一線城市終于開拆樓市政策“禮包”？

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8月30日一早，廣州率先官宣落地“首套房認房不認貸”，當日晚間，深圳緊急宣布加入“認房不認貸”陣營。

據深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局三部門發布的“關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知”。其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

隨著兩大一線城市跟進“認房不認貸”政策，不少市民也針對該政策提出不少問題，南都·灣財社記者就市場關注的焦點問題采訪了多位業內人士。

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政策對深圳居民來說有哪些利好？

本質而言，該政策最直接的利好，便是在深首套房購買門檻的降低。

深圳此前執行的政策為“認房又認貸”，對于購房者來說如果想要用3成首付購房，需要其家庭名下在深圳既沒有住房又沒有過貸款記錄。

而“認房不認貸”的政策，從字面意義上來看，購房者如果想要用3成首付購房，只需要保證家庭名下在深圳沒有住房即可，即便在銀行已經登記過貸款買房的信息也沒有關系。

那么，政策落地后，首套房買房門檻具體能降多少？假設你是在深圳需要置換的購房者，賣掉家庭唯一的房子后，即便名下無房，政策前的二套房首付比例仍需要5成，即500萬總價的房子，首付需要繳納250萬；而政策后再購房，你的首付比例將降至3成，只需要繳納150萬，購房需要的現金成本省下100萬。

簡單來說，對于有過貸款記錄本地無房的購房人，此前首付比例為50%-60%，政策出臺后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。

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哪些人群直接受惠？

深圳跟進“認房不認貸”政策之后，將會利好哪些人群？中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴灣財社記者，“認房不認貸”政策，直接利好兩類改善性住房需求人群。

一類是本地換房的改善性住房需求人群。名下住房出售后，重新購住房的購房者，銀行貸款時，可按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現大幅下降。

二類是在異地有購房改善、首次住房需求人群。在認定住房套數上，即使外地有房，只要在本地無房，銀行貸款時，同樣可按首套執行信貸政策，享受首付比例與房貸利率均出現大幅下降的優惠政策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，都市圈的流動人口、長期居住在廣州、深圳但在周邊購房的年輕人或外來人口兩類人群也受益于政策。

前者因工作調動到廣州、深圳但在廣深無房，可以認定為首套。政策對于促進大灣區都市圈的互聯互通、人力資源要素流動有積極影響；后者在購買力不足時在廣州、深圳周邊城市買房但在廣州、深圳無房。“如今這類人群有了購買能力，在‘認房不認貸’的政策下也能在廣州、深圳購房。”李宇嘉表示。

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對深圳房地產市場的影響有多大？

“剛剛了解到已經有業主和開發商心態上浮，價格堅挺，建議您現在抽時間出來看下筍盤提前入手，避免后面多花成本！”在深圳“認房不認貸”政策剛剛出臺的1小時內，灣財社記者注意到已有多名中介在微信發送政策消息引導購房者抓緊時間看房，同時推介有關項目。

那么政策落地后是否真的能為深圳房地產市場注入一劑“強心針”？

房價方面，有專家認為可能深圳不會出現反彈。

樂有家營銷總裁孟凡振在對深圳落地“認房不認貸”的政策點評中提到，“認房不認貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當前供需關系發生重大變化的背景下，該優化政策可以進一步起到穩定預期的積極作用，但并不會帶來房價明顯的反彈。

他同時指出，扭轉當前房地產交易市場的頹勢的關鍵因素在于，能同時解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問題，出臺針對性強的配套措施。

成交量方面，有業內人士認為深圳交易量或翻一倍。

“漲價的業主肯定有、觀望的買家也肯定有，但更多的是趁機賣房的業主、著急入市的買家。”有業內人士認為，按深圳今年成交的數據來看，“認房不認貸”的政策可能會利好50%-60%深圳購房者，交易量大概率可以在現在基礎上翻一倍。

灣財社記者注意到，當前深圳樓市仍是供需不平衡的情況。據中指研究院監測數據，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套/19.13萬平方米，成交套數環比下降20.61%，成交面積環比下降24.48%。成交套數同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。截至本月26日，本月新批準上市商品住宅共計5391套/52.23萬平方米，推盤量環比增長45.09%，同比增長39.29%。

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一線城市會全部跟進嗎？

“時隔一個月多之后，7月24日的認房不認貸政策，二線城市先行實施后，終于在一線城市廣州率先落地。”謝逸楓早前樂觀地預計，一線城市北京、上海、深圳即將跟進，二線城市長沙、福州同樣會緊隨其后。如今深圳跟進政策，也已符合預期。

嚴躍進認為，深圳、廣州當前出臺“認房不認貸”政策信號意義非常強。他預計，認房不認貸政策放松路線是廣州、深圳、北京、上海，且在9月初前政策基本會落實到位。“這標志著新一輪加杠桿政策周期開啟。待一線城市這一政策全部落實后，預計還有大招。”嚴躍進稱。

南都·灣財社記者 孫陽 陳鏡安

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