本監測報告從房價走勢，租金走勢，新房市場，二手房市場，土地市場，市場情緒指數對8月房地產市場進行全面剖析，感謝閱讀！

房價篇：二手房價連續6月下行，利好政策密集落地助力預計下月房價止跌轉穩

(相關資料圖)

01、百城二手住宅市場均價連續6月下滑，下降城市數量增至85城

據諸葛數據研究中心監測數據，2023年8月100個重點城市二手住宅市場均價為15429元/平方米，環比下降0.52%，較上月擴大0.26個百分點，同比下降1.86%，較上月擴大0.37個百分點。本月，二手房價格達到近三年低谷，且創下近三年的最大跌幅。進入8月份，二手房市場繼續下行，房價連續6月維持下滑態勢，市場已經接近底部。

政策方面，8月25日，住建部等三部門提出推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施；同日，財政部等三部門發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出換房退個稅優惠延長至2025年底；8月27日，證監會連發三文，支持適度融資需求，釋放積極信號；隨后，廣州、深圳、成都、武漢等多城落實認房不認貸政策，熱點城市“認房不認貸”時代即將到來；8月31日晚，中央釋放重磅利好，央行、國家金融監督管理總局釋放重磅利好，降低存量首套住房貸款利率，二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20基點；統一全國商業性個人住房貸款最低首付比例政策下限，首套房最低首付比例不低于20%，二套房最低首付比例不低于30%。至此，政策利好接連落地，預計接下來二手房市場有望獲得好轉，市場將會逐步走出當前低迷的行情，后續房價跌幅有望收窄乃至止跌回升。

從環比漲跌城市來看，8月份15城二手住宅市場均價上漲，較上月減少14個，平均漲幅為0.24%，漲幅較上月收窄0.28個百分點；85城二手住宅市場均價下跌，較上月增加14個，平均跌幅為0.77%，跌幅較上月擴大0.05個百分點。至此，價格環比上漲城市數量連續兩月減少，本月再次刷新近三年來的最低水平，市場信心降至低谷，盡管政策端已經出臺了一波利好，但是業主信心短期內并未獲得明顯提振，當前來看業主和購房者對政策刺激的敏感性降低，因此在本輪政策發布后市場情緒好轉可能還需要一段時間。

02、各等級城市市場均價全部轉降，三四線城市領跌

分城市等級來看，2023年8月，各等級城市市場均價全線下滑。具體來看，一線城市市場均價為61273元/平方米，環比下降0.08%，同比上漲6.42%。至此，一線城市結束了連漲一年以上的行情。本月北、深兩城市場價格回落，帶動一線城市價格止升轉降。

二線城市市場均價為18580元/平方米，環比下降0.56%，同比下跌2.92%。二線城市市場均價跌幅擴大，本月包括鄭州、南京、南昌、合肥、沈陽等多城出臺了房地產優化政策，從力度來看，大部分為舊有政策的集合，以放松公積金貸款、購房補貼、降低貸款利率等為主，放松力度一般，對市場的實際帶動作用有限。

三四線城市市場均價為9583元/平方米，環比下降0.68%，同比下跌3.81%。三四線城市市場均價連續一年以上呈下滑行情，雖然本月部分三四線城市房價出現補漲，但是難以帶動整體市場的回穩，預計在本輪救市政策落實后，三四線城市將會成為最晚復蘇的城市。

03、八大經濟圈同環比全部下降，東北城市跌幅領跑

從區域市場均價環比來看，2023年8月，8大經濟圈市場價格全線回落。其中，東北城市跌幅穩居榜首，本月市場均價為9959元/平方米，環比下降0.83%；中部城市跌幅緊隨其后，本月市場均價為9270元/平方米，環比跌幅為0.81%；西南城市位居跌幅第三位，本月市場均價為10171元/平方米，環比跌幅為0.67%。

同比方面，8個經濟圈仍然難逃全部負增長的局面。其中，東北城市跌勢領先，8月同比下降6.89%；中部城市位居第二，同比下降3.31%；長三角經濟圈次之，本月同比下降2.28%。

04、延安、榆林等三四線城市價格補漲，蕪湖、宿遷等長三角多城跌幅顯著

從環比漲幅前10的城市來看，以三四線城市為主，環渤海和西北城市占據主力。延安位居漲幅TOP1，8月市場均價為6599元/平方米，環比上漲0.58%；其次為泉州，本月市場均價為16547元/平方米，環比上漲0.52%；榆林位居漲幅第三，本月市場均價為10384元/平方米，環比上漲0.37%。鄂爾多斯、淄博、唐山等三四線城市也有小幅回升的態勢。究其原因，一方面，這部分城市本身基數較低，在疫情影響下房價下降明顯，疫情放開后房價出現補漲，另一方面，這些城市多為本身具備的一定的資源優勢加持，比如延安的紅色旅游、榆林的煤炭資源等，但是，受限于地理位置、城市配套、人口等，長期來看這一波增長態勢恐難以維持。

