最近，老西關的存在感越發強烈了。

一是，6月全市出讓的13宗宅地中，就有3宗來自荔灣，其中1宗位于西關，起拍樓面價高達36011元/㎡，僅次于天河員村一橫路地塊（起拍樓面價為4.95萬/㎡）。

二是，全新盤力迅·荔筑、珠實·西關都薈等，將在近期入市。

(資料圖)

可以看出，老西關努力強化“老城新生活”標簽，正在悄悄發力。

陳家祠上新蚊型地，優缺點明顯

眾所周知，地處老城核心的西關板塊，開發已相當成熟，可出讓的住宅用地本來就十分稀少。

因此，一有宅地上新，肯定不會缺關注度。

小梅大街7號地塊，是原先的皇上皇廠房，屬于陳家祠板塊，妥妥的荔灣老西關核心位置，有著較高的地段價值。

地塊區位圖

該地塊配套相當成熟，煙火氣和人情味并存，生活體驗感良好。

1公里范圍內，有西華路、唐銘廣場、動感小西關、城光薈等，遍布老廣街頭美食，吸引不少年輕人慕名而來，是老城區網紅打卡地之一。

地塊周邊商業實拍圖

不僅如此，地塊步行到地鐵陳家祠站、彩虹橋站均不到500米，是妥妥的地鐵盤。

陳家祠站目前已開通的1號線及8號線。

彩虹橋站目前開通的有8號線，在建的有11號線、13號線以及22號線（芳白城際），預計在2024年開始陸續開通。

不過，配套條件雖好，地塊的占地面積僅5385㎡，計容建面約1萬㎡。

截圖來源：廣州公共資源交易中心

什么概念呢？拿在售項目比較，其占地面積比海珠區的海觀云府、中海觀澔府、中海映瀾臺、中海江泰里、中旅·天宸府等都要小，可謂相當“迷你所以，可以預見其缺點也很明顯。

其一，土地面積不多，自身沒有新增教育配套。

廣雅中學、四中、西關外國語學校、南海中學等多所優質學校環伺，中學資源比較豐富。

但小學資源比較一般，按照目前地段劃分，適齡兒童將劃歸到區一級的蘆荻西小學上學。

其二，地塊面積相對較少，花園面積較少，若采用空中花園可適當彌補。

其三，出讓公告特別強調，地塊位于歷史城區環境協調區范圍內，建筑高度宜控制在30米以下。

根據出讓信息可知，小梅大街地塊為長條形地塊，位于萬科金色康苑和富力皇上皇大廈之間，前者有31層高，后者為18層高住宅。

未來，地塊最終大概率會建成10層左右的小高層，東西建筑都要比它高，采光、通風受限較為嚴重。

值得慶幸的是，項目不靠近馬路，相對較為安靜。

小梅大街7號地塊現狀圖

綜合上述的信息，地塊土地面積小，容積率低，綠化率高，起拍價較高，我們大膽假設大概率打造為純改善型產品。

在地段優勢明顯，但景觀資源及小學資源不具備優勢的前提下，如何在合理定價與去化快之間找到平衡，打造吸引力強的產品，則是考驗競得人的開發能力。

目前，地塊周邊以二手房為主，萬科金色康苑參考均價約5.9萬/㎡，皇上皇大廈參考均價約4.8萬/㎡，荔康大廈參考均價約4.6萬/㎡（數據來源：貝殼）。

地塊最近一手項目是力迅·西關雅筑，在售建面約57-132㎡三至四房的戶型，均價為7.2萬/㎡，準現樓發售，兼顧剛需及改善買房需求。

正面廝殺，老西關兩大純新盤即將入市

看完老西關的地塊，再來關注一下即將入市的全新盤。

要么不來，一來就來倆！老西關兩個新盤珠實·西關都薈、力迅·荔筑，近期都有新動作。

去年7月推出的南岸倉地塊，經過11輪競價后才由珠江實業以33750元/㎡拿下，最近公布案名珠實·西關都薈，戶型圖等同步流出。

最新信息是，項目在領展廣場、城光薈已開放2個展廳，售樓部預計7月初開放。

珠實·西關都薈展廳現場圖

與小梅大街地塊、力迅·西關雅筑一樣，珠實·西關都薈同樣也算是螺絲殼做道場。

從規劃來看，珠實·西關都薈地塊面積不大，項目總用地面積為12699.4平方米，計容建面53336平方米，規劃了兩棟32層的住宅樓、一棟17層的辦公樓、一所9班幼兒園。

