這個建筑已建成近20年，一部分是物業(yè)庫房，一部分出租。消息傳來，租戶不答應(yīng)。物業(yè)職工也反對，立體停車場要投資500萬元，沒了租金，萬一停車場收不回成本，怎么辦?

“居民有需求，再難也得干。”北京燕海物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理苗春雨說。2019年元旦，立體停車場投入使用，增加立體車位140個，還配建了10個帶充電樁的平面車位。

出門有電梯，停車有立體停車場，活動有老年服務(wù)驛站……除了外墻保溫、樓頂防水、上下水管更換等基礎(chǔ)項(xiàng)目，毛紡北小區(qū)成為北京市新階段老舊社區(qū)綜合改造10個試點(diǎn)小區(qū)中，唯一一個3個自選項(xiàng)目全部落地的小區(qū)。

老舊小區(qū)改造，既要把改造這一步邁好，還要建立長效管理機(jī)制。在議事委員會的基礎(chǔ)上，6月18日，毛紡北小區(qū)物業(yè)管理委員會成立，搭建社區(qū)和業(yè)主溝通的橋梁，組織業(yè)主共同決定小區(qū)管理事項(xiàng)，推進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理。

“這種自下而上的決策模式，充分考慮居民的意愿，真正達(dá)到讓居民自我管理的目的。”清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組協(xié)調(diào)人肖林說。

版式設(shè)計(jì)：沈亦伶

夏日時分，一篇熱文在北京市民的微信朋友圈內(nèi)轉(zhuǎn)發(fā)：“看看，今年政府計(jì)劃出來了，2020年，北京將新開工老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目80個，有你們那兒不?”

北京近三年推進(jìn)了396個老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，涉及住宅樓3301棟，居民31.48萬戶，圍繞“錢從哪兒來”“地從哪兒出”“居民如何溝通協(xié)調(diào)”等難題，通過多方面的探索，思路越來越寬，辦法越來越多。

社會力量參與，引來“活水”解困局

老舊小區(qū)改造，最缺的就是資金。從升級“硬件”加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施，到再造“軟件”建立長效管理，這里既有一次性的投入，也有細(xì)水長流的花銷。錢從哪來?怎么花?這是最大的問題，也是最棘手的問題。

330米高的國貿(mào)三期，位于北京CBD核心區(qū)。站在樓頂向正南放眼望去，視線會在剛剛穿過眼前的“建外SOHO”等幾棟高樓大廈后，突然下沉到一片洼地，那是一片朦朧的灰色。驅(qū)車不到4公里，來到近前才發(fā)現(xiàn)，那些只有四五層的橘黃色樓體其實(shí)很亮眼，水泥灰的樓頂反而看不見了。

像很多老舊小區(qū)一樣，始建于1978年的勁松北社區(qū)，隨著城市的快速發(fā)展，由“高”變“矮”，由“新”變“舊”。生活在這里的人們，也從青年變成了老人，在社區(qū)的4199戶9494名常住人口中，老年住戶比率高達(dá)39.6%。沒電梯、環(huán)境差、少配套、缺物業(yè)，居民盼改造，政府想改造，大家的意見非常一致。然而，到真要動手的時候，資金卻成了難題。

“全部政府投，資金有限，而且如果后期管護(hù)不到位，很容易打水漂;都讓企業(yè)投，意愿不強(qiáng)，如果找不到盈利點(diǎn)，就成了虧本買賣。”北京市朝陽區(qū)勁松街道工委書記楊丙章介紹，他們想到的辦法是：政府讓利，盤活老舊小區(qū)資源;企業(yè)微利，確保長期可持續(xù);居民獲利，先體驗(yàn)后購買。

想法不錯，但一個巴掌拍不響。經(jīng)過多次溝通，愿景集團(tuán)發(fā)現(xiàn)了商機(jī)，與勁松街道簽訂戰(zhàn)略協(xié)議。2018年7月，政府、企業(yè)、居民多方開始溝通協(xié)商改造方案;2019年4月，勁松北社區(qū)一區(qū)、二區(qū)，全面啟動公共空間、智能化、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化四大類16小類30余項(xiàng)專項(xiàng)改造，到2019年8月正式完工，愿景集團(tuán)共投入改造資金近3000萬元。

“對于政府老舊小區(qū)綜合整治菜單中基礎(chǔ)類項(xiàng)目，由街道按程序申請市、區(qū)兩級財(cái)政資金。同時，我們將社區(qū)的低效房產(chǎn)，比方說配套用房、人防工程、閑置空間等，全部無償交給企業(yè)，改造后進(jìn)行經(jīng)營。”楊丙章說，這樣的做法有兩個好處，一是讓企業(yè)通過經(jīng)營有所收益，另一方面也滿足了居民生活的配套要求。