從環比跌幅前10的城市情況來看，長珠三角城市成為主要力量。其中，廊坊跌勢領先，本月市場均價為11145元/平方米，環比下跌2.25%；蕪湖位居跌幅TOP2，本月市場價格為12667元/平方米，環比下降2.09%；桂林跌幅居第三，本月市場價格為6566元/平方米，環比下跌1.99%。同時，像南京、南通、常州等長三角的二線城市價格也持續下降，本月價格下降城市已經達到85城，達到歷史峰值，市場信心降至低谷，隨著利好政策輪番出臺，觸底反彈時刻即將到來。

租金篇：8月迎來租賃市場“遲來的旺季”，全國大中城市租金由穩入漲

01、8月全國大中城市租金均價由穩入漲，環比上漲0.26%，同比跌幅收窄

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月全國大中城市租金掛牌均價為35.55元/平方米/月，環比上漲0.26%；同比下跌0.56%，同比跌幅較上月收窄0.47個百分點。進入2023年，租賃市場穩態凸顯，租金月度環比漲跌幅均保持在0.3%以內。繼7月平淡收官后，8月迎來租賃市場“遲來的旺季”，租金均價達年內月度峰值，環比由穩入漲，同比跌幅收窄近半，并且今年8月租賃市場活躍度明顯高于前兩年同期。

8月租賃市場活躍度上升不排除主要與兩方面因素有關，其一，8月下旬迎來開學季，一批“陪讀”租賃需求的釋放成為了促進租賃市場活躍度上升的重要因素之一。其二，近期多城對公積金政策進行了優化，涉及到的支持提取公積金支付房租、提高租房家庭公積金最高可貸額度等舉措，也對穩定租賃需求起到了一定的積極作用。除此之外，由于8月份是出游高峰期，租金上漲或受三亞等旅游城市租金上升的帶動。

另外，根據以往租賃市場走勢來看，8月以后，租賃市場將逐步進入淡季，新增租賃需求下降，但由于今年租賃市場具有旺季“后移”的特征，因此不排除下月租金仍將維持上漲態勢，但漲幅大概率會有所收窄。

02、各等級城市租金均價全線上漲，一二線城市漲幅靠前

分等級城市來看，8月各等級城市租金均價呈現全線上漲態勢，同比均維持下跌態勢且跌幅均較上月收窄。其中，一線城市租金均價延續上漲態勢，且漲幅較上月擴大了0.26個百分點，數據顯示，2023年8月，一線城市平均租金為88.42元/平方米/月，環比上漲0.28%，同比下跌0.13%。具體來看，8月一線城市租金上漲主要是依靠于上海租賃市場的持續升溫，北上廣深4城中僅有上海租金呈現明顯上漲態勢，漲幅超2%，北廣深3城均下跌，且跌幅均在1%以下。

二線城市租金止跌轉漲，環比漲幅與一線城市齊平。數據顯示，8月二線城市平均租金為31.52元/平方米/月，環比上漲0.28%，同比下跌0.75%。另外，二線城市的租賃市場仍然存在較為明顯的分化特征，其中，像杭州、蘇州、天津等核心二線城市租金表現較為堅挺。

三四線城市租金繼續上揚，環比漲幅較上月收窄約0.2個百分點。數據顯示，8月三四線城市平均租金為24.13元/平方米/月，環比上漲0.16%，同比下跌0.49%。

03、大戶型產品租金依舊堅挺，三居及以上租金漲幅連續2個月超1%

從產品戶型上看，2023年8月，各居室租金均價呈現全員上漲態勢，其中，四居室及以上租金延續上漲態勢，且漲幅依舊最大，三居室租金漲幅緊隨其后；一居室租金均價止跌轉漲，為本月漲幅最小的產品戶型。其中，一居室平均租金為1930.2元/月，環比上漲0.17%，同比下跌1.07%；二居室平均租金為2684.79元/月，環比上漲0.95%，同比上漲0.79%；三居室平均租金為3569.52元/月，環比上漲1.27%，同比上漲1.02%；四居及以上平均租金為6549.72元/月，環比上漲1.89%，同比上漲2.75%。整體來看，8月份，三居及以上的大戶型住房租賃需求仍然較為旺盛，租金環比漲幅連續2個月維持在1.2%以上。

