就在上周，4月經濟數據出爐，相信你也看到了。

剛剛在五一假期找到的快樂，又被茫然沖散。

但是，如果把所有“現在”都放進周期來看，那些站在波峰的狂喜，和身處低谷的困擾，都會省去很多。

(相關資料圖)

唯一值得關注的，是對未來趨勢的把握，和你想在未來，扮演什么樣的角色。

永遠不要浪費一場危機

如果時光倒流。

2000年美國互聯網泡沫破裂，硅谷哀鴻遍野，誰能想到3年后就能喜提百度、盛大、攜程等一批中概股赴美上市熱潮？

2008年金融危機彌漫全球，誰會想到就是在這一年，Iphone 3G捆綁APP store出爐，觸發了智能手機和移動互聯網的新紀元。

6年后，京東、阿里巨無霸平臺公司紛紛上市，APP逐漸鋪滿屏幕，最終改變了我們的生活。

▲2014年5月22日，京東在納斯達克成功上市，京東和其身處的中國互聯網行業，都邁入鼎盛時代 | 圖源 知識財經

“永遠不要浪費一場危機。”

就連英國首相丘吉爾說這句話的時候，第二次世界大戰也在接近尾聲。

身為普通人，我們永遠無法改變趨勢，但永遠要努力在最冷的冬天保持希望，努力給自己找件御寒的衣裳，成為挨過冬天就能破土而出的那粒種子。

實際上，2023年，仍然有些變化，值得我們關注。

尤其是準備踩準時代節奏的人，是時候為這些變化做些準備了。

2月17日，探討了10年之久的注冊制，確定實施。

4月10日，首批10只新股注冊制后主板上市。

▲2月17日，A股進入全面注冊制時代。

過去那種哪怕再優質企業，也要等著指標排隊上市，甚至就連爛公司也能當作“殼資源”明碼標價的荒誕故事，將一去不復返。

散戶即將在股市消失，專業的投資人不會再相信“故事”。

有雄心上市的企業，比以往任何時候，都更需要有公允市價估值的資產，作為讓資本市場放心的”安全墊”。

其實，無論將來要不要上市，只要有融資可能，企業都要將資產配置及早提上日程。

即便拋開本身的升值空間不考慮，固定資產不僅在賬面上能夠有效提高估值，在給到投資人和機構信心方面，也會有看不見的溢價。

深圳不同階段的企業，實際上面臨2種主流選擇：

◎ 腰部及以上企業，當然首選分布在各區，未來5年陸續建成的1億㎡工業上樓廠房空間。

這些項目由各區政府不惜重金打造，無論產品設計，還是租金價格，都足見深圳的實力和誠意。

只是，深圳各區的工業上樓都有相當嚴格的企業遴選標準。

對于入駐企業的產值稅收，以及未來工業廠房在市場上的流通，也有明確的要求，對企業來說，需要做更細致的研究，和更長遠的考量。

我身邊就有質素不錯的企業，因為某項指標無法入圍；

也有企業在最后時刻，考慮到這類廠房缺乏資產屬性和金融屬性，無法市場化流通，難以在關鍵時刻作為企業發展的壓艙石，最終選擇放棄。

◎ 如果企業追求廠房空間性價比和自由度，同時，又希望未來能夠分享城市發展紅利帶來物業增值，很多則把眼光投向東莞臨深片區，尤其是鳳崗。

過去40年來，東莞和深圳接壤的3個片區里，松山湖和濱海灣新區的價格已經無限接近甚至超過了深圳松崗和光明，鳳崗可以說是目前的唯一洼地。

而且松山湖和濱海灣新區的新增廠房空間，以大體量的頭部企業自持為主，能夠散售的多是研發辦公，在承重、電力荷載和空間布局等一系列細節上，都并不太適用于生產制造。

據了解，鳳崗京東專精特新園，近期還在聯合政府，給出1500元/m2專項補貼。

算下來，價格還不到深圳的1/3。

▲京東專精特新園（紅線內）俯瞰

鳳崗的優勢，與生俱來

