文/樂居財經 徐酒眠

黃浦江畔，上海外灘，站在這里望見的每一寸風景，背后都是樁樁能生錢的生意。

【資料圖】

2001年，52歲的肖興濤站在剛竣工的久事大廈向外眺望，一眼就看中了這十里洋場的物管生意。

彼時，他在上海國資委旗下的上海久事集團公司任職，剛被派任為上海外灘物業有限公司（簡稱“外灘物業”）副總經理。這是他第一次觸摸到物管行業。次年，他拉上傅其昌，創立了浦江物業。

2004年，外灘物業被掛在上海聯合產權交易拍賣，肖興濤帶著浦江物業，憑著法定代表人身份的“近水樓臺”優勢，以755萬元拍下了這家帶他入行的公司。

浦江物業由此走入公共政府物業領域，外灘220號的小匯豐、外灘261號的聯合大樓、天津銀行上海市分行，以及外灘18號等歷史建筑，也成為肖興濤可以拿出來侃侃而談的代表項目。

十九年過去了，74歲的肖興濤，逐漸把家業交給了兒子肖予喬。而為了鋪寬未來之路，肖興濤找到老東家，將外灘物業“還”了回去。

5月8日，浦江中國（01417.HK）刊發公告宣布，其間接全資附屬公司上海浦江物業有限公司（簡稱“浦江物業”）與獨立第三方上海強生集團有限公司（簡稱“強生集團”）訂立了一份收購及出售協議。

據此，浦江物業同意按代價向強生集團轉讓其于外灘物業的100%股權；作為代價，強生集團同意將浦江物業在上海強生物業有限公司（簡稱“強生物業”）的權益，由30%增加至48.53%。

簡而言之，這是一筆“以物換物”的“換股”交易，即，浦江物業用外灘物業的100%股權，與強生集團換取了強生物業的18.53%股權。

不過，根據公告，交易完成后，強生物業將持有外灘物業100%股權。因此，浦江物業通過強生物業也將間接持股外灘物業，占比48.53%。

最終算下來，浦江物業向強生集團置換強生物業的18.53%股權，實際上用的是外灘物業51.47%的股權。

如此復雜的操作一番之后，浦江物業既沒有了外灘物業的控股權，也沒有坐上強生物業的控股股東股東之位，肖興濤的醉翁之意在哪兒？

傍附“國資”

“甲方及其集團公司整體為上海市屬領先國有企業。彼等擁有并負責管理及運營諸多上海具有標志性的體育賽場、體育場館、主題公園、商業樓宇、公共交通設施等各種公眾物業。”

浦江中國直言不諱，其打的就是強生集團及其背后股東資源的主意，其表示，這筆交易有利于加強其與國企的整合，使其能夠擴大集團的業務，并進一步增加在政府及公眾物業的物業管理市場份額。

在競爭日益激烈的物管市場，作為一家純粹的第三方物業公司，背后沒有實力強大的地產母公司做支撐，浦江中國的確需要有強大的國企背書。

數據顯示，浦江中國2022年實現營收9.18億元，同比增長3.6%。其中，包干制物業管理服務收入6.44億元、酬金制物業管理服務176.1萬元、城鎮環衛服務收入2.64億元、投資性房地產轉租服務714.5萬元。

報告期內，其錄得毛利1.27億元，毛利率14.2%，遠低于行業24.64%均值水平；凈利潤2476.30萬元，同比減少53.27%；母公司擁有人應占溢利1252.5萬元，同比減少67.54%。

事實上，籌備上市前，2016年5月，浦江物業就收購強生物業30%股權。根據其招股書披露，當時的對價是953.4萬元。

穿透股權，強生物業的直接控股股東為強生集團。再往上穿透，強生集團由上海久事置業100%持股。

而上海久事集團直接持有上海久事置業80%股權，通過上海久事旅游集團間接持股20%。上海久事集團則隸屬于上海市國有資產監督管理委員會。

“強生物業管理其集團公司擁有的眾多物業。”從股權關系不難看出，強生物業背后的資源十分強大。資料介紹，成立于1992年的強生物業，主要從事體育場館、公園、商業及政府物業的物業管理。