04、8月全國大中城市在租房源量增多，環比漲超20%

從在租房源情況來看，8月在租房源量明顯增多，同環比雙雙轉漲，且環比漲幅達年內月度新高。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月全國大中城市租賃市場在租房源量環比上漲24.35%，同比上漲8.36%。不排除受 房地產 交易市場復蘇緩慢以及 房貸 壓力的影響，二手房市場由售轉租、業主出租意愿上升等，在一定程度上導致整體在租房源量增加。

05、三亞、太原等6城租金環比漲超2%，保定位居環比跌幅首位

從環比漲幅TOP10城市來看，三亞位居漲幅TOP1，8月租金均價為44.6元/平方米/月，環比上漲2.48%，同比漲勢也較為強勁，同比漲幅達5.91%。同樣作為旅游熱門城市的濟南、青島、成都，本月租金同環比漲幅也較為顯著，其中，青島以2.22%位居環比漲幅TOP4，同比漲幅高達6.29%；成都位居第八，8月租金環比上漲1.71%，同比上漲5.3%。此外，值得注意的是，太原租賃市場活躍度持續高位運行，租金連續2個月漲超2.4%，本月以2.41%位居環比漲幅第二。上海憑借2.18%的環比漲幅躋身前五，作為本月唯一一個租金上漲的一線城市，租賃市場韌性凸顯。整體來看，本月租金上漲城市多集聚在旅游型城市以及重點一二線城市。

從環比跌幅TOP10城市來看，保定位居環比跌幅首位，8月租金均價18.92元/平方米/月，環比下跌2.17%，同比下跌6.57%；廈門、惠州分別以1.98%、1.94%位居環比跌幅第二、三位，其中，惠州租金仍然面臨較大的下行壓力，已連續2個月進入環比跌幅TOP5，且跌幅持續維持在1.5%以上。與此同時，同為廣東省的江門、廣州同樣面臨租金下滑態勢，而且也明顯低于去年同期的租金水平，不排除與廣東人口流失有一定關系，其中，江門環比下跌0.92%，位居跌幅第七，廣州環比下跌0.72%，位居跌幅第九，2城同比跌幅均超2%。另外，本月西安租金止漲轉跌，環比下跌0.69%，但租賃需求仍然充足，租金水平高出去年同期近7個百分點。

整體來看，本月租金環比下滑相對明顯的城市主要分為兩類，一是人口流失相對嚴重的三四線城市及珠三角地區城市；二是部分省會城市，如南京、鄭州以及西安，但降幅可控，單月租金水平仍高于去年同期，屬于正常的季節性波動。

新房市場篇：8月新房供應增加，成交降幅收窄明顯，“金九”可期

01、8月新房市場未見起色，成交跌勢延續，新政利好“金九”值得期待

8月新房市場活躍度仍然較低，成交量繼續下探，但降幅明顯收窄。進入2023年，積壓需求集中釋放后，二季度樓市復蘇后勁明顯不足。8月份，新房成交動力持續不足，成交量跌勢未止，且單月成交面積達近六年同期新低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月重點監測的30城新房銷售面積為1109.72萬平方米，環比下降6.6%，環比降幅較上月收窄約20個百分點；同比下降23.1%。

本月新房成交規模并未出現回升態勢，但環比降幅明顯收窄，企穩征兆略有顯現。近期中央及地方密集出臺利好政策，“認房不認貸”城市陣營持續擴大，市場上購房意愿大幅增強，多城帶看情況好轉。另外，從市場先行指標情緒指數角度來看，一線城市全面落地“認房不認貸”后市場情緒明顯回升，數據顯示，第36周（2023.08.28-09.03）一線城市市場情緒指數為-0.77，較上一周上升0.09。預計政策效應將會逐步傳導到成交端，“金九銀十”值得期待。

（注：重點30城新房銷售面積2020年3月環比為237.7%，2021年2月同比為296.2%。）

02、各等級城市新房成交繼續下探，二線城市降幅收窄至最小

8月各等級城市新房成交持續呈現全線下跌態勢，二線城市跌幅最小，一線城市探底深入。分不同等級城市來看，一線城市修復暫且不太理想，成交仍然處于下探通道，北上廣深4城全部下滑。數據顯示，2023年8月一線城市銷售面積為219.26萬平方米，環比下降18.9%，同比下降32.3%；1-8月銷售面積為2206.15萬平方米，同比小幅上升2.9%。9月1日起一線城市全面落地“認房不認貸”，隨后據消息售樓處看房熱度明顯上升，預計一線城市金九銀十市場有望迎來一波成交熱度。

