位于滄州市的美林藝墅小鎮(zhèn)項目。 受訪者供圖

(資料圖)

近日，北京市的丁先生向新京報記者反映稱，在河北省滄州市美林藝墅小鎮(zhèn)，由于開發(fā)商股東之間產(chǎn)生糾紛，法院查封了該項目內(nèi)29套別墅。后來，滄州市中級人民法院（簡稱“滄州中院”）以涉案別墅用地未經(jīng)過土地出讓程序為由裁定終結(jié)執(zhí)行，之后該裁定又被河北省高級人民法院（簡稱“河北高院”）撤銷。

值得關(guān)注的是，未經(jīng)過招拍掛出讓程序的土地上的建筑物能否拍賣？不具備辦理初始登記條件的房屋又能否被查封執(zhí)行？

事件：“一波三折”的執(zhí)行

據(jù)丁先生介紹，2011年10月10日，其與滄州市住美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“滄州住美房地產(chǎn)”）簽訂“美林小鎮(zhèn)項目二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議”約定，由丁先生投入資金5000萬元，滄州住美房地產(chǎn)將位于滄州市渤海路以北的小孔辛村現(xiàn)有居住建設(shè)用地建設(shè)工程（即滄州美林藝墅項目二期）30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁先生一方，且丁先生一方投入的5000萬元資金可在2012年7月1日前分批抵回。

丁先生稱，在協(xié)議簽訂后，自己分兩批將投資款5000萬元交付給滄州住美房地產(chǎn)，工程也如期開工，進(jìn)展順利。但時至今日，滄州住美房地產(chǎn)不僅未按期歸還本息，就連工程也拒不核算。

2015年6月，丁先生將滄州住美房地產(chǎn)訴至法院，要求依法確認(rèn)其在美林（藝墅）小鎮(zhèn)二期工程中30%的股權(quán)、滄州住美房地產(chǎn)歸還欠款4000萬元及約定利息。同年10月26日，滄州中院判決，確認(rèn)原告丁先生在美林小鎮(zhèn)二期工程中30%的股權(quán)，并要求滄州住美房地產(chǎn)在該判決生效后五日內(nèi)償還丁先生4000萬元及利息。此后，由于滄州住美房地產(chǎn)未能按期償還上述款項，丁先生一方申請法院對滄州住美房地產(chǎn)所開發(fā)的美林藝墅小鎮(zhèn)項目29套別墅進(jìn)行查封和執(zhí)行拍賣。

根據(jù)丁先生一方的代理律師北京卓浩律師事務(wù)所許榮律師介紹，經(jīng)過申請執(zhí)行，滄州中院陸續(xù)查封了美林藝墅小鎮(zhèn)項目29套別墅。但從申請執(zhí)行立案至今，滄州中院多次裁定終結(jié)執(zhí)行程序，主要原因是涉案別墅之下的土地未經(jīng)過招拍掛出讓。

滄州中院最近一次終結(jié)執(zhí)行裁定時間為2022年8月25日。該執(zhí)行裁定稱，滄州市城市規(guī)劃局僅向美林藝墅小鎮(zhèn)一期頒發(fā)了鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，但涉案不動產(chǎn)系美林二期所含項目。異議人（即丁先生一方）未能提交充分證據(jù)或相關(guān)行政部門的文件證實涉案不動產(chǎn)已經(jīng)獲得相關(guān)行政部門頒發(fā)的鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，或其建設(shè)規(guī)劃方案設(shè)計已滿足相關(guān)行政部門制定的城市規(guī)劃及規(guī)范要求，故涉案房產(chǎn)暫不具備處置條件。

2022年9月，丁先生一方向河北高院申請執(zhí)行復(fù)議。同年11月14日，河北高院作出執(zhí)行復(fù)議裁定書認(rèn)為，上述裁定認(rèn)定的事實尚需進(jìn)一步查證，依照相關(guān)規(guī)定，撤銷了該執(zhí)行裁定，將案件發(fā)回滄州中院重新審查。

背后：特殊土地性質(zhì)引爭議

“美林藝墅小鎮(zhèn)是新民居項目。當(dāng)時政府方面答應(yīng)項目中有一部分是開發(fā)商自建出售的建筑。該裁定中所述的涉案房屋所在土地雖然沒有規(guī)劃證等證件，但其屬于特殊時期的歷史產(chǎn)物，并不是非法建筑。”丁先生如是說。

