21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道

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恒大物業于2023年6月5日晚間一口氣發布了三份此前延發的財報，包括2021年年報、2022年半年報以及2022年年報。這三份財報的發布意味著這家停牌了一年半的物業企業在復牌的路上踏出了一步。

根據恒大物業所發布的財務報告，其2021年錄得營業收入131.94億元，歸母凈虧損3.16億元；2022年實現盈利，錄得營業收入分別錄得約118.1億元，歸母凈利潤則為14.23億元。

值得留意的是，恒大物業所發布的三份財報均被審計機構上會栢誠出具了“非標意見”。而根據恒大物業此前接獲港交所發出的復牌指引顯示，恒大物業復牌需要滿足包括公布所有沒公布的財務業績、解決任何審計保留意見的事項以及完成134億質押擔保的獨立調查等。

以此看來，恒大物業完成了其中的一項要求，距離復牌近了一步。

對于備受外界關注的134億元被占用資金解決方案，恒大物業稱，其正與中國恒大就此商討償還方案；此外將根據相關法律及適用協議盡力采取合理的措施向相關方追收各類應收款項，包括但不限于已經撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。

穩住經營

即便房地產行業下行，物業板塊也是能夠相對形成穩定收入的板塊，這在恒大物業身上也得到了印證。

在母公司中國恒大出險的這段時間里，恒大物業營業收入保持了一定的規模。

2021年全年，恒大物業錄得營業收入約131.94億元，毛利潤約36.64億元，凈虧損約3.89億元，歸母凈虧損為約3.16億元。

在規模上，恒大物業也保持在行業領先的位置。截至2021年年底，恒大物業總合約面積約8.22億平方米，在管面積約4.73億平方米。

進入2022年，恒大物業收入和毛利均錄得下跌，但凈利潤則扭虧為盈。根據年報，恒大物業2022年營業收入為118.09億元，下滑10%，毛利潤則下滑至27.19億元，凈利潤14.78億元，歸母凈利潤為14.23億元。

去年，恒大物業的合約面積和在管面積與2021年相當，截至2022年年底，恒大物業總合約面積約8.19億平方米，在管面積約5億平方米。

值得留意的是，恒大物業在年報中提到，從2021年9月開始，由于中國恒大流動性困難，恒大物業管理層預計從中國恒大獲得的經濟利益具有高度不確定性。但由于物業服務客戶包括全體業主并涉及社區的各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將之撇除并不可行，且該服務不會產生額外的成本，因此，其繼續向中國恒大提供物業服務。

截至2022年年底，恒大物業為中國恒大提供的服務收入金額約10.3億元；與此同時，恒大物業的應收貿易賬款同比也有顯著增長。截至2022年年底，恒大物業的應收貿易賬款約27.39億元，同比增長約7.39億元。恒大物業表示，這主要由于受疫情影響，物業費收繳率略有下降所致。

對于應收貿易賬款以及為中國恒大提供的服務收入，恒大物業稱，將根據相關法律及適用協議盡力采取合理的措施向相關方追收應收款項，積極維護其利益。

值得留意的還有恒大物業在收購方面的表現。

根據恒大物業年報，截至2021年年底，其以21.7億元收購了7家物業企業。而自各自收購日期起至 2021 年 12 月 31 日期間，已收購業務為恒大物業貢獻了24.69億元的收入，以及2600萬元的凈虧損。

商討方案

恒大物業復牌路上一個必過的關卡，有關于134億元存款被占用的獨立調查，以及與之相關的償還方案，這關乎恒大物業未來的持續經營。

在公告中，恒大物業表示，134億元存款質押事件致使其出現重大損失，而其維持持續經營取決于能否擁有充足運營資金以應付未來12個月到期的財務責任。

恒大物業已采取若干措施以解決持續經營不確定性，包括與中國恒大商討償還該質押涉及款項的方案、精簡營運成本、與供應商及收并購公司洽談應付款展期協議，及提升內部控制以保障公司持續穩健經營等。上述措施已有效緩解本集團經營現金流動性壓力，但目前是否會對恒大物業未來經營產生進一步重大影響尚存在不確定性。

在兩份年報中，恒大物業的審計機構也給出了“非標意見”。

上會栢誠表示，恒大物業的凈流動負債和凈負債等表明存在可能影響恒大物業持續經營能力的重大不確定性。恒大物業正在實施各種措施來改善其流動性。在所有這些措施能成功實施的基礎上，恒大物業董事認為其將有足夠的營運資金來償還到期的財務債務，因此，綜合財務報表已按持續經營基準編制。“就此事項，我們的意見未作修改。”

根據年報，截至2022年年底，恒大物業的凈流動負債和凈負債分別為約33.21億元和15.13億元。

此外，為了進一步降低關聯方的影響，恒大物業也在采取可能的措施。

恒大物業表示，自2021年本公司控股股東中國恒大發生流動性危機以來，其業務受到了一定影響，尤其是非業主增值服務方面。

恒大物業稱，得益于物業管理行業“輕資產、穩定現金流”的行業特性，在其董事會及管理層的努力下，其專注于“物業服務+生活服務”模式為廣大業主和住戶提供高質量服務，并已經擺脫了控股股東流動性危機所帶來的諸多不利影響，公司總體經營表現穩健，市場化拓展能力進一步增強，具備長期持續發展的能力。

2022年度，恒大物業來自關聯方的收入約1.4億元，僅占總收入約1.2%，對其整體收入基本沒有任何重大影響。恒大物業表示，其將致力于不斷為業主提供多元化服務，減少對關聯方業務的依賴。

恒大物業董事長段勝利表示，回顧過往，面對關聯方流動性危機，恒大物業堅持穩健經營，始終保持業績穩定。2023年，物業行業仍處在深度調整期，但行業發展規律不變，“存量+增量”的發展模式不變。

段勝利表示，恒大物業將圍繞“金碧+”的多元化品牌發展戰略，調整內部發展策略，優化項目拓展標準，因地制宜、綜合考慮目標項目業務協同性、布局互補性及長期盈利能力等多重因素，加大優質存量項目的拓展力度，實現第三方項目拓展工作從“規模化”向“效益及規模化”轉變，提升重點城市項目密度，優化業態布局。

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