二線城市成交下滑，且環比降幅最小，數據顯示，2023年8月二線城市銷售面積為705.39萬平方米，環比小幅下降0.4%，同比下降21.3%；1-8月銷售面積為7736.94萬平方米，同比下降1.9%。本月二線城市新房成交降幅相對較小，不排除是受政策松綁頻次大幅增多的拉動，據諸葛數據研究中心不完全統計，2023年8月二線城市政策優化調整36次，較7月增加22次，且創今年以來月度政策調整頻次新高。尤其像政策松綁頻繁的溫州，8月中旬溫州繼續推出降首付以及局部地區實行購房補貼等政策，助力成交止降回升。同時，蘇州、福州、青島本月成交表現也不俗，環比均上漲20%以上。

三四線城市新房成交也出現繼續下滑局面，但累計成交表現仍明顯好于去年同期。數據顯示，2023年8月三四線城市銷售面積為185.07萬平方米，環比下降11.9%，同比下降17.2%；1-8月銷售面積為1966.62萬平方米，同比上升15.5%。三四線城市分化較為明顯，像麗水、江門、舟山等長三角城市成交表現相對穩健，具備一定增長勢頭。

03、8月新房供應增加，同比仍然呈現下降態勢

8月新房市場供應增加，但仍處于低位水平。數據顯示，2023年8月重點監測的15城批準上市面積為672.01萬㎡，環比上升21.7%，同比下降24.8%，同比降幅較上月收窄約12個百分點。本月供應放量，但仍處于低位，預計隨著房企“保交付”工作的大力推進加之傳統營銷旺季臨近，下月房企推盤力度有望進一步增加。

從15城供應環比變化來看，有11城環比上升，其中，合肥、長沙、蘇州供應力度明顯增加，本月供應量環比較上月翻倍，分別以212.1%、166.4%、116.3%位居環比漲幅前三。南京、武漢、上海、青島4城環比下降，其中，南京供應力度減弱明顯，環比降超30%。同比來看，多數城市同比呈現下滑態勢，僅長沙、深圳、西安、珠海4城供貨量同比上漲，其中珠海、深圳漲約70%。

（注：重點15城批準上市面積2020年3月環比399.6%，2021年2月同比為258.7%。）

04、庫存量持續微降，仍處于歷史較高水平

8月新房庫存持續小幅下降，超半數城市庫存量仍高于去年同期。在近期低位供應的情況下，新房庫存持續微降，但仍處于歷史較高水平。根據數據顯示，2023年8月監測15個城市的新房庫存面積為12217.37萬平方米，環比小幅下降0.6%，環比降幅較上月擴大0.4個百分點；同比下降1.3%，這是庫存同比時隔2個月再度轉降。

從15個城市環比變化來看，西安、福州、青島、重慶、南京、蘇州6城庫存下降； 其余9城庫存量較上月小幅上升，環比漲勢均在8%以下。 從同比來看，9城庫存面積同比上漲，6城庫存面積同比下跌。 其中，莆田、深圳庫存累積顯著，同比漲幅均超40%； 重慶、福州去庫存效果相對明顯，不僅環比下降，同比也均呈現下滑態勢，同比跌幅分別為17%、16.1%。

二手房市場篇：8月重點10城二手房成交止跌回升，北、深漲幅躋身前三

01、8月重點10城二手住宅成交止跌回升，深圳、北京漲幅均超10%

據諸葛數據研究中心統計，2023年8月10個重點城市二手住宅成交58923套，環比上升4.8%，同比下降5.55%，較上月跌幅收窄7.62個百分點。從累計成交來看，1-8月重點10城二手住宅成交560141套，同比上漲34.01%。二手房成交在連續下跌4個月后本月止跌回升。8月份，政策利好密集出臺，尤其是下旬以來，8月25日，住建部等三部門提出推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，8月31日，央行等兩部門發文引導房貸首付比例和利率下行，二套房商貸首付最低30%，下調存量房貸利率等，隨后北上廣深一線城市以及成都、中山、武漢等重點二線城市接連官宣執行“認房不認貸”，市場信心逐步回升，成交逐步走出低谷，預計市場將邁入復蘇周期，下月二手房成交將會繼續回升。