包子2元1個，饅頭1.5元2個，豆腐腦3元1碗，茶葉蛋2元1個……改造后的“美好鄰里食堂”，就開在勁松北社區(qū)居委會的邊上，價格實(shí)惠味道不錯;社區(qū)里原來200多平方米的自行車棚，一部分改造后開起了“匠心工坊”便民商店，為居民提供多種生活服務(wù)，改條褲子20元，配把普通鑰匙6元，還備了多種工具免費(fèi)取用;橫穿小區(qū)的勁松西街兩側(cè)，引入了北京老字號食品企業(yè)“百年義利”，路西的店賣點(diǎn)心零食，路東賣熟食，價格合適品種齊全……

“這些房子怎么改，哪些行業(yè)能入駐，都是居民投票決定。”愿景集團(tuán)城區(qū)更新事業(yè)部項(xiàng)目總經(jīng)理韋民樂說，“我們給出的租金，低得讓人想不到，目的就是要把商品和服務(wù)的價格降下來，讓老舊小區(qū)的居民得實(shí)惠。”

社區(qū)居民是受益了，那企業(yè)能盈利嗎?“街道給了3年的物業(yè)扶持期，將原來‘政府兜底’的資金撥付給企業(yè)，同時讓企業(yè)通過提供專業(yè)的服務(wù)，引導(dǎo)培養(yǎng)居民物業(yè)繳費(fèi)習(xí)慣。”楊丙章說，“讓物業(yè)服務(wù)長效化，既是老舊小區(qū)改造是否成功的關(guān)鍵，也是保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的重要方面。”

在勁松北社區(qū)的既有房屋中，10%是收取物業(yè)費(fèi)的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物業(yè)費(fèi)的房改房。“從來沒交過物業(yè)費(fèi)，以前一年就交36元錢的衛(wèi)生費(fèi)。”68歲的潘繼紅說，一開始大家是有些不習(xí)慣。

“先嘗后買”，滿意了再說。小區(qū)出入口，24小時專人值守，一天安保巡邏3次;垃圾桶每周清洗1次，樓外道路每日清掃1次，巡視保潔兩次;居民的服務(wù)需求，3分鐘內(nèi)受理，10分鐘內(nèi)上門……專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，換來了居民的繳費(fèi)意愿，潘繼紅說：“不繳都不好意思啦。”

“我們以直管公房價格統(tǒng)一了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，多層0.43元/平方米，高層1.42元/平方米。”韋民樂表示，這個價格在北京來說，是非常便宜的。“根據(jù)先嘗后買原則，從2020年初開始收費(fèi)，截至6月底，勁松北社區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)到了60%。”

財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)，居民出一點(diǎn)，企業(yè)掙一點(diǎn)。在愿景集團(tuán)原來的計(jì)劃上，預(yù)計(jì)要10年收回投資。“這是保守的估計(jì)，其實(shí)收回投資的時間要短一些。”韋民樂說，他們正計(jì)劃在社區(qū)增加養(yǎng)老、托幼、健康等業(yè)態(tài)，這些都是新的增長點(diǎn)。“公司正在積極布局，在北京的大興、石景山、通州等地已經(jīng)啟動了新項(xiàng)目，用的都是勁松模式。”

巧謀劃精設(shè)計(jì)，“借地”借出新天地

走進(jìn)西城區(qū)白云路七號院，與想象中老舊小區(qū)的局促和雜亂不一樣，撲面而來的是清爽與靜謐。停車有序、道路寬敞、設(shè)施齊全，西側(cè)立著一面鐫刻有老子生平資料的文化墻，透露出這個距離白云觀一街之隔小區(qū)的文化底蘊(yùn)。

3年前，這里還是另外一副樣子。僅有三棟六層住宅樓，共計(jì)24個單元382戶，戶均使用面積49平方米，建設(shè)年代為1988年的白云路七號院經(jīng)歷過一段停車難、違建多、設(shè)施老的日子。

這里靠近北京西站，與長安街相隔兩個街區(qū)，處在黃金地段，七號院改造最難的是：“地”從哪里來?

