①自去年以?來，多城對限售政策進行了松綁，但官方宣布全面取消限售的城市并不多。 ②”各地正在逐步松綁實施多年的‘五限’政策，預計后續一些基本面偏弱、市場情緒低迷的城市將會跟進放開限制性政策。與此同時，一二線重點城市仍將以局部優化的方式逐步松綁。“

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【資料圖】

福清，打響全面取消限售第一槍！

6月15日，福建省福清市政府發布《關于貫徹落實鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施的實施意見》（以下簡稱“意見”）。

在支持合理住房消費方面，意見提出，結合新建商品住房庫存實際，落實最低購房首付比例和貸款利率政策，優化落實公積金政策，支持多孩家庭和新市民購房需求。鼓勵舉辦房產推介會，營造促進住房消費的市場氛圍。全面推行帶押過戶，實現二手房交易登記無需提前還貸。

值得注意的是，意見還明確廢除二手房交易“權證滿2年限制”限售政策。

事實上，福清市此次發布的實施意見，為該市對原有政策的進一步優化。今年3月，福州曾發布《關于貫徹落實鞏固拓展經濟向好勢頭的一攬子政策措施的實施意見》，其中明確“調整限購區域、購房套數等住房消費領域限制性政策”“落實最低購房首付比例和貸款利率政策”“優化落實公積金政策”“支持多孩家庭和新市民購房需求”“全面推行帶押過戶”“實施房票安置”等房地產政策調控方向。

多位受訪人士稱，意見標志著福清市自2017年開始實行的兩年限售政策正式落幕，釋放了積極的市場信號。

“限售政策取消影響重大，其對于新房和二手房都有積極作用。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，當前各地都在進行政策的放松，但很多過于扭扭捏捏。以限售政策為例，很多地方對限售政策是放松，但還沒有完全取消。福清打響了“取消限售第一槍”，其信號意義更強。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，隨著福清率先取消限售，福州其他地區有望跟進，力促合理住房需求釋放。“福清市作為福州下轄的縣級市，其中對房地產政策的提法與福州基本一致，并對福州相關政策進一步細化和落實。”

“福清市本次取消限售政策，將會大大增強市場流動性，對刺激市場活力，促進改善性需求的釋放有著重要意義。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為。

事實上，從近幾年樓市表現來看，福清樓市下行態勢明顯。

“福清早幾年最貴的房價在4萬元/平方米左右。”當地一位房地產中介機構人士表示，2017年是福清房價上漲的拐點，房價從1萬元/平方米漲到1.5萬元/平方米，到了2019年隨著新房備案價放開限制，房價逼近2萬元/平方米大關。二手房也隨之漲價，到2020年年中，二手房均價超過2萬元/平方米，最貴的二手房小區價格甚至超過4萬元/平方米。

但好景不長，受疫情、市場大環境影響，2021年開始福清樓市急轉而下。

福清好房網數據顯示，2021年全年，福清一手住宅網簽9933套，同比下跌12%；網簽總面積126.9萬平方米，同比下跌5.9%；2022年全年，福清一手住宅網簽僅5879套，同比下跌40.81%；網簽總面積75萬平方米，同比下跌40.88%。

2022年8月，更是以超過70個月庫存去化周期排在全國首位。

2023年5月，據福清好房網數據顯示，福清區域房地產總簽約4018套，總簽約面積為16萬平方米；其中住宅簽約426套，總簽約面積為6萬平方米；其他簽約3592套。另據安居客數據顯示，福清市5月新房均價為1.58萬元/平方米。

彼時，有觀點認為，福清是典型的因需求透支而導致短期成交低迷，由此造成去化周期大幅攀升。“此類城市基本面缺乏支撐，且購買力嚴重不足，再加上人口凈流出，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。”克而瑞分析師表示。

嚴躍進認為此次限售政策取消利好新房去庫存，也有助于促進二手房活躍。

事實上，位于福建省東部沿海的福清是一個工業大市，產業實力雄厚，有電子、化工、玻璃、塑膠、食品、醫藥、電力、紡織等八個支柱產業。作為工業基地，除了有出口量最大的汽車玻璃生產供應商福耀集團外，也引入了眾多的化工大廠，包括中源新能源、坤彩材料科技、耀隆化工、中景石化、萬華化學等龍頭企業。

這些企業，有力地支撐了福清經濟的高歌猛進。數據顯示，福清2022年GDP突破1600億元，規模以上工業總產值躍升至2670億元，近年來更是拿下多個全國百強縣榜單，排名也節節攀高。

“城市發展要有產業支撐，福清這類具備特色產業的縣區城建發展提速空間巨大，特色產業發展也會助力人口集聚，未來或許仍將帶來巨量的新增房屋居住需求。”克而瑞分析師表示。

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多地樓市政策或持續優化

自去年以來，多城對限售政策進行了松綁，但官方宣布全面取消限售的城市并不多。

據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，包括鄭州、青島、蘇州、金華、南京、常州、東莞、西安等超過20城放松了限售政策，取消限售的城市僅有哈爾濱、常州、廊坊、衢州等少數幾個城市，且以三四線城市為主。

中指院市場研究總監陳文靜表示，2023年以來，一二線城市政策優化力度逐步深化，但核心城市樓市限購、限貸、限售等政策仍有較大優化空間。預計之后將有更多城市優化限制性政策，或按照“一區一策”原則，進一步降低購房成本、降低購房門檻。