（注：10個重點城市為北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）

分具體城市來看，環比方面，2023年8月，重點10城中漲跌城市各占半數。環比上漲城市中，東莞漲幅領跑，8月成交1606套，環比上漲15.79%；深圳和北京位居漲幅二三，本月分別成交2455套和10960套，環比漲幅分別為13.29%和12.78%。在三部門發聲后，一線城市集體表態要根據實際情況出臺房地產優化政策，隨后北京和深圳分別于8月30日和9月1日官宣執行“認房不認貸”政策，促進一部分有置換需求的改善性客群入市，預計后續成交仍有上升空間。從下跌城市來看，佛山跌幅位居領先地位，本月成交6492套，環比下降12.82%；其次為廈門，環比跌幅為8.96%；蘇州以3.08%的跌幅位居第三。

從同比來看，8月重點10城中有3城同比上漲，其余7城同比全部下降。從上漲城市來看，佛山以46.61%的同比漲幅居首；其次為深圳，本月同比上漲20.64%；成都位居漲幅TOP3，本月成交16437套，同比上漲8.24%。從同比下降城市來看，廈門、東莞位居前二，同比跌幅均在30%以上，蘇州、北京次之，同比跌幅均超20%。雖然8月整體成交情況有所好轉，但是多數城市仍然未恢復至去年同期水平，在政策利好加碼之下，預計9月成交情況將會好于本月。

02、重點城市二手房掛牌量仍居高位，同比漲幅逐步收窄

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月10個重點城市二手住宅掛牌量為161.76萬套，環比上漲1.97%，同比上漲40.91%。進入8月份，雖然成交情況略有好轉，但是掛牌量仍然處于高位徘徊。而隨著多城“認房不認貸”政策的落實，部分“賣一買一”想要享受寬松首付政策的業主掛牌意愿將會增強，尤其是一線城市，預計將會帶動二手房掛牌量的增長。

從各城市掛牌量環比來看，10城二手房掛牌量均小幅上升。其中，蘇州、廈門漲幅位列前茅，分別上漲2.92%和2.83%，其次為杭州和青島，環比漲幅也均在2%以上。從同比來看，除了青島外，其余9城同比全部上漲，其中，杭州同比漲幅居首，同比上漲129.26%，深圳以115.86%的漲幅緊隨其后，南京、蘇州同比也均在50%以上。多數城市較去年掛牌量明顯攀升，市場觀望情緒較濃。預計隨著利好政策的落地，市場情緒將會逐步改善。

03、漲價信心連續6月回落，下月有望止跌回升

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年8月，重點10城調價房源中漲價房源占比為8.76%，較上月收窄1.74個百分點，較去年同期收窄2.83個百分點。漲價信心連續6月回落，本月漲價房源占比達到近三年低谷，市場信心幾乎觸底。8月一系列救市政策出臺，預計將會帶動市場信心逐步修復，下月漲價房源占比有望回升。

分城市看，8月監測重點10城中，有2城漲價房源占比上升，其余8城漲價房源占比回落。其中，北京漲價房源占比提升最為顯著，較7月上升3.14個百分點，本月在中央多輪政策以及北京積極表態等刺激下，漲價信心有所回升，預計在“認房不認貸”落地后，下月市場信心將會有更加明顯的提升。同時，佛山、蘇州、廈門等多城漲價房源占比下降明顯，市場信心萎靡不振，近期佛山、廈門等均宣布執行“認房不認貸”政策，預計將會對市場信心的恢復起到積極作用。

土地市場篇：8月土地市場成交低位微升，溢價率下滑趨勢延續

01、供應：8月土地供應節奏略微加快，宅地供應量上升顯著

8月供地節奏略微加快，推出樓面價小幅上揚。據諸葛數據研究中心監測，全國主要地級市2023年8月供應土地675宗，供應規劃建筑面積為4474.79萬㎡，同比下降45.9%，環比上升15.32%；推出樓面均價為5554元/㎡，同比下跌5.48%，環比小幅上漲3.2%。8月土地市場供地節奏加快，供應規模增加，但仍處于較低水平，明顯低于以往同期的供地量。不過，值得注意的是，今年以來，各地供地質量明顯提升，前8月土地市場推出樓面均價為5269元/㎡，創近五年新高。

備注：用地性質包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業/辦公用地；2023年8月數據統計時間截至8月29日，下同。

8月宅地供應大幅增多，綜合地塊整體質量較優。從地塊性質來看，8月住宅及商辦用地供應量均較上月增加，且宅地供應漲幅居首，達60.61%；綜合用地持續縮量，但推出樓面價走勢相對堅挺，同環比雙雙上漲，漲幅分別為10.12%、45.78%。

