21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

“這個月有一周的周末，我打開銷控表一看，才成交了十幾套房。上個星期好點了，恢復到比較正常的水平，當周共成交70多套。”李堯是一家TOP30房企的營銷負責人，整個5月，他所拿到的銷控表讓他感到意外。

(相關資料圖)

5月接近尾聲，房地產市場的走勢也基本確定。在今年一季度行至階段性高點后，房地產市場回落明顯。中指研究院統計數據顯示，5月前三周，重點50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%；此外，目前市場上去化較快的項目多為核心區倒掛盤，郊區項目去化壓力大。

這種情況在市場的預料之內。實際上，4月以來，房地產市場情緒仍然十分膠著。傳統的交易旺季“金九銀十”還有三個多月才能到來，在未來這段交易平淡的時間，房地產市場承壓的現狀或將持續。

市場調轉

無論是一手房還是二手房市場，五月整體的行情都十分平淡。

中指研究院統計數據顯示，5月前三周，重點50城商品住宅周均成交434萬平方米，較4月周均下降17.7%，較去年同期增長17.9%；五月第三周重點50城成交面積環比增長4.2%，但從絕對規模上看，成交面積整體仍處于今年以來的低位。

中指院分析稱，這表明市場調整壓力較大，購房者置業情緒繼續回落。目前市場上去化較快的項目多為核心區倒掛盤，郊區項目去化壓力大。

具體到各個區域，市場表現也未有起色。

克而瑞的統計數據顯示，北京樓市自今年1月開始連續4個月成交量上漲，并在4月達到成交高點73萬平方米；進入5月，北京樓市的成交量開始回落，5月前三周僅成交40萬平方米，預計5月整體成交能達到近60萬平方米的體量，相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢。

不僅北京，其他一線城市的情況也大抵如此。

中原廣州研究中心統計的數據顯示，今年5月，廣州成交呈現“先揚后抑”的趨勢，5月初由于黃金周帶動成交量沖高，而到了月末，隨著市場熱度退去，網簽量逐步回落。

二手房方面，廣州中介協會數據顯示，截至目前，5月廣州二手房成交量為8771宗，環比下降12.6%，同比去年則上漲19.7%。從環比數據來看，市場相較于上個月還更趨于冷淡。

一位廣州房企負責區域營銷的人士告訴21世紀經濟報道記者，這個月來訪和成交都十分不理想，“主要是大家的預期也沒有變。”

二線城市中，此前的熱點城市表現也平淡。

克而瑞數據顯示，成都新房供求量自3、4月沖高后，5月成交量雖保持高位，但較4月已經有明顯下降，降幅達9%；從今年1-5月累計成交看，成都新房的成交量較2022年同期上漲10%，但比2021年同期減少22%，較2020年同期仍減少6%。

一位熟悉成都市場的人士對21世紀經濟報道記者表示，5月成都樓市成交量稍有下降，“幅度不是很大，在成都一直火的還是高端市場，要看產品，位置比較好的項目基本銷售都不愁，但有些還是去化不好。”

這些城市的表現，說明市場的降溫趨勢明顯。從整體的行情來看，市場目前也難以完全企穩。

惠譽評級在近期的一份研報中表示，中國二手住房市場自4月以來持續降溫，待售房源數量減少、報價下調且成交量萎縮。繼2023年一季度的強勁反彈后，二手住房市場增長放緩。

明源不動產研究院首席研究員艾振強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，總體來說，5月市場表現不好在意料之中。“因為3月迎來一波小高潮之后，4月已經顯露疲態，5月只是這一趨勢的延續。”

艾振強續稱，相比4月，5月各地出臺的刺激政策頻次不足一半，力度也比較有限。期間多地還出現備案價下調、首付貸重現等情況。“要實現穩地價、穩房價、穩預期的目標，接下來還需要政策支持，其中不少重點城市政策還有較大優化空間，這些城市基本面扎實，潛在購房、換房人群也不少。”

信心決戰

市場持續轉淡且觀望情緒濃厚之際，外界關于政策面進一步優化的呼聲再起。

但實際上，政策面的支持僅是房地產市場保持平穩發展的一個重要因素，若要改變預期，仍需要多方面的因素共同成就。

一位近期對多家頭部房企有過調研且不愿具名的券商人士對21世紀經濟報道記者表示，即便有政策優化的預期，但這其實并不是根本，“還是要關注潛在購房者對未來的預期，這個才是最重要的。”

回溯這一輪房地產調控周期可以發現，能級較弱的城市即便在購房政策上作出較大優化后，市場仍然不溫不火。

可以參考的例子是，蘭州于2022年年底取消限售政策并下調房貸利率，在政策上已經基本到位的情況下，蘭州樓市仍未扭轉頹勢。國家統計局數據顯示，今年4月，蘭州新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.4%，同比回落2.8%；二手住宅銷售價格環比回落0.2%，同比回落4.5%。

據安居客數據中心統計，今年4月，蘭州新房成交2314套，成交面積約26.66萬平方米，成交金額約27.88億元，成交均價8977元/平方米。環比3月成交數據來看，4月新房的成交量環比下跌43.41%，成交面積環比下跌42.39%，成交均價環比上漲0.53%，但總成交金額環比下跌41.76%。

“顯然，主要城市目前還是有政策空間的，但是政策優化之后能否達到預期的效果，還需要觀察。不少城市現在已經全面寬松，需求也沒起來。”艾振強分析認為。

從另一個角度觀之，市場需求不振對房企的債務面沖擊仍在持續。這一風險鏈條仍在傳導，在客觀上也導致了購房者對未來房屋交付質量的擔憂，從而降低了購房意愿。

今年5月，合景泰富作為一家曾在年初發行境內中期票據的房企出現違約，同時還有更多此前看似穩健的房企也陷入流動性風險中，這說明在市場表現不佳之際，房企無論是處理債務面還是保交付上，挑戰仍不小。

在此背景下，如何讓房地產市場平穩過渡并切換至新發展模式，仍然是重要課題。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對房地產市場未來的發展建言稱，一方面，要給居民端讓利，靜待居民資產負債表的修復；另一方面，要讓房地產漸進調整、漸進去泡沫，讓供給端與新市民和年輕人、新中產人群等重新匹配起來，這是唯一出路。

李宇嘉認為，在住房供應體系上，也可從兩端入手，一是，夯實保租房的“增量供應”地方要拿出好地塊來建設保租房，加快推動中心區城中村品質提升；二是，推動租購漸進同權、同享，降低新市民、年輕人在城市扎根的成本，恢復勞動力和家庭再生產。

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