項目規劃圖

看過產品規劃后，就連閱盤無數的少年君都能感受到，項目在產品打造上誠意滿滿。

比如建筑布局方面，樓棟做了一定的角度偏轉，令大部分單位擁有東南或西南朝向的同時，最大限度上降低內環路高架、南岸路車流的噪音影響。

項目效果圖

又比如產品設計方面，實用率高達約102%，放在全廣州來說，也絕對是獨樹一幟。

其中，兩棟住宅樓總貨量約372套，2梯6戶設計。

項目首推1棟新品，面積段為89-142m23+1至4+1房，比同面積段多一房，直接拉低4房上車門檻。

無論改善入門級的帶主套3+1房，還是擁有超大陽臺、270°轉角大飄窗的4+1房，產品力都十分能打。

值得一提的是，項目配備了游泳池，在老西關新盤中實屬難得。

當然，為人津津樂道的老城區配套優勢，珠實·西關都薈也具備的。

以交通為例，項目距離中山八站TOD樞紐約500米，規劃有地鐵5號線、11號線和34條公交線路，到珠江新城、金融城、琶洲等都可以不換乘直達，便利度很高。

南岸路、中山八路、內環路等主干道環繞，自駕出行也很便捷。

至于教育方面，環翠園小學，華僑小學、西關廣雅實驗學校、西關外國語學校、廣雅中學等教育資源，都在項目周邊聚集。

想在老城區找地段、配套和學位均好性都不錯的新房，且對房間數量有要求的剛改家庭，珠實·西關都薈是一個值得關注的項目。

距離珠實·西關都薈約1.5公里的力迅·荔筑，在近日開放了營銷中心。

項目主要的賣點有兩個，首先是教育配套，與廣雅小學僅有一墻之隔，與廣雅中學本部實測步行距離僅約450米，學習氛圍濃厚。

其次，力迅荔筑還是真正的地鐵上蓋項目。樓下就是地鐵5號線和13號線二期交匯的西場站，3站直達環市東，8站可到珠江新城，含金量可見一斑。

戶型方面，力迅荔筑一共設有4個戶型，分別為68㎡兩房一衛、78㎡2+1房兩房一衛、99㎡三房兩衛和101㎡三房兩衛。

少年君看來，項目戶型設計沒有比珠實·西關都薈極致，但更偏向剛需和剛改，對預算不多，同時有主城情懷的買家來說比較友好。

項目透露，吹風低區產品6萬/㎡起，高區產品6.5萬/㎡起，現在認籌有98折。首推開盤有驚喜，低至5字頭，總價350萬起。

根據進度來看，力迅荔筑應該比珠實·西關都薈入市時間更早。

參考力迅·西關雅筑，早前的60㎡兩房戶型一推出就直接賣爆，相信荔筑的小面積戶型對于剛需買家來說同樣有較強的吸引力。

但其99㎡三房、101㎡三房與珠實·西關都薈的產品面積段有重疊，最終定價將是去化好壞的關鍵。

力迅荔筑實景圖

最后，簡單來聊一聊老西關的市場。

比起中心四區其它三區被高端改善、頂豪項目包攬的情況，老西關一手房項目產品線更為豐富，同時價格差距較大，從剛需到改善，都能找到相對滿意的產品。

與以往不同，肉眼可見荔灣的一手盤正在逐漸增多，雖然每個盤的貨量不多，但可以挑選的項目變多，新盤之間的競爭會變大。

未來，項目之間戶型內卷、配套內卷、價格內卷之戰一觸即發，對于購房者來說無疑是一件好事。

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