一二線城市推出樓面價雙雙上漲，三四線城市供地量增加顯著。從各能級城市土地供應方面來看，2023年8月，一線及三四線城市供地量較上月增加，環比分別上漲33.6%、45.45%；二線城市持續縮量，環比降幅為13.64%。同時，8月各等級城市供地量均不及去年同期，同比跌幅均在35%以上。推出樓面價方面，一二線城市地塊質量相對較優，環比均呈上漲態勢，三四線城市雖然環比轉降，但仍明顯高于去年同期的價格水平。

02、成交：8月土地成交量價齊升，二線城市整體表現更勝一籌

8月土地成交量微增，收金同環比雙雙上漲。據諸葛數據研究中心監測，2023年8月全國主要地級市土地成交460宗，成交規劃建筑面積為3705.3萬㎡，同比下降28.44%，環比小幅上升1.86%；成交樓面價為6474元/平方米，同比上漲59.85%，環比上漲17.84%；土地出讓金為2399.59億元，同比上漲14.41%，環比上漲20.08%。本月土地市場成交規模雖然較上月上升，但仍處于低位運行，土地市場信心仍有待進一步提振。另外，從當前披露的拍地計劃來看，多城將于下月持續出讓，預計9月成交規模大概率持續上升。

宅地成交量不及預期，綜合及商辦用地成交量及收金雙雙上升。從地塊性質來看，8月住宅用地成交量持續下降，同環比雙雙跌超15%，整體收金小幅上升；綜合用地、商辦用地成交量及土地收金均較上月增多，環比漲幅均超25%，其中，綜合用地收金漲幅居首，環比上漲約70%。

二線城市土地成交表現可觀，一線及三四線城市雙雙下滑。從各能級城市土地成交量來看，一線及三四線城市成交規模雙雙下滑，且環比跌幅均超20%，二線城市表現可觀，成交規模同環比雙雙上漲，且環比漲超40%。成交樓面價方面，8月各等級城市土地成交樓面價同環比均呈上漲態勢，且二線城市漲幅居首。土地出讓金方面，仍然是二線城市表現出眾，同環比漲幅均超50%，一線及三四線城市土地出讓金環比分別下降12.64%、8.57%。

03、熱度：土地成交熱度持續回落，一二線相對堅挺，三四線降溫趨勢明顯

8月土地市場熱度持續下降，流拍減少但仍處于歷史高位。數據顯示，2023年8月全國主要地級市溢價率為3.84%，環比下降0.77個百分點，同比上升0.42個百分點。8月土地成交熱度持續下降，截至本月，溢價率已連續4個月下降，處于低位水平。流拍率方面，本月流拍率為14.63%，較上月下降3.92個百分點，但仍處于歷史高位水平。整體來看，8月土地市場持續承壓，熱度下滑、流拍壓力依舊較大，“偏弱”運行態勢凸顯。

一二線城市土地成交熱度小幅回升，三四線城市“低溢價高流拍”承壓。分等級城市來看，溢價率方面，一二線城市溢價率環比齊升，且一線城市升幅居首；三四線城市熱度加速下滑。其中，一線城市溢價率7.57%居首，環比上月上升0.81個百分點；二線城市次之，8月土地溢價率為3.25%，環比上月上升0.18個百分點；三四線城市溢價率最低，為1.61%，截至本月，已連續3個月下降。

流拍率方面，一線城市流拍率雖較上月增加，但仍低于去年同期水平，二線、三四線城市流拍率均較上月下降。其中，一線城市流拍率為6.06%，環比上升2.94個百分點，同比下降1.08個百分點；二線城市同環比雙降，降幅分別為1.11、3.63個百分點；三四線城市流拍率雖較上月下滑1.12個百分點，但仍然高出去年同期約2個百分點，流拍壓力依舊較大。

04、城市：9城土地收金超百億，成都392億元領跑

重點一二線城市收金可觀，成都近400億領跑。從8月城市土地出讓金分布來看，長三角城市整體土地出讓活躍度較高，其他地區主要由省內中心城市擔當起了攬金主力。其中，成都大幅領先，8月土地收金高達392億元，其于本月共拍地三次，共計成交了42宗涉宅地，其中有10宗觸頂，較為密集的拍地活動疊加局部地塊競爭激烈推高了成都整體收金。上海、杭州收金表現也不俗，分別以248、209億元位居第二、三位，其中，上海8月初開啟了今年第二批次土拍，9宗地塊中有5宗觸頂搖號、3宗溢價、1宗底價，平均溢價率為8.14%，熱度仍然較高。杭州本月拍地兩次，熱度雖較此前稍有回落，但拍地進程卻持續保持活躍狀態。除此之外，北京、廣州、深圳三個一線城市以及南京、西安、蘇州等多個重點二線城市的土地收金也較為可觀，其中，南京、北京、西安、鹽城、蘇州以及廣州6城土地出讓金均超百億。