關(guān)于該項目用地性質(zhì)，2023年4月14日，滄州市自然資源和規(guī)劃局（以下簡稱“滄州市自規(guī)局”）在發(fā)給滄州中院的復(fù)函中稱，美林藝墅小區(qū)系小孔村舊村改造項目，項目用地于2010年12月22日經(jīng)省政府批準(zhǔn)（冀政轉(zhuǎn)征函（2010）1225號）征轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。目前，該宗地還未出讓。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，基于土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)的相互依附關(guān)系，土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)處置應(yīng)當(dāng)遵循“房地一體”原則，不能單獨處置。

“截至目前，滄州中院以滄州市自規(guī)局上述復(fù)函等為由不恢復(fù)執(zhí)行。”許榮表示，“我們認(rèn)為房子的現(xiàn)狀處置執(zhí)行與自規(guī)局所闡述的房地一體原則沒有直接的關(guān)聯(lián)。因為執(zhí)行并非定性房子是否具有合法產(chǎn)權(quán)，只是一種現(xiàn)狀處置，而不是單獨處置。”

新京報記者從河北省紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站獲悉，滄州市委在2017年11月份發(fā)布的《關(guān)于巡視整改情況的通報》顯示，對于“住美房地產(chǎn)美林藝墅”項目，現(xiàn)已按法律程序依法對住美房地產(chǎn)公司進(jìn)行處罰，并將項目用地依法重新納入招拍掛流程，按照程序逐步完善建設(shè)手續(xù)。

專家：有物權(quán)、無合法產(chǎn)權(quán)房屋，可以作為執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行拍賣

新京報記者發(fā)現(xiàn)，美林藝墅小區(qū)二期房源有擬拍賣及拍賣的例子。

滄州市新華區(qū)人民法院于今年5月30日發(fā)布拍賣公告，將于7月17日10時至7月18日10時止（延時除外）在工行融e購網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺上公開拍賣美林藝墅小區(qū)西區(qū)20號E戶房產(chǎn)。公告特別提醒，該標(biāo)的無房產(chǎn)證，以現(xiàn)狀拍賣；拍賣成交后，如發(fā)生拆除及補償不能等風(fēng)險，由買受人自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。6月20日，新京報記者咨詢滄州新華區(qū)法院時獲悉，該法院目前正在拍賣包括該套房產(chǎn)在內(nèi)的美林藝墅小區(qū)二期的3套別墅。

去年6月，滄州市新華區(qū)人民法院也曾發(fā)布拍賣公告稱，擬拍賣美林藝墅小區(qū)東區(qū)8號樓一房產(chǎn)。此外，滄州中院也曾在2017年8月14日發(fā)布公告，擬對美林藝墅小區(qū)12號樓一房屋進(jìn)行拍賣，且特別說明拍賣的標(biāo)的物以現(xiàn)狀為準(zhǔn)，法院不承擔(dān)標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保。

“盡管土地未經(jīng)過招拍掛手續(xù)出讓，但這種土地上建設(shè)的房子也是用鋼筋水泥建成的，具有其物權(quán)屬性，可以作為執(zhí)行標(biāo)的依法進(jìn)行拍賣。”對此，中國政法大學(xué)民事訴訟法研究所副教授杜聞介紹，根據(jù)最高人民法院“關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函》的通知”（下稱“通知”）明確，在執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記不能等風(fēng)險由其自行承擔(dān)。

杜聞進(jìn)一步介紹，“從民法角度來講，房屋現(xiàn)有人對該類房子只具有物權(quán)，但沒有合法的產(chǎn)權(quán)，此類房屋可以作為執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行拍賣。這與滄州市自規(guī)局在復(fù)函中提出的‘房地一體’原則不沖突。”

杜聞強調(diào)，從目前掌握的情況來看，如果上述整個項目用地都未經(jīng)過正式的土地招拍掛出讓程序，那么該項目的房屋都無法在相關(guān)行政管理部門獲得產(chǎn)權(quán)登記。在執(zhí)行階段，涉案地塊上的房屋都屬于不具備初始登記條件的建筑。在此類執(zhí)行拍賣中，執(zhí)行法院必須在拍賣公告中明確注明房屋及土地的真實情況，確保競買人知悉購買此類房屋的風(fēng)險。

6月21日，新京報記者就此事的處理進(jìn)展與負(fù)責(zé)辦理此案的楊姓法官取得聯(lián)系，該法官回應(yīng)稱，“此事還在進(jìn)一步處理當(dāng)中，還沒有作出進(jìn)一步裁定。”

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