凡事物極必反，今年以來跌跌不休的股市和商品市場，近日來突然反彈。上證指數在5月25日觸及3168.57點的低位后，過去7個交易日已經有6個交易日收紅上漲。無論是港股還是A股，內地房地產上市公司股價普遍出現了大漲。

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而在商品市場，鐵礦主力合約也同樣在5月25日觸及低位后，過去7個交易日有6個交易日上漲。玻璃主力合約更是在6月2日驚天反轉，強勢漲停。

一、房地產市場即將迎來國家救市？

這一切都是因為房地產市場預期有了變化。市場傳聞國家層面將會出手救市，可能會把“三道紅線”的過渡期延長6月，延長到今年年底。還會上調房企負債年度增速上限，對綠檔企業不設年度負債增速上限，可以用保函替代拍賣土地的保證金。可能降低大城市購房首付比例、降低二手房中介費，并對去年推出的16條房地產支持措施進行完善和延長。

不過這些傳聞都還沒有得到證實。只有6月1日青島市出了樓市新政，青島下調了非限購區域首付比例，首套最低調整為20%，二套最低調整為30%；推進二手房帶押過戶，推出棚改房票政策，緩解拆遷推進資金壓力，還嘗試國有企業或平臺公司收購存量房源作為保租房。

如果其他城市也學習青島的樓市新政，降低首付，鼓勵二手房帶押過戶，推行棚改房票，國企出面收購存量房源，確實有可能讓房地產市場有所回暖。

市場觸底時就是這樣，不僅政策面不斷有利好出來，而且各種小作文也層出不窮，人心思漲下，就會形成合力來改變市場走勢。前期股市和商品價格確實出現了明顯的超跌，但美聯儲加息周期可能已經結束，美國非農就業人口大幅好于預期，美國經濟衰退的可能性越來越小，在這種情況下，對于全球經濟的悲觀預期會逐步修正。

中國經濟盡管CPI、PPI，以及5月公布的很多經濟數據令人擔憂，但6月1日公布的5月財新中國制造業采購經理指數（PMI）為50.9，重回擴張區間。中國經濟基本面還是好的，新一屆政府和央行手里可以救市的工具也足夠多，完全不用過度悲觀。

二、地產大V們呼吁“史詩級救市政策”

5月26日，知名財經作家吳曉波在公眾號上發了一篇文章《只有救樓市才能救內需》，吳曉波提出五項救市建議，盡快對房地產稅和產權到期問題做出具體的法律安排和明示、降低改善型住房的房貸利率、降低存量房貸利率、全面取消限價政策、認真落實三支箭和保交樓政策。

現在看來，這篇文章發表的時間和股市、商品市場反彈的時間高度一致。長期觀察中國商界、跟蹤房地產市場的吳曉波，顯然足夠敏感。

不止吳曉波，眾多地產和財經大V們也都在呼吁史詩級救市政策。連今年忙于帶貨防禿生發液的前恒大首席經濟學家任澤平，也把“該全力拼經濟了”掛在嘴上，說 “現在已經不是要不要救經濟了，而是怎么救，怎么盡快、大力度救”。

地產行業這幾年的困難大家都看到了。恒大倒下，碧桂園、融創也艱難求生，地產銷售榜單前列幾乎都是央企了。即便這樣，房地產開工面積和開發投資額相比往年還是大幅下降，拖累了經濟的復蘇。

2023年1-4月，全國房屋新開工面積為3.1億平方米，同比下降21.2%，降幅較1-3月擴大2.0個百分點；全國房地產開發投資額為3.6萬億元，同比下降6.2%，降幅較1-3月擴大0.4個百分點。房地產市場越來越冷。

國家不是不想救樓市，去年以來不管是國家層面還是地方層面，針對樓市限購放松、金融機構貸款的各種政策支持不斷出臺。但也還是無法讓樓市徹底回暖。二手房價肉眼可見地出現了較大跌幅，人們買房的意愿已經大不如前，都選擇了繼續觀望。其實大家都知道，房地產市場的黃金時代已經過去了，即便回暖，房價也不可能再像過去那么上漲。現在的國際政治、經濟大環境也不允許國內樓市泡沫繼續吹大。救市也只是穩房價、穩上下游產業鏈，不能要求更多了。

三、土地財政出現危機，房企扎堆退市

去年以來，由于房地產市場遇冷，土地拍賣市場也不景氣，各大城市的土地出讓金下滑嚴重。

以武漢為例，2021年上半年，武漢的土地出讓金還有1176億，今年前五個月就只有25.34億了。

土地財政早已是地方政府發展經濟最重要的資金來源之一。土地出讓金下滑后各地財政就都捉襟見肘了，體制內不止降薪，連工資正常發放都成了問題，部分地區連公交車都出現停運。所以才有了近期的昆明城投債風波，也才有武漢財政局和武漢長江資產經營管理公司在,《長江日報》上發催收公告，公開點名要武漢259家單位還債。

