中新經緯7月10日電 題：房企加速布局輕資產商管

作者 丁祖昱 易居企業集團首席執行官

近幾年來，房地產業格局持續劇變。地產開發主業受挫、流動性承壓嚴重，在降杠桿、降負債壓力下，房企紛紛對業務布局做出調整，開始從戰略方向尋找發展的“第二曲線”。

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2019年年末以來，多家商業地產輕資產運營主體相繼在港股上市。隨著房地產從增量市場轉向存量市場，商管行業大有可為。越來越多的輕資產業務模式正從地產集團主業分化形成獨立賽道，并在資本市場上顯現出價值。

商管輕資產運營成重要發展趨勢

與地產開發相比，商管業務具有較高盈利水平，且能帶來持續收入和一定品牌影響力。

從商管業態運營和盈利模式看，重資產模式下，運營物管團隊由資產持有方組建，營業收入屬于資產性收入。在輕資產模式下，商管公司主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業主方提供服務，從而獲取商業運營、物業管理服務收入。

目前，越來越多的企業逐步由自持運營重資產模式向輸出管理運營服務的輕資產模式轉型。

近年來萬達集團、萬科印力、華潤置地、龍湖集團、大悅城控股、寶龍地產等紛紛提速輕資產項目布局。

2018年，碧桂園文商旅整合成立，2022年成功簽約35個優質輕資產項目，市場化項目比重持續加大。

2020年，萬達商管宣布從2021年開始不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。

2021年，龍湖也宣布全面啟動輕資產模式，龍湖智創生活開始與獨立第三方擁有的購物中心探索輕資產商業運營模式。

輕資產化成為商業地產運營重要趨勢。一方面是因為在重資產開發模式下，高能級城市或是核心區域項目，開發運營需大量資金沉淀，但當前企業融資端吃緊、流動性承壓，輕資產模式相對而言成本和風險較低。

另一方面，隨著商業地產競爭愈發激烈，對運營管理能力提出更高要求，輕資產模式下的商管團隊運營經驗成熟、產品線豐富完善、運營規范性及標準化有優勢，能滿足市場需求。

房企輕資產商管布局有哪些路徑？

房企一般都是依托自持商業地產項目和運營經驗，分拆商管業務板塊，業務布局與拓展路徑主要有三種：

一是承接地產母公司及關聯公司的商業項目運營服務；二是向獨立第三方商業地產項目輸出運營管理服務；三是投資收購，通過與投資機構合作或小股操盤，負責運營管理服務工作。

大部分從地產集團里分拆出來的商業子公司多以地產母公司及關聯公司的商業項目作為業務資源基礎，因此不同程度會呈現母公司資源依賴特征。

如萬達商管、華潤萬象生活均憑借萬達集團和華潤置地的資源、品牌優勢率先占據行業頭部地位。

以華潤萬象生活為例，由于母公司華潤置地商業地產規模龐大，其商管項目及業績來自華潤置地占比顯著，也為其構筑起強大的品牌和規模競爭力。

未上市前的2017-2019年，華潤萬象生活商業運營及物業管理服務收入來自華潤集團及華潤置地的占比分別達到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來，母公司華潤置地的貢獻率呈下降趨勢，但依舊保持在高位。

2022年，華潤萬象生活在管購物中心項目86個(包括兩個分租項目)，并為27個寫字樓提供商業運營服務以及145個寫字樓提供物業管理服務，總收入42.1億元，位于行業前列，其中來自華潤置地的占比達到85.9%。

從經營走勢來看，商管業務發展越來越重視第三方外拓，只為增強獨立經營能力，減弱對母公司資源依賴度。第三方業務外拓有助于品牌“走出去”，在業內打響知名度，搶占市場份額，擴大規模競爭力。

華潤萬象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業、星盛商業等分拆上市公司的商管業務都在加速市場化角逐，持續拓展第三方業務增量。

華潤萬象生活背靠華潤置地和華潤集團，也在積極外拓，2022年新簽約商業輕資產外拓項目13個，且根據十四五規劃目標，商業方面，到2025年，第三方外拓至少50個購物中心，在管項目達到150個。

特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業這些分拆上市公司的商管屬性較強，且母公司及關聯公司項目資源不比萬達商管、華潤萬象生活等，外拓訴求更強。

其中，卓越商企經過20余年發展，確立了商管核心主業地位，目前已形成第三方外拓為主導的經營格局。

截至2022年末，公司來自第三方市場拓展的商務物業收入14.1億元，與2021年同期相比增加13.5%，占商業基本物業服務收入65.1%。

商管運營將深度專業化

近年來，輕資產商管業務遭遇一定挑戰，部分面臨盈利下行局面。2023年以來，商管業務仍有所承壓。

但從中長期看，一二線城市商業地產步入“存量時代”，三四線城市消費擴容提質，都給輕資產模式商管業態帶來潛在增長空間。

由于商管業態存在專業壁壘，其運營管理能力以及品牌效應都難以在短時間內快速形成，這是企業布局相關業務面臨的最大挑戰和考驗。

從發展趨勢來看，未來商管運營將深度專業化。一方面，輕資產商管領域競爭將集中在運營服務“質”的比拼上，這也是打響品牌、實現規模布局的內在驅動力。

另一方面，隨著公募REITs放開與落地，對房企運營能力提出更高要求，轉型輕資產的企業需要持續強化自身運營實力，才能贏得資本市場長久青睞。

值得一提的是，技術賦能也成為商業拓客、創新服務的主要突破口。目前，商管服務同質化、管理低效等問題突出，增值服務也有待進一步拓展。技術賦能不僅能提升運營管理效率，同時可以提供多元化、個性化商業場景和消費體驗，有效解決服務體驗同質化問題，這成為企業轉型當中需要下功夫的重點領域。(中新經緯APP)

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責任編輯：李惠聰

【編輯：陳俊明】

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