很多同行都對地產和城投最近的表現感到異常絕望，更準確地說是不知道未來的出路在哪。

(資料圖)

地產方面，除了一線和強二線城市核心區位的土拍搶地和“一二手倒掛盤”的瘋狂打新外，國內大部分城市的二手房市場自4月份開始都進入了交易量價均大跌的通道，受此影響，樓市的整體復蘇已變得更不明朗。

在房地產的融資方面，地產債仍被大面積拋售，銀行依舊不肯對普通民營房企放水，絕大多數信托機構都暫停了地產業務，地產私募機構也基本無動于衷，除了少數AMC和金控平臺還在撿漏或保持資金投放外，整體一潭死水。

地產下行導致資產價格縮水、土地財政模式難以為繼后，城投的再融資遇到了空前的挑戰，城投最近的違約和爆雷頻發，城投債被大面積拋售，城投定融產品被斬斷，其他信托等城投非標產品的募集也遇到了更大的阻力。

宏觀方面，4月份的經濟和出口數據給市場澆了很大一盆冷水，失業率一直居高不下，上周阿里的大幅裁員消息預計將很快傳導到其他互聯網大廠及其上下游企業（阿里雖已辟謠，但市場已證實阿里大幅裁掉高級別員工和同步擴招一線員工都是事實）。

與阿里大幅裁員對杭州樓市造成的巨大影響一樣，其他互聯網大廠的大幅裁員對失業率及樓市消費群體的影響都不可低估。

對于絕大多數的地方政府和城投平臺來說，巨額債務的化解最終或許只能指望房地產行業的回暖，尤其是土拍市場的恢復帶來的土地出讓收入；

而房地產行業的回暖卻取決于經濟的復蘇、企業和居民端資產負債表的修復，尤其是民營企業的信心以及居民端對就業和收入的預期。

中國的政策到底該怎么調整，目前似乎誰都不知道（高層和專家也都很難權衡利弊），但出生率的大幅下行卻能充分說明信心的不足。

比如今年的5月20日（“520”）的結婚登記數據中，江蘇、廣東、四川、福建、湖北、湖南同比去年分別下降了25.6%、40.4%、36%、38.8%、46.6%、74%，另外今年的新生兒估計也將不到800萬人，比解放前還低。

房地產行業的長期發展得看人口，現在這個勢頭顯然對房地產行業來說是一萬點傷害。

市場方面認為，對于房企來說，未來的出路主要有四個方向：

一是做純粹的投資商，通過不動產的投資獲取回報；二是做傳統的開發商，堅守項目全周期的開發；三是做運營商，比如專門做商業、產業園、長租公寓等的運營；四是做服務商，重點往代建等方向努力。

對于我們地產投資機構來說，房地產行業的風險最終傳導到城投是件非常可怕的事情，房地產行業短期內企穩無望，如果引發了城投大面積的爆雷，則后果不堪設想。

就當前的形勢而言，我們自身也倍感焦躁，一是地產存量項目的退出將面臨更大的風險；二是我們近兩年新增的城投類投資業務的退出也可能面臨城投大面積爆雷的風險。

盡管在市場的走向中結構性的投資機會還是很多，比如一線和強二線城市的地產前融業務，再比如中等資質城投平臺的信托、基金、保理等非標投資業務，但我們在業務策略上肯定會比以前更加謹慎。

政府、房企、投資機構到底該何去何從，大家的出路到底在哪，我們在近半年的業務調整過程中或許已找到更加清晰的答案。

今年以來，我們一直在特別地強調地方政府從“土地財政”轉向“股權財政”的趨勢。

我們注意到，越來越多的地方政府通過開放產業勾地、孵化產業用地等方式積極引入優質產業資源及產業基金。

在主流國央企投資機構目前的業務動向方面，越來越多的投資機構致力于為產業類項目（凈地或已建成產業園）提供拿地與開發建設資金以及園區專業運營管理等服務，同時依托于股權投資基金的優勢為政府招商引資和產業引入等要求提供增值服務。

當然，產業類項目這個賽道到底可以容納多少選手，尤其對房企和投資機構來說存在多少發揮能力和吃到蛋糕的空間，目前仍有待市場驗證。

從我們已參與的產業類項目投資來看，目前優質區位產業園區項目（含自持物業）的收益測算其實并不比住宅類項目差，另外在資金退出路徑方面可以通過引入產業方購買廠房、Pre-REITs、公募REITS融資等方式實現退出。

因此從政府對產業（以及背后的人口引入和企業稅收）的需求、房企往產業運營方的轉型以及投資機構的投向調整與退出路徑等角度來看，對產業類項目的投資或許是中短期內市場各方更好的出路選擇。

畢竟國家對產業和實業的支持已遠遠超過對房地產的支持，而這也是國家戰略轉型和地方政府、城投平臺化債的關鍵所在。

需要注意的是，產業資源是非常有限的，因此這背后肯定涉及到全國范圍內地方政府對產業資源的爭奪。

另外產業類項目的出路最終取決于資產價格企穩、估值上漲，尤其是經濟和實體的復蘇，而從中短期來看，房地產行業的企穩回暖以及央行的“放水”才是關鍵所在。

鑒于上述分析，對于長三角、大灣區的產業類項目（比如M0、M1）來說，我們認為機遇就在面前。

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