而外灘物業主要從事各種商用物業及公共交通設施的物業管理，主要管理強生集團公司擁有的部分物業。

將外灘物業置入強生物業旗下，也意味著外灘物業將有機會獲取強生物業多級股東背后的資源。

買“珠”還“櫝”

事實上，外灘物業原本就是肖興濤和浦江物業從上海久事集團買來的公司。

成立于1996年的外灘物業，比浦江物業的發展史更長。其前稱為“上海外灘房屋置換物業有限公司”，是實打實的國有企業，最初注冊資本達2000萬元。2021年3月1日才更名為如今的外灘物業，也是這個時候，肖興濤成為了這家公司的法定代表和副總經理。

2004年，肖興濤和浦江物業出手收購外灘物業；2007年11月，又各自以原價將外灘物業70%、21%股權轉給了浦江控股。之后少部分股權又經歷了幾輪變更，不過控股權一直在浦江控股手中。

有意思的是浦江中國籌備上市前夕，從浦江控股手中股收購外灘物業。2016年7月22日，雙方厘訂的代價為770萬元，幾天后，雙方又簽訂補充協議，代價變為了1756.84萬元。

而根據公告，此番外灘物業的出售代價為3189.6萬元。雖然比不上上海灘的房價漲勢，但其身價也在這19年間也翻了四倍多。

不過，如今的外灘物業，經營業績并不佳。2022年，外灘物業營業額“倒車”，除稅前后溢利雖然沒有虧損，但基本也算得上“膝蓋斬”了。

數據顯示，截至2022年12月31日，外灘物業的營業額約為7792.3萬元，較2021年同期的8089萬元減少約3.67%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為243.2萬元、160.5萬元，較上一年同期的727.6萬元、540.2萬元下滑66.60%、70.29%。

同期，外灘物業的資產總額與資產凈值也有所減少。

相較而言，強生物業的財務報表就好很多。截至2022年12月31日，強生物業的營業額約為1.20億元，較2021年同期的1.10億元增長9.5%；同期，除稅前、后溢利凈額分別約為717.5萬元、562.1萬元，較上一年同期有所減少，但并不多。

同期，外灘物業的資產總額減少約864.1萬元，但資產凈值增加了約3438.2萬元。

因此，也有分析認為，“將外灘物業轉為強生物業的子公司，也不排除是想挽救外灘物業凈利潤大滑坡趨勢的這種可能性。”

債多錢少

浦江中國“以物易物”的“換股”收購，并非行業首例。在此之前，已經有了萬物云4.8%股權“換股”陽光智博100%股權，和世紀金源服務8%股權換第一服務控股20.88%股權的先例。

而具體到浦江中國來看，其以“換股”的形式增厚在強生物業的持股，或許也與之“債多錢少”的窘境有關。

財報顯示，截至2022年12月31日，浦江中國現金及現金等價物約為1.72億元，較上一年同期的1.78億元有所減少。

同期，浦江中國的債務卻在增加。截至2022年底，浦江中國計息銀行借款總額由2021年的1.12億元增至1.56億元。時間線進一步拉長，2019年、2020年，這筆款項的數額分別為0.61億元、0.97億元。

作為第三方物企，浦江中國主要的外拓方式為招投標和收并購。據樂居財經《物業K線》統計，自上市以來，浦江中國共發起過5筆收并購，2018年的上海外灘科浦工程、南通盛和物業，2019年的上海新市北企、泓欣環境、蚌埠置業物業，以及南京松竹物業。

但2020年下半年開始，行業收并購大潮此起彼伏，浦江中國卻以各種理由出售手中的子公司、聯營企業及合營企業，其中包括上海新市北企、安徽外灘物業等。

關于出售原因，浦江中國給出過“和高端非住宅物業定位不相符”和利潤貢獻不理想等。

肖予喬此前曾在接受媒體采訪中表示，“我不認為住宅物業能夠提供比較高的利潤，住宅物業利潤遠低于非居物業。”

不過，切割住宅物業、低利率公司，并沒有讓浦江中國擺脫利率走低的“困局”。

2018至2022年，其毛利率分別為17.18%、15.40%、15.35%、14.29%、14.17%。

相關公司：浦江中國hk01417

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