向“治亂”要地，巧謀劃，精設(shè)計(jì)。小區(qū)最早一批居民金大爺說：“那時候垃圾車滿地跑，架空線凌亂如‘蜘蛛網(wǎng)’，自行車棚大過停車場，孩子只能在小區(qū)外路邊玩兒。”拆除違建、小區(qū)架空線入地、地下管線改移、路邊重新鋪裝、原有垃圾樓改造為辦公樓、自行車棚改造……“空間局促，見縫插針，為了讓居民的獲得感、幸福感、安全感得到提升，白云路七號院的改造可以說是‘螺螄殼里做道場’。”西城區(qū)住建委重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室老舊小區(qū)組組長郭華剛說。

向室外借地，解決居民晾衣難，多措并施，小居室內(nèi)部脫胎換骨。由于戶均面積小，陽臺空間極為有限，為了滿足小區(qū)住戶的晾衣需求，改造工程特意在小區(qū)休閑區(qū)域周邊增設(shè)了晾衣竿，這一小小的改變，讓小區(qū)居民特別滿意。除了“面子”上的老舊與雜亂，看不見的“里子”更是問題重重。由于地下管線老化，不少半地下住戶還遭遇堵塞、銹蝕甚至“水漫金山”的情況。在整個改造期間，小區(qū)的地下空間經(jīng)歷了一次大“手術(shù)”，自來水、雨水、污水、燃?xì)狻㈦娏Φ裙芫€都得到了徹底更換，而家家戶戶的銹蝕老化的管線，也來了個大變身，小居室徹底告別各種“跑、冒、滴、漏”。

向空中借地，解決停車難。改造前，白云觀七號院只有53個停車位，遠(yuǎn)不能滿足居民需求，因此小區(qū)出現(xiàn)了占用消防通道、人行通道以及在街邊違法停車的情況。“立體停車，成了居民一致的呼聲。”北京筑福建筑科學(xué)研究院技術(shù)總監(jiān)董利琴告訴記者，“但居民都提出，停車樓不要建在我家門口。房管所和社區(qū)反復(fù)做群眾工作，我們的設(shè)計(jì)圖改了三五遍，現(xiàn)場挖坑了之后還又挪了一次，最后停車樓終于落地了。”經(jīng)過改造后，小區(qū)地面正規(guī)停車位55個，立體停車位26個，臨時車位20個，小區(qū)車位達(dá)到了101個，數(shù)量比原來增加了一倍多。

向一樓“借地”，電梯安起來!“小區(qū)里1/3的居民是老年人，要是腿腳不好連樓都下不來。”過去沒有電梯，居民家中短暫停水，房管所“丁深式物業(yè)服務(wù)站”的丁杰軒和他的同事們幫老年居民們倒過便盆、買過早飯。樓上的老人盼電梯，但建電梯要向沒有用梯需求的一樓住戶借地。為了讓單元所有居民同意安裝電梯，作為樓門長的金大爺和各方工作人員把各家各戶的門都敲了不知道多少遍。

“從2017年3月份到5月份，我們先后7次對住戶進(jìn)行了問卷調(diào)查、入戶走訪，多次召開座談會，就是為了充分征求大家的意見和建議。”西城區(qū)房屋土地管理中心月壇管理所黨委書記張立說。安裝電梯后效果良好，噪音、光線等并不會給半地下及低層住戶帶來不良影響，尚未安裝電梯的住戶們見到張立總是會說一句：“書記，下一批安裝電梯的時候，我絕對雙手贊成!”

電梯裝好了，住在六樓、腿腳不好的金大爺可以帶著外孫天天下樓玩兒，房價都漲了。“我覺得我們現(xiàn)在就是個高品質(zhì)小區(qū)!”金大爺高興地對記者說。

自下而上決策，帶著感情聚人心

“六樓同意改上下水，我就簽字裝電梯。”“一樓先裝電梯，我再考慮改上下水。”翻著一頁頁調(diào)查表，謝玉華發(fā)了愁。

謝玉華是海淀區(qū)清河街道毛紡北小區(qū)社區(qū)黨委書記。毛紡北小區(qū)建于1992年，七成住戶是原清河毛紡三廠退休職工。作為有著近百年歷史的老國企，毛紡三廠曾經(jīng)很紅火，年年蓋樓分福利房，職工日子過得不錯。

世易時移。因連年虧損，2006年，毛紡三廠改制搬遷至平谷，老職工紛紛下崗。眼見周圍蓋起了一處處高大上小區(qū)，毛紡北小區(qū)盡顯“老態(tài)”：道路坑坑洼洼，管道年久失修，線纜縱橫交錯，車輛亂停亂放……

轉(zhuǎn)機(jī)來了。當(dāng)?shù)弥^(qū)要進(jìn)行改造試點(diǎn)，謝玉華眼前一亮。

好事也是難事。毛紡北小區(qū)共有9棟居民樓，常住人口902戶、3788人。改造前，居委會和清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組共同設(shè)計(jì)了調(diào)查問卷，逐一送到居民家中。調(diào)查顯示，78.8%的居民同意建立體停車樓，68.6%同意加裝電梯，71.6%同意建養(yǎng)老驛站。