05、地塊：廣州天河世界大觀地塊約68億成交總價居首

高價地塊主要聚集在一線城市，廣州天河世界大觀地塊約68億元位居成交總價首位。從地塊成交總價TOP10榜單來看，一線城市占據7宗，其余3宗分布在杭州、成都以及南京。從溢價情況來看，7宗溢價成交中5宗觸頂，另外3宗底價成交。其中，廣州市天河區黃云路AT1003011、AT1003072地塊以68.32億元位居成交總價首位，經歷了23輪競拍，最終越秀擊退中鐵建、中海、保利、華潤等多家房企競得該宗地。上海閔行區梅隴社區MHP0-0304單元02-07-07地塊與嘉定區南翔鎮JDC2-0203單元13-02、16-01地塊分別位居成交總價第二、三位，成交價分別為61.76億元、48.86億元，這2宗地塊被綠城中國先后收入囊中，其中，閔行梅隴社區地塊是綠城拿下自上海實行集中供地政策以來的首宗宅地，而且競爭非常激烈，開拍后不到2分鐘就觸及最高限價轉入搖號階段，且在這2分鐘內出現30輪報價。

另外，除廣州外，北京、杭州、成都以及南京也都僅上榜1宗，其中，北京大興區三合莊改造區土地一級開發項目DX00-0202-6018、6019、6026地塊，共有16家企業參與競拍，最終由湖州中石以38.18億元+2.5萬㎡現房銷售面積競得。杭州蕭山區市北單元XSCQ1309-R2-50地塊與南京棲霞區燕子磯街道棲霞大道以北、燕春路以東地塊均是以“底價成交+聯合拿地”收官，成交價分別為34.69億元、31.8億元。

06、房企：國央企持續擔當拿地主力，地方平臺兜底顯露活躍跡象

國央企持續擔當拿地主力，少數優質民企表現可觀，但民營房企整體拿地力度仍然偏弱，地方平臺兜底現象再度活躍。從8月房企權益拿地金額TOP15榜單來看，綠城中國本月拿地積極性高漲，以188.19億元位居權益拿地金額首位，創自身近兩年來月度權益拿地金額新高，而且當前綠城中國布局長三角的意圖明顯，本月斬獲的地塊分布在上海、杭州、麗水3城。保利發展延續自身穩健拿地的態勢，8月權益拿地金額103.92億元，較上月增加約45億元。建發房產、中國鐵建以及萬科權益拿地金額均超40億元，分別以44.81億、41.91億、40.77億躋身前五。除此之外，本月地方平臺的活躍度有所上升，如深圳地鐵、鹽城城投、成都高投、鹽城交控權益拿地金額均超20億元，且均以底價成交。市場復蘇持續承壓，地方平臺托底現象再度活躍，仍需警惕地方債務風險。

市場情緒指數篇：市場情緒“六連降”，政策效應下北上廣深房價上漲預期增強

根據最新公布的2023年8月份市場情緒指數數據，重點50城情緒指數連續6月回落，處于觀望區間低位。從周度來看，最新一周（第36周）一線城市情緒指數止跌回升，“認房不認貸”等政策逐步顯效。8月下旬以來重磅利好頻出，預計下月50城情緒指數有望觸底反彈。從城市來看，北上廣深在“認房不認貸”落地后，預計接下來 房價 有望穩定上漲，成都、重慶、蘇州等重點二線城市房價也迎來回升可能。

01、重點50城情緒指數“六連降”，36周一線情緒指數止跌回升

根據 諸葛 數據研究中心監測數據顯示，2023年8月，重點50城市場情緒指數為-0.78，較上月下降0.05，連續6月回落，處于觀望區間低位，接近低迷區間邊界。8月市場情緒指數幾近觸底，達到近年來的低谷，8月下旬以來，住建部等多部門接連祭出救市大招，包括統一下調首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套 房貸利率 等，北上廣深以及成都、長沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執行“認房不認貸”政策，樓市松綁政策小高峰到來，市場即將邁入復蘇周期。市場情緒目前已經降至歷史低谷，預計下月有望迎來觸底反彈。