補貼價格能夠降低一時的購入成本，地理位置才能決定更長遠的使用成本。

◎ 2張地圖說明一切。

第1張，深圳東西走向100公里，南北最窄只有10公里，鳳崗不僅嵌入深圳，而且地處深圳東西的中心位，也基本是深圳南北最狹窄的位置。

40分鐘半徑，覆蓋深圳福田、龍華、羅湖、龍崗、坪山等多個中心，而且從深莞交接的鳳崗雁田和香港的直線距離不到15公里。

第2張，深圳都市圈地圖。

以福田CBD為原點，鳳崗和龍華、寶安、龍崗一樣，位于二環，比一環便宜太多，又比三環更方便，綜合性價比喜人。

◎ 再看看那些地圖上看不到的“軟實力”。

作為“世界工廠”，過往鳳崗產業以通用零部件、金屬包裝、電氣器件、塑料制品等為主，現在已經在向人工智能、電子信息、智能制造轉型，市場主體超過4萬家。

近5年來，新增高科技產業空間超過500萬㎡，為深圳企業向研發制造延展，提供了巨大空間。

◎ 人才，相信也是很多企業將來一定需要的。

穿過龍鳳隧道，就是東部國際大學城。

大學城10萬高端人才、3所諾獎實驗室、42家創新平臺，已經引進包括諾獎獲得者在內470余名國際知名學者和研究人員，奠定這里成為深圳“小硅谷”的基礎。

◎ 交通更是和在深圳幾乎沒有差別。

已經開通的外環高速、博深、水官、丹平、機荷把鳳崗包了進來，

計劃2026年完工的深惠城際，連通前海、南山高新區、西麗高鐵站、深圳北站、大運中心、深圳坪地低碳城，堪稱貫穿深圳東西都產業快線，鳳崗是唯一設在東莞的站點。

所以，1步大運，3站深圳北，5站直達前海，正在從規劃走進現實。

“買”的優勢，也比“租”更明顯

那么最現實的問題來了，買和租，到底哪個更劃算？

我們以一個建筑面積2000㎡，售價8000元/㎡，租金35元/㎡·月的產品進行測算，這筆賬一看就清楚：

補充一點，這是在 不考慮通常房東每3年5%的租金遞增，也不考慮利息的最簡單情況下 計算。

而優質的廠房，不僅能享有物業升值保值的紅利，還可以在企業需要資金周轉或者準備上市時，成為最好的資產證明，這點前面已經詳細講過，在此不做贅述。

另一方面，企業持有廠房之后作為固定資產入賬，還可以抵扣相關稅費：

◎ 增值稅進項稅額抵扣：

按照總價1600萬，進項稅率9%，那么可抵扣的固定資產進項稅 = 1600萬元÷（1+9%）*9% =132.11萬元。

◎ 企業所得稅固定資產年折舊抵減：

總價1600萬，不含稅總價為1467.89萬元，按照慣例，預計殘值率5%。

按折舊期限20年、平均年限法計提折舊。

年折舊額為1467.89萬*（1-5%）÷20年=69.72萬元。

那么，固定資產年折舊抵減企業所得稅 =69.72萬元*25% = 17.43萬元。

20年可抵扣企業所得稅= 17.43萬元*20=348.6萬元。

結果很明顯：

企業主租廠房10年的總租金，就能5成首付買自己的廠房了。

租用廠房20年的綜合成本，已經超過了購買廠房的成本。

辛辛苦苦租賃廠房20年，原來是給房東打工。

而且，等到企業偶爾需要資金周轉，租金清單顯然也是沒有辦法救急的。

◎ 還曾經有人問過我，自建廠房怎么樣？

我一般會推薦他去看兩個東西：

一個是去隨便找幾個不是專業開發商做的產業園，哪怕業主是掛著國字頭的大企業，僅就地下停車場的凌亂動線，就能充分說明一件事：專業的事情，請讓專業的人去做。

10年做一個園區，和1年做10個園區，專業水準不可同日而語。

另一個建議是去看看珠海巨人大廈的歷史。

