭敘項目位于太陽山板塊，規劃9號線站點上，整體打造為超100萬方城市聚合體，集辦公、酒店、商業、公寓、國際住宅于一體。

住宅部分在售建面110-143㎡戶型，備案均價26800元㎡。

吳中區

吳中區的天鵝蕩TOD項目有些特別，項目定位為灣區城市TOD范本。

項目位于蘇州市吳中區太湖新城西部，旺山路以西、竹山路以東、東太湖路以南、五湖路以北。總研究范圍約74.28公頃（A+B+C地塊），體量非常大。

項目將融合復合業態、無縫出行、濱湖生態、低碳綠色、智慧生活、健康活力、地域特色、經濟效益八大設計理念，以0米，9米，15米，三層板承擔不同的城市基盤和開發功能，創造多元生活的三疊地面。

吳中區另一個重點開發的TOD項目即胥口TOD。項目位于吳中區胥口鎮孫武路、茅蓬路、燕河路、繁豐路所圍合的區域，基地東南角設5號線茅蓬路站。

項目開發規模約40萬平方米，涵蓋住宅、商業、辦公等功能。

去年的第二次集中土拍，蘇州軌道交通一舉拿下胥口18號地跟19號地，根據規劃條件要求，兩宗地塊均為胥口TOD項目，未來將會用天橋進行聯通。這也宣告著胥口TOD項目即將與我們見面。

相城區

相城區最重磅的當屬蘇州北站站城融合TOD綜合開發項目。

升級后的高鐵北站將五軌并站、六鐵到達，充分發揮交通優勢，圍繞交通站點布局商業、居民區、配套設施等，打造立體交通城市。

同時高鐵北站將積極發展科技研發、數字金融、文化創意三大產業。占地約10平方公里的長三角研發社區、京東智谷，將會聚集眾多高科技研發人才。

相城區蘇州軌交7號線莫陽TOD項目與2號線太平車輛段上蓋開發項目也都在路上。

此外，高鐵新城的TOD項目大悅繁華圖住宅部分也即將開盤，戶型建面在105-169㎡。

項目軌交2號線大灣站上蓋，內部自建高鐵新城文體中心，內含游泳館、網球場、羽毛球館、社區圖書館、室內籃球場、乒乓球館、基層社區中心、生鮮超市等業態。

吳江區

吳江區重點打造的是蘇州南站TOD站城一體項目。

項目位于吳江汾湖，將以“蘇州南站”為核心，這里是滬蘇湖和通蘇嘉甬兩條高鐵“十”字交匯樞紐，同時規劃蘇州軌交10號線、上海軌交17號線也將在該區域無縫對接，這里也將打造一座新的“高鐵新城”，實現產、城、人、居的高度融合。

目前蘇州南站已開工，預計2025年蘇州南站TOD站城一體項目基本完工。

從以上十多個在建與規劃中的TOD項目布局看，項目位置分布都比較平均。

由于軌道交通起步較晚，蘇州TOD項目開發方面還有很大的發展潛力。

目前蘇州的軌道交通已經進入快速發展的階段。在4月19日召開的《蘇州市域城市軌道交通線網規劃（2035）》技術審查會上，經過討論，原則同意《蘇州市域城市軌道交通線網規劃（2035）》規劃通過審查。

《蘇州市軌道交通線網規劃（2035）》擬提出構建“十字快線+中心放射”的整體架構，遠景形成22條線路、總里程1086公里。

也就是隨著蘇州城市的擴容，未來的蘇州軌交交通線網將更加密集，蘇州TOD也將迎來更合適的發展窗口。

同時蘇州也將進一步利用TOD理念重構城市格局，加速進入“軌道上的蘇州”新時代。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

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