在福清市官宣全面取消限售同時，大連也打出了一套政策組合拳。

日前，大連市發布通知，出臺階段性下調首套房利率、公積金支持政策、購房補貼、新建非住宅商品房去庫存等多項措施。

“大連本次所出措施，延續了對樓市的支持性，從下調房貸利率、公積金支持、土地供給、購房補貼以及結合多子女養老等諸多緯度進行綜合調整，意在推動房地產市場不斷復蘇。”58安居客研究院院長張波表示。

通知顯示，大連將下調2023年三季度新發放首套住房商業性個人住房貸款利率下限，并實施階段性購房補貼政策。個人或單位于2023年6月15日至6月30日在大連市線上夏季房交會期間，購買中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區參展項目新建商品住宅，并于7月30日前完成商品房買賣合同網簽備案的，在取得不動產權證后，給予200元/平方米購房補貼。

此外，大連還出臺了支持新建非住宅商品房去庫存相關措施。通知明確，自文件發布之日起至2023年12月31日前，個人或單位在大連市內四個區購買新建非住宅商品房的，在取得不動產權證后按網簽備案成交額的3%給予購房補貼，補貼額不超過買方繳納的契稅總額。

張波對記者表示，考慮到當地市場出現較大波動，大連此次下調首套房的房貸利率以及優化公積金貸款等政策，對市場的拉動力可能弱于預期。從產生的實際效力來看，購房補貼本身起到的效果預計會更為明顯。

“房交會的專項購房補貼疊加房企優惠，可以累積成一定的優惠幅度，形成較大的市場拉力。同時，截止到今年年底的購房補貼措施，則會形成延續性，帶動潛在購房者加速入場。”張波稱。

有分析師表示，福清的城市能級雖不及大連，但其全面取消限售能在市場上形成的影響不小，為后續各地出臺樓市扶持措施及實施“一區一策”，預留了不小的空間。

據悉，大連接下來將鼓勵支持各地區結合本地區實際，因地制宜出臺穩定住房消費的措施，還將積極研究購房補貼、非住宅去化、企業單位團購商品房等支持政策，結合本地區城鎮化進程和產業發展，推進房地產去庫存工作。

“總體來看，大連本次政策不僅有具體措施，也隱含著繼續出臺調控政策的意味。當地接下來要出臺的關于加大對改善性住房需求的細則，以及進一步加大購房補貼力度等政策，依然值得關注。”張波補充道。

“大連一下拋出這么多措施，反映出當地市場較為低迷。”中原地產高級研究經理盧文曦稱。

據克而瑞數據，今年5月，大連新建商品住宅成交面積僅11萬平方米，環比下降9%，同比降幅達70%；1-5月，大連新建商品住宅成交面積80萬平方米，同比下降31%。

“盡管大連的庫存規模微降，但成交下滑幅度更大，這使得當地消化周期不降反升，庫存風險有增無減。”克而瑞分析師表示。

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調控政策是否會“放大招”？

“大連的城市能級不算太低，可由于樓市情況持續低迷，大連不得不出臺了一系列樓市調控措施，對比之下，還有不少城市的房地產市場走向難言樂觀。”盧文曦在接受記者采訪時說。

一家浙江房企人士告訴記者，杭州為全國為數不多房地產銷售情況較好的城市，但近兩個月以來，當地市場的熱度也有所下降。

“市場進一步分化。杭州市中心區域項目仍然熱銷，但遠郊地區的項目銷售并不順暢，外圍區域已展開力度不小的促銷活動，以加快銷售速度。杭州尚且如此，其它同級別以及能量略低一些城市的銷售壓力，應該會更大。這種情況下，市場上對于各地出臺能產生實質性作用的扶持政策，充滿了期待。”上述浙江房企人士補充道。

在福清、大連出臺政策前，青島6月1日放松了限售，并降低了非限購區首付比例。而自2022年3月以來，全國各城市持續在需求側出臺寬松政策，包括降低限購門檻、增加多孩家庭購房資格、降低貸款利率和首付比例等。

中指研究院監測數據顯示，2023年以來，已有百余城出臺房地產調控政策超250次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優化限購措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續對房地產政策進行優化，多孩家庭、人才、職住平衡產業人群等是核心城市政策支持的側重點。

不過，5月以來樓市政策出臺頻次有所放緩。從前5個月市場情況來看，全國新建商品房銷售面積同比降幅出現擴大的態勢。

據中指院數據，2023年1-5月，全國新建商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，降幅較1-4月擴大0.5個百分點，5月商品房銷售面積為0.9億平方米，同比下降3%。

“近兩個月交易持續在低位徘徊，市場信心再次陷入低迷狀態。在這樣的背景下，市場上對各地進一步優化政策的預期明顯增強，各地接下來預計將迎來又一波力度不小的政策調整。”盧文曦表示。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，總結今年前5個月的全國房地產市場數據，可以看出供需兩端都相對冷。銷售數據不佳還表現在大城市郊區樓盤也出現了銷售困難的問題。

“提振銷售是根本，若銷售不好，單純出臺降低利率、擴大公積金等金融類政策，意義其實不大。各地不能簡單停留在政策放松的層面，當務之急是加快出臺各類更有實質性的政策，給愿意購房的人打開順暢渠道，唯有激活購房需求，才能帶動開發投資端和企業資金面的 恢復。”嚴躍進稱。

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