讀特客戶端·深圳新聞網2023年5月29日訊（深圳特區報記者 何泳 徐松）古鎮新韻，智造新城。

徜徉歷史長河，清平古墟、永興橋、曾氏大宗祠、廣府麒麟醒獅之鄉，寶安區新橋街道人文歷史積淀廣博而厚重。

感悟時代變遷，在這個深圳西部重鎮東邊，如今正發生翻天覆地的變化。新橋東先進制造產業園，已然成為當地一張新名片。

【資料圖】

“3個500”目標已定下，產業園投資超500億元，建筑空間超500萬平方米，創造GDP超500億元，是深圳市重點工程。該項目由寶安區政府與世界500強深圳市投資控股有限公司（下簡稱：深投控）合力開發運營，是深圳市20大先進制造業園區之一、深圳高新區寶安園區重要組成部分，也是深圳市首個平方公里級“工改工”城市更新項目和“工業上樓”先行示范園區。

寶安新橋東的用地，是通過城市更新得來的。投入巨資發力“工業上樓”，何來的勇氣和信心？連日來，記者繼續探究新橋東先進制造產業園昂首闊步往前推進的底氣所在。

解決傳統制造園共性難題

走進新橋東，可看到郁郁蔥蔥的鳳凰山和洪田火山兩大森林公園，周邊碧波蕩漾，長流陂、鳳巖、七瀝、屋山四個水庫環繞，坐擁“兩山四湖”壯美景觀。

“這使得新橋東具備了建設以大生態為底蘊的、最先進理念支撐的現代制造業園區的堅實基礎，完全可以擔當生態型工業園區的試驗場重任。”中國城市經濟研究院副院長宋丁如是說。

作為一線城市，深圳正按照每年建設不少于2000萬平方米、連續實施5年的進度，向社會提供“工業上樓”的高品質低成本產業空間，持續增強工業發展后勁。新橋東被列為寶安“422133”工作主框架“4”中的先進制造業園區之一，就在于它擁有優質的生態環境。

“除優質的環境外，新橋東所在的寶安區具有深厚的產業基礎和健全的產業鏈。”寶安區國資局副局長顏俊添說。

寶安區是環珠江口100公里“黃金內灣”的重要組成部分，擁有超過5萬家制造業企業、7000余家國家高新技術企業和135家“專精特新”小巨人企業，是典型的制造業大區強區。相較之下，新橋東項目在改造前以老工業用地為主，教育、醫療、商業、文體等設施較為缺乏，不利于吸引和留住企業。

寶安區本身企業需要產業空間，外來的企業也需要空間落地。如何在新形勢下，充分盤活存量空間利用效率，解決傳統制造園區工業不連片和供地不保障等共性難題？

寶安區跳脫傳統單個園區建設模式，項目自啟動之初即規劃研究2.3平方公里，以連片開發、統籌建設模式，打造新橋東“百萬平方”先進制造產業園，滿足先進制造業重大產業項目落地需要，全力打造“黃金內灣”的“金珠”。

顏俊添介紹，寶安區在新橋東項目前期由區政府統籌規劃，區屬國企實施，街道辦參與，股份公司配合。寶安區國資局創新“國資+集資”聯動機制，迅速破解實施主體物業產權占比不足、控制性不強的問題，2年時間完成實施主體確認，與同類項目相比縮減4年。目前，新橋東規劃建設專職小組辦公室設在寶安區國資局，持續發揮統籌協調作用，推動解決項目建設各項問題。

新橋東片區原來的產業在新園區建設時，被安置到附近的廠區。新園區建成后，工廠大多選擇重回舊址。港資企業怡豐實業（國際）有限公司在新橋東經營多年，經理雷錦漢表示，改造后的新橋東片區將更加適合企業的發展，一定會回歸并將長期駐扎下去。

