風(fēng)向大轉(zhuǎn)彎之后，最先開(kāi)刀的，是信貸。

7月28日，據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，住建部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，具體措施如下：

1、降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率；

【資料圖】

2、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免；

3、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”；

在這3條措施中，最重磅的，是“認(rèn)房不認(rèn)貸”——它標(biāo)志著一二線城市城市購(gòu)房門(mén)檻降低，即將迎來(lái)樓市大松綁。

01 認(rèn)房不認(rèn)貸

之前，重點(diǎn)一二線城市為了防止炒房，實(shí)行的都是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

以北京為例，2017年3月17日，北京發(fā)布了《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)：“317調(diào)控”），認(rèn)定首套房實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，不管你名下有沒(méi)有房產(chǎn)，只要之前有過(guò)貸款記錄，通通算作二套房。

同時(shí)，北京二套房最低首付比例從60%提升至80%，銀行暫停發(fā)放25年以上的個(gè)人貸款。

這一套組合拳下來(lái)，直接狠到?jīng)]朋友，把北京的購(gòu)房門(mén)檻拔高一大截。后續(xù)，很多城市都跟進(jìn)了北京的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

樓市在2021年爆雷之后，自2022年開(kāi)始，至少有40個(gè)城市陸續(xù)對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策進(jìn)行了調(diào)整，放松限制條件。

截至目前，只有極少部分城市還在執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。

而這“極少部分”城市里面，就包含了北上廣深。

現(xiàn)在，住建部部長(zhǎng)倪虹在座談會(huì)上突然提出“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，再結(jié)合近期最高層會(huì)議刪除“房住不炒”的相關(guān)表述，話里話外，都很明顯。

民間傳了很久的“大松綁”，終于還是來(lái)了。

02 信貸入手

官方從信貸方面入手，并不意外。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)高，買(mǎi)房動(dòng)輒百萬(wàn)，普通人只能撬動(dòng)杠桿來(lái)買(mǎi)房。所以，要想松綁樓市，最簡(jiǎn)單直接的方法，就是松綁信貸，讓普通人能夠貸到更多的錢(qián)。

事實(shí)上，從2022年開(kāi)始，很多地方就已經(jīng)從信貸層面松綁樓市。

但是效果不明顯，在樓市野蠻生長(zhǎng)那些年，很多地方的房?jī)r(jià)都被拔高到了與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平不相符的地步，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民承受能力。等潮水褪去，這些城市的房?jī)r(jià)如空中樓閣，搖搖欲墜。

即使地方松綁信貸，也沒(méi)有人敢輕舉妄動(dòng)。

一來(lái)是因?yàn)闃鞘斜字螅績(jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭不再，老百姓對(duì)樓市逐漸喪失信心；二來(lái)是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境擺在這里，金融行業(yè)在降薪，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在裁員，教培、房地產(chǎn)行業(yè)早就被拍在沙灘上。

普通人對(duì)未來(lái)感到悲觀，自然是勒緊褲腰帶，節(jié)衣縮食過(guò)日子。

在這種非常時(shí)期，你要指望普通人買(mǎi)房救樓市，概率實(shí)在太小。所以，在各地樓市調(diào)控的后期，其調(diào)控政策都開(kāi)始轉(zhuǎn)向，為有房的人松綁樓市，為有錢(qián)的人減輕負(fù)擔(dān)。

而在中國(guó)，有錢(qián)人聚集在哪些城市？

北京、上海，絕對(duì)是中國(guó)有錢(qián)人最多的城市，這兩個(gè)城市松綁，對(duì)樓市的帶動(dòng)可想而知。

以上海為例，當(dāng)?shù)厥滋追康氖赘侗壤?5%，房貸利率是4.55%，二套房的首付比例是70%，房貸利率是5.25%。上海如果開(kāi)始實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，對(duì)那些想要換房的改善群體來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是個(gè)好消息。

北京的情況也類(lèi)似，“認(rèn)房不認(rèn)貸”帶來(lái)的直接好處，就是房貸利率、首付比例的雙雙下滑。

我們幾乎可以預(yù)見(jiàn)，一旦北京、上海等地放開(kāi)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的限制，在短時(shí)間內(nèi)，這兩地的改善需求將在短期內(nèi)釋放，屆時(shí)住宅成交量也會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，甚至有可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

這樣的情況，并不罕見(jiàn)。

在今年上半年，全國(guó)多地樓市出現(xiàn)了極為短暫的“小陽(yáng)春”，去年因疫情積壓的購(gòu)房需求釋放，樓市回暖。只可惜，隨著需求釋放完畢，樓市重新歸于平靜。

所以，就算北京、上海等地真的放開(kāi)了“認(rèn)房不認(rèn)貸”，也并不意味著樓市就能走出低谷，關(guān)鍵還得看后續(xù)的政策能不能接住。

03 強(qiáng)行“入春”

回過(guò)頭來(lái)看七月的樓市，其實(shí)并不樂(lè)觀。

首先是房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下跌——8月1日，中指研究院發(fā)布《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，7月房?jī)r(jià)呈下跌趨勢(shì)，其中，二手房已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。

房?jī)r(jià)下跌，樓市當(dāng)前仍在寒冬，降價(jià)賣(mài)房的情況并不罕見(jiàn)。

現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng)甚至出現(xiàn)一種怪象，那就是中介主動(dòng)壓低賣(mài)家的預(yù)期，很多近期想要賣(mài)房的業(yè)主都表示自己被PUA了。

二手房市場(chǎng)尚且如此，新房市場(chǎng)更是一言難盡。

7月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3504.3億元，環(huán)比降低33.5%，同比降低33.1%，規(guī)模創(chuàng)下近年來(lái)的新低。

樓市情況越發(fā)嚴(yán)峻，也難怪官方會(huì)急著救市——近期，高層不斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)聲，從最高層會(huì)議刪除“房住不炒”的表述，到住建部部長(zhǎng)倪虹提出個(gè)人貸款”認(rèn)房不用認(rèn)貸“，再到北上廣深等一線城市積極反應(yīng)。

最近一周，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春風(fēng)實(shí)在太猛了！

04 結(jié)語(yǔ)

為了調(diào)動(dòng)老百姓買(mǎi)房的積極性，這段時(shí)間，官方下足了力氣。

官方優(yōu)化核心一二線城市的信貸政策，本身還是想要刺激樓市復(fù)蘇。值得注意的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策并非全部放開(kāi)，只是在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)松綁，因此，大伙兒也不必過(guò)度擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)因此暴漲。

現(xiàn)在的樓市，不是一兩個(gè)政策就能拉起來(lái)的。

對(duì)此，咱們正常看待就行。

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