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8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），存量房貸利率下調靴子落地，符合市場普遍預期。我們認為，此項政策的出臺正當其時。

首先，存在下調存量房貸利率的客觀必要性。根據央行數據，今年上半年個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但數據顯示，6月末個人住房貸款余額比去年同期減少2600億元。這主要是因為部分居民提前償還存量房貸，甚至出現了一些違法違規的“轉貸降息”現象。

2022年新發放居民房貸加權平均利率大幅下行，第四季度降至4.26%，而此前房地產市場火熱期間發放的存量房貸利率水平普遍在5.0%至6.0%之間。這就意味著當前新、老房貸利率之間的差距約在0.8至1個百分點，成為去年末以來出現一些“提前還貸”“轉貸降息”現象的直接原因。這在一定程度上沖擊了房貸市場秩序。更為重要的是，如果存量房貸利率高懸會制約新發放居民房貸利率的下調空間，可能會引發更大規模的“提前還貸”。而持續下調新發放居民房貸利率，又是當前降低居民購房成本、扭轉樓市預期的關鍵一招。

其次，從過往經驗來看，曾經出現過存量房貸利率下調以支持樓市的先例。2008年10月，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍擴大至0.7倍；最低首付款比例下調為20％。隨后，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從八點五折降到七折，降幅約1個百分點。這些政策對扭轉當時樓市下滑勢頭起到了關鍵作用。

實際上，此前政策面的提法已由最初的“支持和鼓勵”，調整為“指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”；8月18日央行等3部門召開金融支持實體經濟和防范化解金融風險電視會議，提出要“統籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系”，主要指向當前存量居民房貸利率與新發放居民房貸利率及理財收益率相差偏大的問題。基于此，市場對于下半年將降低存量房貸利率已經形成了較為一致的預期，關鍵是下調幅度。

《通知》規定，（置換存量貸款的）新發放貸款利率水平在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。按照這一規定，預計存量首套房貸利率平均降幅會在0.5至0.6個百分點左右。截至今年上半年，存量房貸規模約為38.6萬億元，按照其中70%—80%為首套房貸測算，若利率下調0.5個百分點，銀行利息收入相應每年可能減少約1500億元，約占2022年商業銀行凈利潤總額的6.5%。對于銀行在利息方面的損失，可通過引導銀行適度下調存款利率等方式來部分彌補，而且現在也具備這樣的條件。

再次，當前下調存量房貸利率具備較好的現實可行性。根據存款利率市場化調整機制，存款利率將參考以10年期國債收益率為代表的債券市場利率和以1年期LPR報價為代表的貸款市場利率合理調整。這意味著在6月和8月1年期LPR報價下調，以及近期10年期國債收益率持續下行推動下，新一輪存款利率下調過程或將開啟。據了解，部分銀行已于近期開始降低部分期限定期存款利率。這將緩解銀行凈息差收窄壓力，在持續降低實體經濟融資成本的同時，推動銀行較快下調存量房貸利率。考慮到當前儲蓄存款余額約為131萬億元，如果儲蓄存款利率平均下調0.15個百分點，即可為銀行每年節省利息支出約2000億元。從這個角度看，當前下調存量房貸利率的條件已經成熟。

我們認為下調存量房貸利率是一項較有力的舉措，能夠在較大程度上改善樓市預期，推動房地產行業在下半年盡快實現軟著陸，取得經濟社會的綜合效果。（作者分別是東方金誠首席宏觀分析師，高級分析師）

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