▲史玉柱的“滑鐵盧”——巨人大廈，爛尾24年，終于在2021年被接手盤活。| 圖源 南方+

史玉柱毫無疑問是近代商業史上的奇才，即便聰明如他，也曾經被一棟大廈拖到破產。

還記得，5年前采訪中城新產業控股集團董事長總裁劉愛明時，他曾經說起，做產業的人做園區，最大的挑戰就是資金。

園區動輒以億為單位的資金量級，很多產業企業對與這個量級的錢并沒有太多概念。

一塊看上去便宜的地，最終也可能壓垮企業。

準備自建廠房的企業家們，除了報批、規劃、設計、消防、配套等等這些瑣碎又專業的“小事”，單就“算賬”一件事，已經足夠讓太多人后！悔！開！始！

京東出手

解決從產品到商品2大痛點

買還是租的“賬”已經算過，

其他可能出現的“雷”，京東智谷的開發運營團隊，專業排雷幾十年的資深人員，也已幫你提前掃清。

甚至還有些規劃、賬本上看不到的優勢，相信一定能夠對于企業的長遠發展，有所助力。

首先，當然是京東。

京東最廣為人知的兩個標簽，一個是電商平臺，一個是自建物流。

僅憑這兩點，是不是就已經解決了從產品到商品最難的2大痛點？

京東智谷，本身就是京東數字化賦能中國制造的灣區樣本。

總投資超過120億，合計約180萬㎡，也是京東“灣區布局”的重要核心。

劇透下項目的部分10年規劃：

培育獨角獸企業10家，培育上市企業15家，吸引京東灣區上下游產業鏈及配套企業逾2500家，引進高端研發人才10000人。

而今天要重點介紹的京東專精特新園，就是京東智谷的迭代升級產品，規劃建面51萬㎡。

園區除了提供東莞版頂級的“工業上樓”智造廠房，還為發展階段更靠前的企業，定制了少量的獨棟廠房，“產研辦展倉”一體化解決。

整個園區的首層都是實心地，沒有地下室，滿足企業大噸位設備擺放需求。

▲京東專精特新園獨棟廠房

▲京東專精特新園高端智造廠房

▲園區緊鄰雁田水庫，推窗即見3800畝稀缺湖景

開發運營團隊都是資深選手，園區八大企業賦能服務體系，能夠全力配合到企業家的發展。

企業主完全不用今天去了解私域流量獲客，明天去參加投資人的聚餐。

只要園區企業需要，從技術到資本、從市場到服務，都在京東專精特新園的服務體系內。

和企業一起，打造更加高效優質的產業生態，不僅抱團穿越這個漫長的季節，而且還要在春天來臨的時候，枝繁葉茂。

風浪越大，魚越貴，漁船卻可能更便宜。

如果風浪之后我們還準備繼續打魚，甚至還想打到更多魚，現在購置幾條像樣的漁船，也許就能在未來，增加競爭力，保住利潤率。

每朵烏云，其實都鑲著金邊。

人與人的差別是，有人能看見它。

| 數據來源

【1】《僅僅是昨天：我們親歷的蕭條、繁榮和時代》｜張小珺

｜深圳樂居

｜合一產業運營

【4】《蕩氣回腸的中國移動互聯網十年》｜

https://static.nfapp.southcn.com/content/201902/18/c1927840.html

【5】《長風萬里啟新程——股票發行注冊制十年改革述評》｜新華社

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1759874368080056197&wfr=spider&for=pc

【6】《美國證券發行注冊制改革的推行背景和政策儲備 》｜澎湃新聞

https://www.sohu.com/a/285083245_260616

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