爛尾樓問題也困擾著武漢樓市。截至2022年底，武漢因停工延期交付的問題項目達36個，約7萬套，超730萬方，位居全國第一。武漢房地產市場現在的困境，也是全國房地產市場的一個縮影，其他城市也沒有好到哪里去。

A股上市房企退市潮也已經拉開。5月30日晚間，曾經的四川“房企一哥”藍光發展發布公告稱，公司股票將于6月6日終止上市暨摘牌。

2023年以來，眾多A股上市房企因為財報、內控等問題披星戴帽，疊加業績下滑，股價跌跌不休，不少地產公司股價已經低于1元。當前被“戴帽”的A股房地產企業高達13家。根據退市新規，股票收盤價連續20個交易日低于1元面值，交易所可強制股票退市。

藍光發展之后，還有不少瀕臨退市的A股上市房企。ST泰禾、*ST嘉凱、ST陽光城、*ST泛海等多家房企，近期也都發布了“面值”退市的風險提示。其中截至今年3月底，陽光城總資產還有2988億元，控股股東陽光控股有限公司，曾位列2021年度《財富》世界500強企業榜單332位。

四、房地產要不要救，怎么救？

吳曉波認為只有救樓市才能救內需。樓市關聯上下游很多產業，樓市預期不明陷入冷凍狀態，各行各業都受到影響，內需也就無從拉動。自媒體大V九邊這兩天被馬化騰轉發的關于企業裁員的文章，也認為現在互聯網大廠乃至各行各業企業的裁員，歸根到底，都和房地產市場走低有關系。雖然GDP數據還是增長的，但是今年前四個月全國規上企業利潤2.03萬億，同比去年下降20.6%。其中規上國有企業利潤同比下降17.9%，股份制企業同比下降22%，外資和港澳臺投資企業同比下降16.2%，私營企業同比下降22.5%。企業利潤的下降，會影響企業對未來發展的預期，直接反映在企業的新增投資減少和裁員上。

回到房地產的問題，房地產要不要救？現在肯定是應該救的。房地產早已是中國經濟最重要的支柱產業，關聯上下游很多產業，房地產產業鏈包含上游的建筑材料、工程機械,中游的建筑施工以及房地產開發,下游的建筑裝飾、家電家居以及物業服務、房產中介等，年貢獻GDP超過30萬億，影響的就業人口超過7000萬。

除了備受批評的高房價問題，中國房地產行業在過去幾十年確實為中國城市化和經濟的高速發展做出了重大的貢獻。國家房地產調控的目的也只是控制房價，任何國家房地產行業都是國民經濟中最重要的行業之一。

2021年中國房地產增加值占 GDP的比例是7.79%；而美國房地產增加值占 GDP的比例是12.8%。不炒房的美國，房地產在經濟中重要性遠高于中國。這說明控制高房價和發展房地產行業并不沖突。

那么應該怎么救房地產？房地產現在最大的問題是預期問題，信心比黃金重要。

以中國經濟的龐大體量和中國超過14億的人口數量，正常情況下每年的房屋新開工面積和房地產開發投資額都不會少。房地產即便是從黃金時代，都向白銀時代，黑鐵時代，房地產行業都是一個大產業，也都能穩定地貢獻GDP和龐大的就業。

但是這幾年由于民營房地產企業低估了樓市調控和三道紅線政策的影響，在融資渠道枯竭的情況下突然遭遇債務危機，大部分房地產企業現在都經營困難。疊加房產稅推出的政策不明，現在的房地產市場開發商不敢拿地，買房人不敢買房，二手房價格大跌還無人接盤。

一朝被蛇咬，十年怕井繩。說實話，現在的房地產市場哪怕完全放開限購，房價都很難再上漲了。人口開始負增長、部分中國制造業產業鏈向東南亞轉移、美聯儲連續暴力加息、俄烏沖突帶來的國際政治局勢惡化，再加上三年疫情后中國人的資本負債表修復，樓市泡沫破滅后至少需要十年時間才能重新凝聚共識。

長期來看，未來國內各城市逐步取消所有房地產限購限價政策是大勢所趨，用房產稅取代土地財政也只是時間問題，區別只在于政策出臺的步調。

由于美國連續加息后利率已經超過5%，中國降息可能導致熱錢加速外流，國內實際上并沒有降息的空間。為了促進內需和消費，應該降低存量房貸利率，甚至像歐美國家和中國港澳臺地區一樣，向居民發錢，幫助窮人和中產盡快修復家庭資產負債表，降低家庭負債率。

上林院：楊飛，經濟學博士，高校教師，深度觀察產業經濟與財經事件。

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