寶安區扎實的產業基礎，再加上源源不斷落戶深圳的先進制造業企業，這就是深圳敢于大手筆建設新橋東的底氣。

英雄所見略同。新橋東項目自啟動以來，成功獲得國開行深圳分行超400億元的最大單筆授信。有金融活水支持，新橋東更是如虎添翼。

政企聯袂共筑標桿園區

在新橋東產業園，到處可看到工地擋板寫著“政企強強聯袂 共筑全球標桿園區”宣傳語。的確，除了寶安區在這個項目中花大力氣外，項目的另一方，是世界500強深投控。

市屬國企深投控是深圳市委市政府和市國資委的戰略抓手，累計服務高新技術企業近10萬家次，公司資產規模突破萬億。在科技園區板塊，建立了新一代園區開發運營標準體系，形成從規劃設計、投資開發到運營管理的完整產業鏈條，規劃建設各類產業園區50多個，總建筑面積超3000萬平方米，運營經驗豐富。寶安區和深投控以合資公司作為載體，合力開發、建設并經營管理新橋東項目，努力為各地推進城市更新、產業轉型升級探索新的實施路徑。

開發運營新橋東，要面臨各種挑戰，深投控自有妙計。

為解決租金高這一“老大難”問題,深圳加快工業區轉型升級，“工業上樓”項目優質廠房月租控制在平均不超過35元/平方米、年漲幅不超過5%，為制造業守牢低租防線。

新橋東工業上樓，是“工改工”項目，成本較高，但租金不能多收，怎么辦？

新橋東項目以市場化運營為導向，通過“三個平衡”實現園區可持續發展。按照目前項目特點和“工業上樓”方案，租售價格難以覆蓋成本，需從全周期角度建立運營平衡機制，確保政府、企業、園區三方共贏。

從短期看，堅持產業為本，通過優化調整規劃指標促進投入與產出平衡，以提升項目收益。據初步測算，通過靈活運用配套物業規劃指標，打造商業、住宅等多種產品，在產業空間不減少的前提下，積極彌補投資缺口。

從中期看，堅持可持續發展，通過財政手段促進運營與財務平衡，包括爭取招商獎勵、租金補貼、建設補貼等方式，為“工業上樓”解綁減負。

從遠期看，堅持價值創造，通過貼息、發行專項債、REITs等方式，促進社會效益與經濟效益平衡，激勵運營主體專注培育產業。

探索構建新型高端創新產業鏈

筑巢引鳳棲，花開蝶自來。

在建設工地，塔吊每天將一摞摞鋼筋從地面吊起，現場機器轟鳴，一棟棟按照先進制造業所需而定制的高品質產業用房正加緊建設。

城市更新后，新橋東園區產值將從原來的不足百億元增至千億元級別。準備入駐新橋東先進制造產業園的企業對此信心十足。

“新一代的科技企業，對廠房的要求更高，不但要求能夠生產，還要配合研發；廠房不僅要吸引工人，還要能吸引研發人員，形成‘產研一體’，才能讓產品迭代速度更快。”斯坦德機器人（深圳）有限公司CEO王永錕說，“這里風景絕佳，產城融合山水間，將來有工廠，還有教育、住宅、商業等資源，不僅能在這工作，還能在這里生活，會吸引更多高水平研發人員前來，公司發展一定會更好！”

原打算到內地購買土地自建廠房的深圳市東陸科技有限公司負責人汪金球，如今準備入駐新橋東園區，他表示：“新橋東先進制造產業園將來是深圳“工業上樓”先行示范的全球標桿園區，我們希望參與其中與園區共同成長！”

國家級專精特新“小巨人”企業、深圳市華惠連接器有限公司董事長洪清輝表示，過去的十年，華惠既是寶安發展的見證者也是參與者；未來的十年，華惠一定會跟隨寶安區的步伐，布局新橋東、謀劃未來發展，在這艘產業航母上走得更穩、更遠。

深圳市原副市長、香港中文大學（深圳）理事唐杰認為，新橋東承擔著新使命和新探索，通過聚高端、聚研發、聚資本、聚服務，將構建起具有強大張力的新型高端創新產業鏈。

“新橋東‘工業上樓’是樣板。”宋丁指出，新橋東園區已經是深圳“工業上樓”政策的重要試驗基地，目前進展情況十分可喜。新橋東要有更高的定位，更大的視野，更強的抱負，要做新時代具有標桿屬性的綠智創城，要為科創智造業和產城融合式發展作出貢獻。

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