分等級來看，8月份一線城市情緒指數保持平穩態勢，二線、三四線城市情緒指數全部下滑。其中，一線城市情緒指數為-0.5，較上月持平，繼續領跑各等級城市。一線城市情緒指數連續兩月保持在-0.5的水平，相較于其他城市，一線城市穩定性更強，8月份中央端出臺多項重磅政策，北上廣深也相繼表態落實 房地產 優化政策，并且在8月30日-9月1日相繼官宣了“認房不認貸”，預計下月在情緒指數上將會有更加顯著的體現，情緒指數有望獲得明顯提升。二線城市情緒指數為-0.81，較上月回落0.06，至此，本月二線情緒指數正式由觀望邁入低迷區間；三四線城市情緒指數為-0.78，較上月回落0.02。

而從周度走勢來看，36周（8月28日-9月3日）一線城市情緒指數已經呈現止跌回升跡象，二線和三四線城市則仍然延續下行態勢，在8月30日-9月1日，北上廣深相繼官宣了“認房不認貸”政策，作為市場先行指標的情緒指數立即反應，預計后續仍有上升空間。

02、政策利好引導下北、上兩城情緒指數上升顯著

從8月各城市市場情緒指數來看，50城的市場情緒指數分布于市場平穩區間、市場觀望區間、市場低迷區間3個區間，城市個數分別為1個、18個、31個，分別較上月持平、減少13個、增加13個。其中，上海、深圳、三亞穩居前三，本月上海從觀望高位升至平穩區間，也是唯一居于平穩區間的城市。深圳退居第二，本月情緒指數為-0.34，較上月下降0.1。三亞位居TOP3，本月情緒指數為-0.4，較上月回升0.03。重慶、成都情緒指數也均在觀望較高位，北京情緒指數位居第八，市場活躍度有所回升。

從月度情緒指數變化來看，本月情緒指數上升的城市有12個，下降的城市數量為38個，較上月持平。其中，上海和北京情緒指數上升幅度最大，分別較上月上升0.08和0.06。隨著政策出臺預期不斷增強，市場信心有所恢復，9月1日上海和北京相繼出臺了“認房不認貸”政策，利好進一步釋放，預計下月情緒指數將會繼續回升。從下降城市來看，福州、佛山、中山等城市情緒指數下降較為明顯，像中山、佛山這些環深城市很大部分承接來自深圳的外溢需求，而近期深圳政策松綁預期增加，使得一些原本受限于政策無法在深置業的客戶重返深圳市場。同時，佛山、中山業均宣布開始執行認房不認貸政策，預計也將會帶動市場情緒的小幅回升。

從36周50城情緒指數變化來看，50城中有24城情緒指數上升，其余26城情緒指數下降。情緒指數上升城市中，北京、上海、深圳位居漲幅前三，分別較前一周上升0.17、0.08、0.08，在認房不認貸政策落地以及中央多層利好之下，北上深三城反應最為迅速，情緒指數明顯上升，廣州情緒指數也較前一周上升0.02，反應稍弱于北上深，鹽城、珠海、佛山情緒指數也均有所回升，佛山、珠海于近日官宣了“認房不認貸”政策，市場情緒獲得小幅提振。

03、北上廣深房價上漲預期增強，成都、重慶等二線城市房價有望回升

根據情緒指數預測房價模型，監測的重點50城中短期內有14城房價呈現上漲態勢，較上月增加6城，其余城市房價短期內仍有下降風險。

根據情緒指數模型，預測上漲的城市包括上海、深圳、廣州、北京四個一線城市和成都、重慶、南京、蘇州、金華等部分重點二線城市。其中，上海8月市場均價為74583元/㎡，環比上漲0.17%，9月1日，上海正式官宣認房不認貸，對提振 購房 市場意義重大，根據情緒指數模型預測，未來4個月累計上漲超過2%。深圳8月市場均價為68639元/㎡，根據情緒指數，預計未來4個月累計漲幅超1%。北京8月市場均價為62808元/㎡，環比微降0.07%，“認房不認貸”落地后，預計接下來5個月房價上漲1%左右。廣州預計仍維持微漲態勢，未來2個月累計上漲在0.5%以內。相較于北上，廣深的變化可能相對更為溫和。

6成以上的城市未來短期房價仍有下行壓力，如徐州、鹽城、濰坊、洛陽、天津等弱二線城市和三四線城市。其中，徐州位居情緒指數倒數第一，市場情緒低迷，8月市場均價為13316元/㎡，環比下降0.92%，預測未來2個月房價延續降勢，累計跌幅在1%左右。鹽城本月市場均價為12595元/㎡，環比下降0.34%，根據情緒指數，未來3個月房價累計跌幅超1%。

關鍵詞：