難就難在意見不一致。拿裝電梯來說，近60戶居民反對。有人擔(dān)心遮光，有人住一樓用不上電梯，有人在意電梯噪音，有人認(rèn)為不該收費(fèi)，有人意見反復(fù)……

無論上下水改造，還是老樓加裝電梯，都需要每個單元每戶居民同意才能實(shí)施。每戶都有自己的考量，怎么達(dá)成一致?“要帶著感情，算好三筆賬。除了把改造政策講明白之外，也給大伙兒算算身體健康賬、房屋升值賬和鄰里和諧賬。”在社區(qū)工作了21年，謝玉華跟居民感情深厚。

“記得不，咱倆在一個車間待過?”小區(qū)居民胡珊面帶微笑，走進(jìn)一樓鄰居家，“那時候三班倒，一人管4臺車。”老同事坐在一起，憶一憶當(dāng)年工作的場景，心里的疙瘩慢慢解開。

一時間，老街坊們都被動員起來，黨員找群眾，樓上勸樓下，媽媽開導(dǎo)兒子，婆婆說服兒媳，人心漸漸聚攏了。

有一個單元，11戶同意裝電梯，只有四樓住戶反對。謝玉華等人一連5次入戶，從惠民政策講到鄰里和諧，從提升生活品質(zhì)說到爬樓損傷關(guān)節(jié)，磨破了嘴皮，對方不為所動。

“我特別希望小區(qū)這個大家庭其樂融融。”最后一次，通了兩個多小時電話，謝玉華誠懇的話語打動了這位住戶，電梯順利安裝。

老舊小區(qū)改造牽涉住戶切身利益，如何有效反映民意?2017年，毛紡北小區(qū)選舉成立了居民議事委員會，參與改造全過程。委員會由17名議事委員和10名監(jiān)督委員組成，他們大多是老黨員、樓門長，均勻分布在每一棟樓。為擴(kuò)大代表性，還吸納了兩名青年業(yè)主加入。“國家政策、施工進(jìn)度、技術(shù)難點(diǎn)……政府怎么安排的，老百姓怎么想的，我們做好傳達(dá)、溝通，推動問題解決。”據(jù)統(tǒng)計(jì)，改造期間，小區(qū)共召開各種協(xié)調(diào)會、動員會100多次，接待居民1430人次。

在北京建工集團(tuán)毛紡北小區(qū)項(xiàng)目執(zhí)行經(jīng)理林磊印象中，光電梯的設(shè)計(jì)方案就一改再改。最初電梯井道和轎廂都是鋼結(jié)構(gòu)，居民生怕影響采光。改成通透的觀光梯樣式，住戶擔(dān)心乘梯時產(chǎn)生眩暈感。最終采用透明井道和全封閉轎廂，既保證采光，又避免眩暈感。此外，根據(jù)樓房的結(jié)構(gòu)，轎廂還有豎向和橫向兩種設(shè)計(jì)。“充分采納了居民的意見，雖說工期長了些，但終究是為了老百姓滿意。”林磊說。

停車難，一直是小區(qū)居民的心病。建立體停車場是一個好辦法，但建在哪兒?挑來挑去，只有一處1400平方米規(guī)劃外建筑所在的地方合適。

這個建筑已建成近20年，一部分是物業(yè)庫房，一部分出租。消息傳來，租戶不答應(yīng)。物業(yè)職工也反對，立體停車場要投資500萬元，沒了租金，萬一停車場收不回成本，怎么辦?

“居民有需求，再難也得干。”北京燕海物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理苗春雨說。2019年元旦，立體停車場投入使用，增加立體車位140個，還配建了10個帶充電樁的平面車位。

出門有電梯，停車有立體停車場，活動有老年服務(wù)驛站……除了外墻保溫、樓頂防水、上下水管更換等基礎(chǔ)項(xiàng)目，毛紡北小區(qū)成為北京市新階段老舊社區(qū)綜合改造10個試點(diǎn)小區(qū)中，唯一一個3個自選項(xiàng)目全部落地的小區(qū)。

老舊小區(qū)改造，既要把改造這一步邁好，還要建立長效管理機(jī)制。在議事委員會的基礎(chǔ)上，6月18日，毛紡北小區(qū)物業(yè)管理委員會成立，搭建社區(qū)和業(yè)主溝通的橋梁，組織業(yè)主共同決定小區(qū)管理事項(xiàng)，推進(jìn)小區(qū)規(guī)范化管理。

“這種自下而上的決策模式，充分考慮居民的意愿，真正達(dá)到讓居民自我管理的目的。”清華大學(xué)“清河實(shí)驗(yàn)”課題組協(xié)調(diào)人肖林說。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)改造 嶄新模樣